Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Купля-продажа недвижимости

По договору купли-продажи можно приобрести жилье для совершеннолетнего любого возраста. Сохраняются ограничения на использование жилья самим ребенком, а также на подписание документации.

Родители ребенка до 14 лет приобретают недвижимость самостоятельно, без участия чада. Однако апартаменты при этом оформляются на ребенка, и именно он указывается в качестве собственника в реестре. Если лицо уже достигло 14 лет, оно может само инициировать покупку, но сделка будет совершена только с согласия родителей.

До достижения 18 лет лицо не сможет ни перепродать, ни обменять квартиру без согласия своих официальных представителей. Исключение – случаи, когда несовершеннолетний уже является дееспособным. Эмансипации можно добиться с 16 лет, она оформляется, если ребенок финансово независим, а также владеет недвижимостью, пригодной для проживания. Если процесс эмансипации произошел, то все ограничения снимаются: можно распоряжаться жильем, самостоятельно подписывать документы и т.д.

Алгоритм оформления сделки следующий:

1. Составление договора.
2. Подписание с участием родителей.
3. Сбор пакета документов.
4. Заверение согласия родителей на проведение сделки.
5. Оплата государственной пошлины.
6. Сдача пакета бумаг в МФЦ в присутствии всех сторон соглашения.
7. Получение сертификата спустя 5-10 дней.

Если документация оформлена неверно, придется перепроверить бумаги и подать заявление на регистрацию заново.

В то же время, есть и преимущества оформления. Главное заключается в том, что ребенок гарантированно получит недвижимость для проживания. В случае наследования возможны споры, из-за которых несовершеннолетний может лишиться доли имущества. Однако договор дарения, приватизация или иные меры обеспечивают его жилплощадью таким образом, что обжаловать сделку будет очень сложно.

Как продать квартиру, собственник которой ребенок

При продаже квартиры, где собственником является ребёнок, необходимо получить:

• письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя
• распоряжение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним

Прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости — должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть. Также органами опеки и попечительства учитывается и месторасположение нового и старого жилья. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в центре города ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины, например, по состоянию здоровья.

Важным фактом является и то, что несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям. К тому же если в цене, продаваемой и приобретаемой квартир имеется даже небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет ребёнка. Этот счет будет заблокирован до достижения им совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Если возникли сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации.

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.

Также будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права
собственности.

Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?

Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.

Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.

В их числе:

• прописка в квартире;
• проживание на её жилплощади;
• сохранность имущественных интересов.

Или подопечный прописывается со своим опекуном. Так же во вновь приобретённой квартире допустимо не прописываться – права собственности от этого не аннулируются, а регистрация сохранится до совершеннолетия, или иного момента – по усмотрению.

Чтобы ребёнок был единственным собственником, нужно:

1. Приобретать квартиру, а не помещение, находящееся в долевой собственности.
2. Если собственников несколько, нужно скупить все доли, оформив их на ребёнка.
3. При оформлении купчей на квартиру сформулировать её положения так, чтобы из них непротиворечиво следовало, что недвижимость оформлена на одного собственника, которым является ребёнок оформляющего сделку лица.
4. В договоре ребёнок выступает покупателем, а родитель (иной уполномоченный) только представительствует при оформлении сделки.
5. После регистрации сделки Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН, где указано, что правом собственности наделён один правообладатель, с указанием его фамилии, имени и отчества.

Если все перечисленные признаки в наличии, значит – сделка состоялась так, что право собственности перешло к одному титульному владельцу, которым является несовершеннолетний.

Важно! Если законный представитель выступит наряду с несовершеннолетним стороной сделки – им обоим перейдёт право совместной собственности на квартиру, что лишит ребёнка права единоличного владения

Порядок продажи доли

Сделку важно провести правильно с юридической точки зрения, чтобы ее не отменили. Для этого важно выполнить такую последовательность действий:

Для этого важно выполнить такую последовательность действий:

• Подать заявление и документы в опеку. Решение будет принято за 15 дней.
• Затем совершается сделка. Документы подаются в Росреестр, где регистрируют собственность. После этого перечисляется оплата.
• В органы опеки направляется уведомление об окончании процесса.

Сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, если не будет разрешения от органов опеки. Регистрацию могут приостановить, а при непредоставлении документа – отказать в ней.

Зачастую у ребенка есть право на долю в квартире, в которой в качестве сособственников выступают другие родственники. Как правило, это приватизированная недвижимость. У таких родственников есть право на преимущественный выкуп доли.

