Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Стороны

Как и в любом другом кредитном соглашении, в договоре Сбербанка в качестве кредитора предстает сам банк, а в качестве заемщика – физическое, юридическое лицо или ИП.

При составлении текста договора физическим лицом, указываются:

• персональные данные заемщика;
• его ИНН или СНИЛС;
• адрес постоянной регистрации.

Если стороной выступает компания или ИП, то обязательно вписывается:

• название;
• юридический адрес;
• Ф.И.О директора или законного представителя.

Банк-кредитор также указывает:

• все свои реквизиты;
• ИНН;
• номер отделения;
• персональные данные лица от имени, которого выдается кредит.

Стороны договора

Кредитный договор заключается между банковским учреждением и физическим лицом, выполнившим все условия и предоставившим полный пакет необходимой документации.

Согласно политике банка предусмотрены следующие определения участников сделки:

• Кредитор – ПАО Сбербанк, предоставляющий заемные денежные средства клиенту.
• Заемщик – физическое лицо, предполагающее заключить соглашение с банком о заимствовании денежных средств или уже заключившее его.
• Титульный созаемщик – физическое лицо, оформляющий объект недвижимости в общую собственность и представляющий интересы всех созаемщиков.

Цели предварительного договора купли-продажи

Когда заемщик приобретает недвижимость на вторичном рынке, ему следует оформить два соглашения: предварительный и ипотечный договор.

Структура и содержимое данных видов договоров практически одинаковая. Однако у каждого документа есть свои особенности. Предварительный договор отличается тем, что в нем продавец и покупатель определяют стоимость квартиры. Также после того, как предварительное соглашения подписано обеими сторонами, оно остается в банке.

Банковская компания рассматривает соглашение. Она изучает все условия, с которыми либо соглашается, либо отказывает по ним. После этого банк назначает сроки и способ выдачи денег. Затем данная информация переходит в конечный кредитный договор.

Что это за документ, как он выглядит?

Кредитный договор Сбербанка РФ представляет собой двухстороннее соглашение, в рамках которого кредитор (банк) предоставляет денежные средства заемщику, а он обязуется вернуть их в определенный срок под определенный процент. Договор составляется на основе Общих условий предоставления, обслуживания и погашения кредитов, подготовленных банком еще в 2013 году.

Кредитный договор регулирует:

1. имущественные отношения, связанные с выдачей и оплатой кредита;
2. ответственность сторон в случае неисполнения обязательства (например, просрочки платежей, невозвращения кредита);
3. порядок обеспечения обязательства (оформление купленной квартиры в залог);
4. порядок снятия обременения после погашения ипотеки.

Для каждого кредитного договора применяются общие условия, действующие на дату его заключения. Однако ставки кредита, сроки, схема погашения и другие нюансы могут быть индивидуальными.

Выглядит договор как 3-4 страничный документ, составленный в двух экземплярах и подписанный представителем банка и самим заемщиком или его законным представителем. К нему обычно оформляется договор залога (закладная), которая подписывает в те же сроки, что и кредитный договор. До момента возврата кредита на квартиру накладывается обременение, которое регистрируется в Росреестре.

Важно! В Сбербанке РФ существуют разные кредитные программы («Военная ипотека», «Молодая семья», «Ипотека с материнским капиталом» и пр.). В каждом конкретном случае оформляется индивидуальный кредитный договор, подготовленный на основе общих условий кредитования банка

Структура, бланк и образец документа по купле-продаже квартиры по ипотеке

Что нужно обязательно вносить в ПД:

• детальная информация о продавце и покупателе. Это паспортные данные, место проживания, информация о долговых обязательствах перед банком. В случае если лицо юридическое, предоставляются данные из ЕГРЮЛ.
• Полное описание объекта продажи: фактический адрес, год постройки, площадь, особенности места.
• Бумага, подтверждающая право собственности на квартиру продавца, т.е свидетельство о гос. регистрации права собственности.
• Стоимость имущества, заранее оговоренная между продавцом и покупателем.
• Сроки осуществления сделки.

ВНИМАНИЕ: Серьёзно отнеситесь к оформлению предварительного соглашения, тогда у вас не будет неприятностей.

Это процедура несложная, но требует детального ознакомления с вашей стороны.

Большинство семей для покупки собственного жилья вынуждены прибегать к использованию заемных средств. Такие целевые кредиты на приобретение недвижимости получили название ипотечных. Их получение имеет свою специфику, а также предполагает детальное документальное сопровождение. Читайте наши статьи о том, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку, чтобы сделка прошла без рисков и с максимальной выгодой для вас, а также как приобрести недвижимость на вторичном рынке, в новостройке, по военному ипотечному займу, в Сбербанке без первоначального взноса.

Советы по заключению

Для того чтобы обойти потенциальные трудности в самом офисе Сбербанка перед подписанием лучше попросить менеджера ещё раз проверить правильность заполнения сведений в предварительном договоре. Как правило, Сбербанк запрашивает следующую информацию о недвижимости:

1. Оценка стоимости с предоставлением экспертного заключения;
2. Сведения о собственниках, претендующих на жилплощадь, включая зарегистрированных по прописке;
3. Документальные доказательства того, что объект недвижимости не идёт под залог кредитных обязательств.

Тщательная проверка главных положений в договоре становится залогом на получение гарантии о честности сделки.

С совершением предварительного соглашения на получение ипотеки к Сбербанке, образец которого следует взять у нотариуса или юриста следует обеспечить себе защиту дополнительными мерами предосторожности. Например, можно оставить на хранении пакет документов на жильё у нотариуса или в ячейку банка

Если оформить ячейку, специально предназначенную для совершения сделок с недвижимостью, то доступ к нему будет и со стороны покупателя и со стороны продавца. Такую ячейку часто используют в работе риелторские агентства, чтобы обезопасить себя и предоставить дополнительные гарантии клиентам

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Особенности при покупке доли в праве собственности на квартиру

Нуждающимся в жилье малоимущим гражданам рекомендуем купить долю в праве собственности на жилплощадь. При этом следуйте таким советам юристов:

• познакомьтесь со всеми жильцами, проживающими в выбранной вами квартире (особенно актуально это для коммунальных квартир, где могут проживать граждане, ведущие антисоциальный образ жизни);
• продавцу необходимо получить отказ всех долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу, так как закон предоставляет им преимущественное право приобретения;
• если в месячный срок никто из собственников других долей не изъявил желания купить дополнительную долю, и все они письменно отказались от покупки, контрагенты имеют полное право начать процедуру оформления покупки;
• указанные письменные отказы нужно нотариально заверить, так несоблюдение этого правила может привести к обращению в суд владельца какой-либо доли с иском о признании сделки недействительной.

Предмет и форма предварительного договора

Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной. Так, если речь идет о купле-продаже квартиры, то это простая письменная форма в форме отдельного документа. В регистрации предварительный договор продажи недвижимого имущества не нуждается, потому что Росреестр регистрирует не сам договор, но переход права собственности. А к примеру, предварительный договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению. И предварительный договор тоже стороны должны удостоверить у нотариуса. Несоблюдение формы влечет ничтожность предварительного договора.

Предварительный договор не может быть заключен устно. Гражданский кодекс РФ устанавливает, что если форма договора не определена, предварительный договор заключается в письменном виде.

Предмет предварительного договора идентичен основному. Если это продажа вещей — наименование и индивидуальные признаки. Если услуги — примерный перечень и виды. При этом стороны не обязаны обговаривать все существенные условия основного договора в предварительном. Достаточно идентифицировать, какой договор стороны заключат в будущем и каким будет его предмет.

Для более полного представления о таком виде договора рекомендуем к прочтению постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора».

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Как оформить предварительное соглашение

И продавец и покупатель могут непосредственно из офиса отделения Сбербанка отправить пакет документов на государственную регистрацию через сеть Интернет, воспользовавшись своей электронной подписью.

Содержание договора такое же, как и у заключительного. Иначе говоря, требования к ним аналогичные. Оба они вступают в свою законную силу только после того, как будут подписаны продавцом и покупателем.

Передача права на владение новому собственнику происходит с момента государственной регистрации этого права в соответствии с основным договором. Предварительным же он называется только условно, так как банку в конечном счёте нужно предоставить готовый черновой вариант заключительного договора, где временно отсутствует номера кредитного договора. Он совершается непосредственно в день заключения сделки.