Важно выполнить определенную последовательность действий:

• Каждому сособственнику направляется уведомление.
• У них есть 30 дней на рассмотрение. Один из них может согласиться купить долю.
• Уведомление не направляется, если сособственником является один человек и он согласен на выкуп доли. Готовятся документы к заключению сделки.
• Заключается предварительный договор на выкуп. Подбирается недвижимость для покупки взамен имеющейся. Все документы направляются в Органы опеки.
• Когда будет получено согласие, заключается договор, подается на регистрацию и оплачивается.

Если ни один из родственников не изъявляет желания выкупить долю, ее можно предложить стороннему покупателю. К документам прилагаются отказы сособственников или уведомления о вручении им предложения.

С точки зрения законодательства

Жилье, оформленное на несовершеннолетнее лицо, согласно закону РФ является исключительно его имуществом. Законные представители ребенка не имеют на данный объект права собственности. Родители не вправе  единолично принимать решение о продаже, обмене или оформлении дарственной на недвижимость, принадлежащую ребенку. Не могут они также и сдавать ее в аренду, производить раздел жилплощади, выделять доли, передавать имущество в безвозмездное пользование либо использовать в качестве залога.

Может ли несовершеннолетний собственник сам продать квартиру

Ребенок приобретает статус дееспособного гражданина в день 18-летия. Разумеется, стать стороной сделки купли-продажи раньше он не может. А для того, чтобы его законные представители могли продать имущество, требуется разрешение специального органа — территориального отдела опеки и попечительства.  

Итак, может ли несовершеннолетний собственник продать квартиру? Напрямую — нет, но с помощью законных представителей — да. Однако следует знать, что процесс получения разрешения от опеки занимает немало времени, а причин, по которым попечительские организация отклоняют обращения граждан, известно много.

Причины отказа опеки в продаже имущества ребенка

Главным условием одобрения сделки является предоставление доказательств о приобретении альтернативного жилья для несовершеннолетнего. Оно должно обладать достойными характеристиками и быть как минимум не хуже прежнего. Причин, которые могут послужить основанием для отказа, довольно много:

• ветхость нового имущества;
• недостаток комфорта;
• более низкая цена;
• меньшая квадратура;
• большая удаленность от детского садика или школы.

Есть еще одно важное ограничение: родители и другие близкие родственники не могут выкупить квартиру у ребенка

О рисках сделок с собственниками младше 18 лет

Может ли несовершеннолетний собственник продать квартиру? Выше мы выяснили, что под контролем опеки такие сделки возможны. Однако российское законодательство имеет свои погрешности и немало пробелов в этом вопросе. Различные подводные камни в таких сделках могут обернуться как против продавца, так и против покупателя. Поэтому сделки, где затронуты интересы несовершеннолетних, считаются в риэлторской среде рискованными.

Препятствий при заключении сделок купли-продажи с участием несовершеннолетних, великое множество

Чтобы не оказаться вовлеченным в мошенническую схему, важно внимательно относиться ко всем деталям

КейсВ ЦН «Белый дом» обратился клиент с запросом на сопровождение альтернативной сделки с участием интересов несовершеннолетнего лица. Наши специалисты разъяснили, что сам несовершеннолетний собственник продать квартиру  не может — для этого требуется санкция опекунского совета. Юристы агентства проверили документацию по объекту, подобрали альтернативный вариант, который устроил органы опеки, и провели чистую сделку. На все ушло две с половиной недели. Клиент высоко оценил работу нашей команды.

Эксперты считают, что детей лучше не делать единоличными собственниками недвижимости, так как могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и оплатой коммуналки. При покупке квартиры гораздо надежнее схема собственности «взрослый плюс несовершеннолетний». К тому же такое совместное право собственности защитит уже ставшего дееспособным собственника от непродуманных поступков и их печальных последствий.

Порядок сделки

Рассмотрев вопрос, может ли несовершеннолетний собственник сам продать квартиру, мы установили, что главной инстанцией в вопросе оформления подобных сделок являются органы опеки и попечительства. Только получив от них разрешение, можно регистрировать сделку в законном поле. Параллельно нужно подготовиться к тому, что со стороны опеки последуют запросы о новой прописке ребенка и регистрации его прав на собственность. Это подтверждается соответствующими документами.

Центр недвижимости «Белый дом» может продать квартиру несовершеннолетнего собственника в соответствии с требованиями законодательства. При соблюдении всех требований сделки с участием детей проходят оперативно и без осложнений, а наше агентство по выкупу и продаже квартир в Москве гарантирует строгое соблюдение правил, бесплатное юридическое сопровождение и выход на сделку в кратчайшие сроки.