После получения одобрения от Сбербанка текста предварительного договора, в основное соглашение включаются все недостающие сведения:

• реквизиты договора по кредиту;
• о тех, между кем он заключается (от лица банка и от лица заемщика и созаёмщика в виде супруга);
• временной период, на который берётся сумма кредита;
• схема выплаты кредита (вид, периодичность);
• место заключения соглашения (данные и название отделения банка, адрес его расположения).

Если на недвижимость претендуют несколько владельцев или в число собственников входят несовершеннолетние дети, а также ограниченно дееспособные или недееспособные, то тогда подготовкой договора занимается нотариус

Он, точно также пользуясь своей личной электронной подписью, может подать на имя покупателя пакет необходимых документов на государственную регистрацию, с которыми тоже нужно будет внимательно ознакомиться, так как нотариус может допустить ошибку или не указать важное условие договора

Такой вариант подачи документов предусматривает обычную ситуацию. Персоналу Сбербанка, как и нотариусу часто не хватает времени, чтобы учесть пункты договора досконально. Однако, для многих такой вариант оказывается максимально удобным.

Тем не менее, когда у сторон довольно сложные нюансы договорённостей или нетипичные условия договора, лучше обратиться за помощью к юристу. С ним можно будет учесть обстоятельств ситуации и отразить в договоре, продумав грамотную и надёжную стратегию действий, которая уберегла бы стороны от нарушений взаимных договорённостей по заключаемому соглашению.

На что следует обратить внимание при заключении предварительного договора по ипотеке Сбербанка

При видимых плюсах и удобстве процедуры подачи документов из офиса Сбербанка, присутствуют и минусы. Главный из них состоит в том, что, как правило, эти договоры составляются по стандартному образцу, а потому не могут учитывать пункты в каждой конкретной ситуации сделки по приобретению недвижимости. В связи с этим обстоятельством, нужно как можно тщательно и внимательно просматривать условия при заключении договора.

Можно ли оформить ипотечный кредит без задатка

Передавать задаток или нет, стороны решают между собой, банк не выставляет обязательного требования об этом. Предварительный платеж нужен для того, чтобы продавец был уверен, что у него купят квартиру, а покупатель – что она не перейдет другому человеку. Данный момент имеет особое значение из-за длительности ипотечных сделок.

Таким образом, передача задатка является инициативой заемщика и не влияет на решение о выдаче ипотеки. Однако не следует путать предоплату с первоначальным взносом. Если первое является необязательным, то второе – необходимое условие получения ипотеки. Независимо от кредитной программы заемщик должен внести первоначальный взнос, размер зависит от банка, в котором оформляется сделка и от программы, по которой выдается заем.

Особенности

На первом этапе (до оформления ипотечного договора) Банк принимает положительное решение о выдаче денег заемщику.

Второй этап ― это оформление договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка. Он устанавливает следующие обязательства сторон:

• продавец гарантирует продажу квартиры клиенту на условиях, прописанных в предварительном документе;
• покупатель берет на себя обязанность купить именно этот объект недвижимости;
• продавец не вправе менять стоимость квартиры, зафиксированной в договоре;
• покупатель переводит сумму задатка по аккредитиву Сбербанка (временной период для получения денег указывается в предварительном ДКП).

При оформлении военной ипотеки целевой кредит и ипотечная ссуда поступают на счет покупателя сразу после регистрации предварительного договора.

Третий этап – подписание основного ипотечного договора и оформление недвижимости в собственность.

Зачем заключать предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи (ДКП) – инструмент закрепления прав и обязанностей сторон. Он:

• заключается в письменной форме (статья 429 ГК РФ);
• гарантирует признание обещаний для свершения окончательной сделки в будущем;
• дает время для сбора документов (когда комплект документов готов в неполном объеме);
• обязателен для исполнения и является основанием для заключения основного договора;
• фиксирует стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку в Сбербанке;
• обязывает внесение задатка продавцу квартиры (статья 380 ГК РФ, где задаток – это сумма, выдаваемая как гарантия будущей оплаты с отсрочкой);
• гарантирует покупателю возврат задатка в случае расторжения ДКП. (основная причина расторжения ― отказ банка в ипотечной ссуде);
• гарантирует отсутствие правопритязаний третьих лиц на квартиру, ареста, залога.

Таким образом, предварительный договор – это гарантия как для клиентов, так и для банка. Он подтверждает намерения сторон о совершении сделки купли-продажи.

Основные пункты

Важно! Предварительный ДКП вступает в силу с момента подписания. Расторжение возможно в случае, когда основные документы по ипотечному кредитному договору еще не подписаны

ДКП содержит следующие важные пункты:

• паспортные (личные) данные сторон;
• техническую характеристику объекта недвижимости;
• почтовый адрес квартиры;
• данные правоустанавливающих документов для продажи (свидетельство о регистрации права собственности; свидетельство о праве на собственность по наследству и другие установленные Законом основания);
• полную стоимость объекта;
• оценочную стоимость, указанную в отчете эксперта;
• информацию о гражданах, по закону имеющих право на квартиру;
• информацию о числе прописанных граждан;
• условия расчета;
• дату подписания основного кредитного договора.

ДКП оформляется строго в соответствии со стандартами Сбербанка. Без регистрации предварительных документов банк может не выдать ипотечный кредит.

Как правильно составить

Для соблюдения основных требований, предъявляемых Сбербанком к документам, используйте типовой бланк предварительного ДКП.

Проект договора купли-продажи квартиры по ипотечному кредиту должен содержать следующую обязательную информацию:

• слово «Договор» всегда пишется в середине листа;
• дата, город пишется слева под словом «Договор»;
• личные и паспортные данные участников прописываются полностью;
• предмет соглашения описывается в деталях (адрес, общая площадь, жилая площадь, доли – при необходимости);
• стоимость пишется полностью, без сокращений;
• указывается порядок расчетов (способы передачи задатка, основной суммы);
• дату передачи аванса и дату окончательных расчетов;
• полные реквизиты продавца для перечисления ссуды банком;
• фиксируется право банка стать залогодержателем;
• указываются сроки и условия передачи квартиры;
• прописываются гарантии для продавца после подписания ДКП;
• срок действия ДКП и количество экземпляров.

Обратите внимание! До заключения договора ознакомьтесь с каждым пунктом внимательно! Внесите корректировки, если необходимо. После подписания каждая сторона несет ответственность в соответствии с Законодательством РФ

Структура документа

Для того чтобы в будущем сделку невозможно было опротестовать через суд (что приведет к потере прав и обязанностей сторон по отношению друг к другу, а для покупателя, в первую очередь, к потере купленной недвижимости), необходимо тщательно перепроверить каждый пункт соглашения. Что в обязательном порядке должен содержать предварительный договор Сбербанка:

• день и место оформления официального документа;
• подробная информация об объекте недвижимости, на право собственности, которого претендует покупатель (расположение, размер в кв.м., правоустанавливающие документы, на основании которых владелец имеет полномочия к распоряжению имуществом, техническая документация и т.п.);
• обязательно указываются личные данные покупателя и продавца (в том числе и данные паспорта, прописка, ФИО);
• стоимость жилого помещения (сумма, которую должен получить продавец);
• устанавливаются условия передачи денежных средств от покупателя к продавцу (сразу вся сумма, расчеты частями, после подписания договора или после получения кредита и т.п.);
• устанавливается день, когда будет совершена перерегистрация права собственности с фактического собственника на покупателя;
• порядок распределения расходов за переоформление документов (государственная пошлина и иные возможные расходы);
• указывают дату заключения основного соглашения о покупке;
• информация о земельном участке, на котором стоит продаваемое жилое помещение (при условии, что покупка дома осуществляется вместе с землей);
• информация о наличии обременений на объекте продажи (арест, залог и т.п. – бывает и так, что покупатель просто гасит долг продавца, снимает с квартиры обременение и переоформляет на себя жилье – все это должным образом должно быть отображено в условиях предварительного, а затем основного договора);
• порядок возмещения убытков сторонами друг другу, в случае нарушения условий сделки;
• определение возможности разрешения спорных ситуаций в досудебном или судебном порядке;
• на заключительном этапе проставляются реквизиты сторон и их подписи.

Формы оплаты ипотеки

В любом отделении Сбербанка, обратившись к менеджеру, клиент может узнать свой платеж за текущий период.

Если по каким-либо причинам у него нет возможности посетить банковское учреждение, то на официальном сайте Сбербанка размещен онлайн-калькулятор, который поможет рассчитать ежемесячный платеж по кредиту.