Возможно, вас заинтересует:

Нюансы продажи квартиры с перепланировкойДарственная или купля продажа квартиры — что лучшеКак найти хорошего риэлтора для продажи квартиры в Москве

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Договор купли-продажи несовершеннолетним

Договор купли-продажи несовершеннолетним с согласия своего законного представителя

гор. Москва, РФ двадцать восьмого сентября две тысячи _________________ года

Мы, БИРБИН ПЕТР АЛЕКСАНДРОВИЧ, 11.11.1920 г., паспорт 12 34 № 765765, выдан ОВД гор. Москвы 11.11.1980 г., прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, и КОЖУК ИВАН НИКОЛАЕВИЧ, 24.05.1985 г.р., паспорт 03 01 282809, выдан УВД гор. Москва 11.11.2001 г., код подразделения 222-112, прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, действующий с согласия законного представителя – матери, КОЖУК Ольги Аркадьевны, паспорт 13 11 987987, выдан УВД гор. Москвы 11.11.2002 г., код подразделения 222-222, прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Бирбин Петр Александрович, продал, а Кожук Иван Николаевич, с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны, купил принадлежащий мне ГАРАЖ № 7, находящийся в Гаражно-строительном кооперативе № 88-Д г. Москвы по ул. Азовской. Гараж № 7 кирпичный капитальный в двух уровнях, размер 3,15 м х 6 м. Поевый взнос выплачен полностью в размере 500 (пятисот) руб.

2. Указанный гараж принадлежит гр. Бирбину Петру Александровичу на основании справки Гаражно-строительного кооператива № 88-Д гор. Москвы от 14.11.2002 г. за № 1, и продан Кожук Ивану Николаевичу с согласия матери, КОЖУК Ольги Аркадьевны, за 18000 (восемнадцать тысяч) руб. уплаченных покупателем с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны, продавцу полностью до подписания настоящего договора.

3. Стоимость гаража № 7 на 14.11.2002 г. составляет 18000 (восемнадцать тысяч ) руб. согласно вышеуказанной Справке ГСК № 88-Д гор. Москвы от 14.11.2002 г. за № 1. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора. (Если есть Свидетельство о регистрации)

4. До подписания настоящего договора отчуждаемый гараж никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается продавцом, Бирбиным Петром Александровичем.

5. Расходы по совершению настоящего договора оплачивает покупатель с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны.

6. Содержание ст.ст.209, 223, 454, 456, 549, 551 ГК РФ сторонам известны.

7. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания, а переход права собственности и право собственности у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации в Главном управлении федеральной регистрационной службы по гор. Москва. (если есть свидетельство).

8. Настоящий договор купли-продажи с ребенком составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст настоящего договора сторонами прочитан.

На подписание договора моим несовершеннолетним сыном, Кожук Иваном Николаевичем, 1985 г.р., даю свое согласие – мать: ____________/________________

ПОДПИСЬ : _______________________ _______________________

Основные понятия

Некоторые российские граждане, приобретая недвижимость, оформляют ее на имя несовершеннолетнего ребенка.

Действующее законодательство позволяет ребенку становиться собственником с самого рождения. Но мотивы родителей различны и не всегда целесообразны.

Но любое отчуждение без согласия органов опеки запрещено. То есть родители уверены, чтобы не случилось, их ребенок не останется на улице.

Минус, что и родителям при необходимости продажи жилья, придется убеждать опеку в соблюдении детских интересов.

При разводе супругов все общее имущество делится пополам. Собственность, принадлежащая иному лицу, ребенку в данном случае, разделу не подлежит.

В случае невозврата заемных средств кредитные организации не смогут обратить взыскание на имущество, не принадлежащее должнику.

Мотивы взрослых могут быть разными. Но в любом случае переход права собственности к ребенку нужно правильно оформить.

Необходимые термины

В России дети имеют равные права с взрослыми. Они могут являться собственниками недвижимости. Но автоматически права собственности на имущество родителей у детей не возникает.

Рассматривая процесс оформления квартиры на несовершеннолетнего ребенка, следует учесть разницу прав детей в зависимости от возраста.

По российским законам выделяется две категории среди граждан, не достигших восемнадцати лет:

Малолетние, то есть дети до четырнадцати лет	ст.28 ГК РФ
Несовершеннолетние, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет	ст.26 ГК РФ

Для каждой группы предусмотрены разные права. Малолетние дети считаются недееспособными. То есть они не могут осознать своих интересов и не могут принимать верных решений.