Пример аннуитетного платежа по ипотечному кредиту.

На выбор потребителя существуют две системы формирования платежей:

• Аннуитентная.
• Обычная (дифференцированная).

Первая рассчитана на категорию заемщиков, которые планируют вносить платежи равными частями каждый отчетный период. Для второй же присуще постепенное снижение размера платежа.

Предлагаем видео для ознакомления:

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Регламентирование процедуры составления документа осуществляется с помощью ст. 429 ГК РФ.

Форма и условия

Для предварительного договора предусмотрена письменная форма. Нотариального заверения она не требует. Процедура регистрации такого документа не предполагается.

В документе должны быть указаны все условия, которые будут перенесены в основной договор  о переходе права. За этим исключением процедура составления предварительного договора схожа с процедурой составления основного договора.

В предварительном договоре должны быть предусмотрены следующие данные:

• Данные сторон указываются в соответствии с представленными документами (на основании паспорта или учредительных документов юридического лица);
• Должны быть указаны все субъекты, которые принимают участие в реализации сделки (далее изменению эти данные не подлежат). В случае продаже доли в квартире или в тех случаях, когда продавец состоит в браке, им должны быть представлены заверенные согласия остальных собственников на реализацию имущества, а также согласие супруга;
• Предмет договора. Должен быть указан максимально подробно (включая название города, улицы, дома, этажа квартиры);
• Квартира также должны быть описана, как можно точно. Указывается количество комнат, площадь и так далее;
• Когда предусмотрен авансовый платеж, должна быть указа его сумма, срок внесения, а также способ оплаты;
• Ответственность сторон, за нарушение установленных договором обязательств;
• Период времени, в течение которого стороны должны составить и подписать основной договор;
• Обязанности по регистрации процедуры отчуждения прав в отношении объекта;
• Каким образом стороны будут распределять расходы, связанные с переходом прав собственности.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

Пункты договора, предполагающего совершение в будущем сделки купли-продажи жилого помещения, заполняются со следующими особенностями оформления:

1. Предмет предварительного договора. Договоренности сторон по такому виду соглашения происходят вокруг квартиры, но предметом будет выступать именно договоренность о заключении в будущем основного договора сделки (п. 554 ГК). При этом прописываются также характеристики квартиры, которая будет продана и куплена по основному договору:

• ее адрес,
• кадастровый номер,
• сведения о площади,
• количестве комнат и т.д.

Указываются реквизиты документа, на основании которого у продавца зарегистрировано право собственности на квартиру (договор сделки, свидетельство о наследстве и т.д.), данные выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности. Дополнительно следует прописать, что жилое помещение не имеет ограничений, обременений и арестов.

1. Цена договора. В обязательном порядке, предварительный договор должен содержать информацию о полной стоимости квартиры (ст. 555 ГК). Судебная практика показывает, что переквалификация в основной предварительного договора возможна по следующим обстоятельствам:
   • в нем содержится указание внесения не полной суммы стоимости квартиры (например, в тексте содержится требование передать продавцу задаток в размере половины цены жилья);
   • закреплено условие передачи имущества и установление рассрочки по оплате.

   В этих случаях соглашение не будет признано предварительным.

2. Условие о задатке. Стороны вправе скрепить свои договоренности финансовым инструментом – задатком. Это некая денежная сумма (обычно не более 10 % от общей стоимости квартиры), передаваемая покупателем продавцу и учитываемая впоследствии при окончательном расчете (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК).
3. Стороны договора. Сведения об участниках сделки (продавце и покупателе) вносятся в предварительный договор в строгом соответствии с личными документами (паспортом, доверенностью). Указываются их ФИО без сокращений, реквизиты паспортов, адреса регистрации.
4. Срок заключения основного договора. Участники предварительного договора могут установить дату или период, когда будет подписан основной договор, либо не указывать его. В последнем случае, согласно п. 4 ст. 429 ГК, они должны совершить сделку в течение календарного года от даты подписания предварительного соглашения.
5. Права и обязанности сторон. Максимально четко и понятно следует сформулировать этот раздел документа. Например, подробно прописать порядок передачи жилого помещения покупателю, чтобы избежать затягивания сроков передачи продавцом. Рекомендуется указать штрафные санкции за неисполнение обязательств.