В любых сделках, в том числе и с недвижимостью, принимает решение и ставит подпись за ребенка его полномочный представитель.

Несовершеннолетние от четырнадцати лет признаются ограниченно дееспособными. Они уже способны отчасти осознавать последствия своих поступков.

Ограниченность проявляется в том, что родитель или иной законный представитель должен дать свое согласие на сделку.

Нормативное регулирование

Ст.35 Конституции РФ говорит о праве каждого гражданина на владение, пользование и распоряжение имуществом.

На основании этих норм ребенок в России имеет полное право быть собственником недвижимого имущества.

Относительно недвижимости ст.131 ГК РФ устанавливает неукоснительное требование об обязательной госрегистрации права собственности.

Регистрируется именно получение права, независимо от основания его обретения. Наличие права собственности признается с момента внесения надлежащей записи в ЕГРН.

Законность продажи квартиры несовершеннолетнего собственника

Независимо от того, кто приобрёл на имя ребёнка квартиру, заниматься её продажей могут только законные представители детей. При этом процедура проводится под отчёт перед органами опеки и попечительства. Сам несовершеннолетний собственник выступать стороной договора о продаже своей недвижимости прав не имеет. Об этом говорит статья 172 ГК РФ, признающая сделки с лицами, не достигшими 14 лет, незаконными. В п. 1 данная статья ссылается на нормы статьи 171 ГК РФ, приравнивая лиц до 14 лет к недееспособным гражданам, которые не вправе решать имущественные вопросы самостоятельно.

Лицам в возрасте от 14 до 17 лет включительно регламент позволяет частично распоряжаться личным имуществом. Но когда речь идёт об отчуждении недвижимости, которое проходит регистрацию в Росреестре, такие сделки считаются неправоспособными. Об этом говорит статья 175 ГК РФ со ссылкой на статьи 26 ГК РФ и 171 ГК РФ.

Законодательные акты, регулирующие куплю-продажу квартиры несовершеннолетнего

Для того чтобы имущественная сделка прошла по всем правилам и была юридически чистой, требуется опираться на нормы следующих источников законодательства:

• статья 20 ГК РФ — место жительства ребёнка;
• статьи 130, 131, 292 ГК РФ — переход прав на недвижимость;
• статьи 26, 28, 37 ГК РФ — права несовершеннолетнего;
• статья 27 ГК РФ — эмансипация;
• статья 60 СК РФ — имущество несовершеннолетнего (подопечного);
• статья 70 ЖК РФ — прописка ребёнка;
• статьи 19–20 Закона об опеке № 48 от 24.04.18 г.

Гражданский кодекс освещает основные положения проведения сделок купли-продажи недвижимости

Некоторые сопутствующие обстоятельства требуют от сторон имущественной сделки опираться также на дополнительные источники, в числе которых могут быть:

1. Нормы Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующие обязательность прописки ребёнка в жилом помещении, приобретённом на средства материнского капитала, который утверждён Постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 №994.
2. Федеральный закон от 29.12.15 № 391-ФЗ, вносящий изменения в некоторые законодательные акты РФ. В частности, он обязывает стороны сделки при продаже квартиры несовершеннолетнего удостоверять договор купли-продажи нотариально.

Обязательность нотариального удостоверения прописана также:

• в статье 163 ГК РФ;
• в статье 54 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Как показывает практика, сделки с квартирами несовершеннолетних владельцев нужно проводить принципиально кропотливо — выверив каждый абзац договора купли-продажи (ДКП), а также каждый документ, который к нему прилагается и подтверждает, что имущественные права ребёнка данная сделка не нарушает.

Кто может проводить сделку купли-продажи квартиры несовершеннолетнего

Законными представителями, которые вправе заниматься продажей недвижимости детей, согласно нормам статьи 37 СК РФ, могут выступать следующие лица:

1. Мать или отец, кроме случаев лишения родительских прав.
2. Лица, усыновившие или удочерившие владельца квартиры.
3. Руководители детских социальных и социально-педагогических учреждений, если ребёнок пребывает в данном учреждении.
4. Опекуны, если малолетнему владельцу жилья не исполнилось 14 лет.
5. Попечители, если квартирой владеет лицо от 14 до 17 лет включительно.

В большинстве случае законным представителем выступает мать ребёнка

Мачеха или отчим могут приравниваться к законным представителям только при условии усыновления (удочерения) ребёнка. Если ребёнок не усыновлён (не удочерён), то участие в процедуре купли-продажи разрешается на основании генеральной или специальной доверенности на продажу недвижимости. Такую доверенность может выдать только законный представитель. Она требует обязательного удостоверения нотариусом.

То же касается других представителей, действующих в интересах собственника квартиры. Ими могут быть:

• родственники ребёнка;
• юрист, сопровождающий сделку;
• сотрудник компании по работе с недвижимостью, с которой родители собственника заключили договор на оказание услуг;
• воспитатель или иной специалист учреждения, в котором пребывает ребёнок.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом. Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года). Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру. Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита. Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь. Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Как оформить недвижимость на ребенка?

Существуют возможности оформить недвижимость на малыша в любом возрасте. Предусмотрено несколько законных способов оформления квадратных метров земли либо жилья на несовершеннолетнего гражданина. В зависимости от ситуации родители выбирают для себя наиболее подходящий вариант оформления сделки:

• безвозмездно передать в собственность;
• подарить через дарственный договор;
• передать по наследству;
• купить новую квартиру сразу на имя малыша.

Оформить долю в квартире или целиком всю жилплощадь на ребенка легко через приватизацию. По закону в ходе приватизационного процесса собственниками становятся все члены семьи, которые зарегистрированы в данной квартире, в том числе и дети. Все прописанные лица получают равные доли жилплощади.

Закон строго охраняет права ребенка. Продажа приватизированной квартиры возможна только с учетом соблюдения интересов ее юного владельца – за этим следят органы опеки. Из средств, вырученных от продажи приватизированного жилья, оформленного на всех членов семьи, всем детям должны быть выделены денежные суммы либо равноценные доли во вновь приобретаемом жилье.

Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка можно путем заключения договора дарения.

Процедура оформления проста: родители собирают необходимую документацию, составляют письменный договор дарения на имя ребенка, заверяют документ в нотариальной конторе и на этом основании перерегистрируют квартиру в Росреестре на нового владельца. Для регистрации договора дарения и получения свидетельства о собственности на новое имя потребуются следующие документы:

• паспорта родителей, паспорт ребенка старше 14 лет или свидетельство о рождении для малышей;
• предыдущее свидетельство о собственности на имя дарителя;
• документ, подтверждающий возникновение права дарителя на владение жильем (договор купли-продажи, решение суда или прочее);
• технический паспорт объекта сделки;
• справки о том, что объект недвижимости не находится в залоге или под арестом.

Завещать ребенку недвижимость могут не только родители, но и любые другие родственники. Переписать квартиру или дачу по завещанию можно на малыша любого возраста. Наследование происходит посмертно, скорее всего к этому времени дети уже достигнут совершеннолетия.

Минусом является возможность оспаривания завещания в судебном порядке другими претендентами на жилье. Однако грамотно составленное завещание оспорить на практике весьма затруднительно, поэтому при составлении данного документа рекомендуется обратиться к квалифицированным юристам, которые учтут все нюансы.

Для оформления завещанного имущества представитель несовершеннолетнего обязан вступить в права наследования от имени наследополучателя, то есть ребенка. Для этого следует обратиться в нотариальную контору. После подтверждения законности документов нотариус оформляет свидетельство на наследство на имя юного наследника, которое является основанием для перехода права к новому собственнику. Далее с этим свидетельством надо обратиться в Росреестр для регистрации.

Однако регистрация собственности в ЕГРП выполняется на имя несовершеннолетнего, и в свидетельстве о праве собственности также будет указан ребенок. Фактически родители выступают лишь посредниками между продавцом и ребенком, но не получают прав на данную жилплощадь (только право пользования).

Собственником же является несовершеннолетний, который сможет самостоятельно распорядиться жильем по достижении им 18 лет. Следует помнить, что до совершеннолетия все сделки с недвижимостью (сдача в аренду, залог в банк, продажа) будут проводиться с учетом интересов ребенка, за соблюдением которых строго следят органы опеки.

До 14 лет при оформлении квартиры расписывается в контракте опекун, после достижения этого возраста ребенок уже самостоятельно ставит подпись. После того, как на ребенка будет решено купить квартиру или дом, совершать дальнейшие сделки с недвижимостью станет очень сложно. Без разрешения органов опеки переоформить недвижимость будет нельзя.

Специалисты опеки запрещают сделку, если она приводит к уменьшению детской доли. Ухудшать жилищные условия детей запрещается.