Как продать квартиру с ипотекой сбербанка: пошаговая инструкция и документы

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Статистика свидетельствует, что более 50% всех квартир в РФ приобретается в ипотеку. Не буду останавливаться на удобствах и преимуществах такого способа покупки недвижимости – об этом на сайте есть отдельная статья «Квартира в ипотеку».

Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.

В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.

Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?

Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.

Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.

Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.

К таким ситуациям относятся:

• наличие задолженности;
• ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
• несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
• утрата имущества по вине владельца;
• передача недвижимости третьим лицам.

Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.

Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.

Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.

В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.

Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной публикации нашего блога.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке, и кто ее купит

Причин продавать квартиру, купленную в ипотеку, может быть много. Так, нередки случаи продажи ипотечного жилья из-за смены жительства. Еще чаще о такой затее задумываются лица, которые не могут погасить кредит. Помимо этого продажа жилплощади, приобретенной в ипотеку по программе «Новостройка», когда она уже введена в эксплуатацию, — это способ получения инвестиций.

Дело в том, что на этапах строительства недвижимость стоит меньше, но когда в нее уже можно заселяться, она будет продаваться в разы дороже. Таким образом, ипотечный заемщик может выручить определенную сумму денег. Еще побудить гражданина продать квартиру в ипотеке может необходимость улучшения жилищных условий. Предположим, он взял у банка кредит на однушку, прошло несколько лет, и у него в семье намечается пополнение, или собираются переезжать родственники на длительное проживание.

На тематических форумах также встречаются сообщения, в которых говорится, что продажа ипотечного жилья стала первоочередной задачей, когда подвернулся более выгодный вариант покупки. Причинами могут служить и другие непредсказуемые жизненные обстоятельства, особенно семейные и бытовые:

• плохие соседи;
• возведение рядом шумного ТЦ;
• развод, прочее.

И, получая разрешение на продажу недвижимости, как правило, продавец должен указать, почему он решил продать квартиру, купленную в ипотеку.

Интересно другое, — кто готов покупать такое жилье, кому понадобится объект с обременением. Как оказалось, в большинстве случаев подобные сделки проходят с выгодой для покупателя. Особы, согласившиеся приобретать ипотечную квартиру, получают ее по сниженной стоимости. Опытные риелторы пользуются этой схемой. Откликнувшиеся на объявление найдутся и среди людей, которые хотят попасть в тот жилой комплекс, где у вас жилплощадь.

Какие существуют причины продажи ипотечной квартиры в Сбербанке — список

Не всегда удаётся выплачивать ипотеку до самого конца. У некоторых потребителей возникают сложности с погашением из-за резко уменьшенного дохода или его отсутствия. Даже кредитные каникулы или реструктуризация не помогают. Тогда, конечно же, не обойтись без продажи квартиры, так как вырученная сумма поможет решить проблему с кредитом. Его закроют и, возможно, останутся ещё деньги, как разница. Тогда их забирает бывший заёмщик.

Но, помимо трудностей с деньгами, к причинам продажи относятся и другие:

• Желание приобрести другую недвижимость. Например, клиента больше не устраивает сама квартира, он хочет или лучше, больше, или, наоборот, меньше. Также причиной иногда является смена района или вовсе города.
• Внезапно потребовался размен.
• Нужны наличные на собственные цели. Так как их неоткуда взять, то принимается решение продать ипотечное жильё.
• Резко изменились цены на рынке недвижимости, и выгоднее сейчас продать кредитную квартиру.
• Что-то произошло с самим заёмщиком, например, есть проблемы со здоровьем, из-за чего доход в ближайшее время прогнозируется меньше, чем обычно. Также его может и не быть долгое время.
• Другие ситуации.

В целом, клиент говорит о причинах в Сбербанке, но они играют не такую важную роль

Важно деньгами, вырученными от реализации, полностью покрыть остаток долга. По ипотеке он может быть и большим, и уже маленьким, если выплачивать осталось не так много

Но всегда его требуется закрыть в первую очередь. Только после полного погашения остаток средств получает сам клиент. Иногда он бывает большим, если долг по кредиту оставался несущественным.

Как продать ипотечную квартиру сбербанка

Порядок реализации залогового имущества Сбербанка приблизительно таков:

1. Заемщик согласовывает со Сбербанком схему действий.
2. Происходит поиск желающих купить квартиру.
3. Залогодатель собирает пакет документов, при необходимости актуализирует отчет об оценке.
4. Подписывается предварительное соглашение о купле-продаже/договор о намерениях/нотариально заверенная расписка о внесении аванса.
5. С полученной предоплаты происходит погашение остатка кредита.
6. Закрытие текущего кредитного соглашения.
7. Снятие запрета на реализацию с квартиры.
8. Подписание финальных документов о купле-продаже.
9. Получение свидетельства о праве собственности.
10. Остаточные взаиморасчеты между сторонами.

За наличные

Если залоговый объект реализуется за наличный расчет, то один из вариантов действий следующий:

• кредитор, покупатель и залогодатель подписывают предварительное соглашение о покупке;
• оговоренная сумма разделяется на две части и помещается в отдельных банковских ячейках;
• банк закрывает кредит, получает деньги с первой ячейки и освобождается;
• для продавца открывается доступ ко второй ячейке после завершения процесса купли-продажи.

В ипотеке с материнским капиталом

Продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, когда приобретение частично финансировалось за счет материнского капитала, непросто, некоторые нюансы:

1. Ребенок является совладельцем жилья, поэтому схема должна включать последующую покупку квартиры взамен ипотечной, с обеспечением аналогичной доли ребенку.
2. Реализация залога возможна после того, как маленькому члену семьи выполнится 3 года.
3. Обязательно надо разрешения органов опеки: требуются доказательства, что условия жизни малыша не ухудшаются.
4. Договор продажи может регистрироваться с наличием обременения, которое будет снято после полной выплаты средств и регистрации права владения.

Реализация ипотечного жилья при разводе

В случае развода возможны различные ситуации:

1. Распространенный вариант: сделка заключена в браке – право собственности и долг разделяется между супругами пополам:
   • при продаже имущества подписываются документы с обеими супругами, остаток денег разделяется между ними;
   • муж/жена продают долю второму супругу.
2. Если ипотека оформлялась до замужества, то собственник только один – он и участвует в сделке, второй супруг может претендовать на возврат половины ипотечных платежей, что уплачивались в браке.

Требования Сбербанка при продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Сбербанк не может отказать своему заемщику в продаже его жилища, но он может предъявить к продаже ряд требований, которые тот должен исполнить.

1. Поставить банк заранее в известность. Делать это лучше за месяц до начисления нового платежа. Если вы решили продать обремененный объект нужно уведомить об этом финансовую организацию, не менее чем за месяц до следующего платежа. Нужно предоставить весомые доказательства того, почему вы решили продать залоговый объект. Стоит подготовиться к тому, что сотрудники будут вас отговаривать от продажи. Лучше всего говорить, что у вас нет средств на погашение кредита, тогда получить разрешение будет гораздо проще. Но в таком случае вам вряд ли оформят еще один кредит даже на меньшую сумму денег.
2. Получить от банка письменное согласие на продажу квартиры третьим лицам. После того как вы уведомили банк о своем желании продать объект, нужно ждать от них ответа. Конечно, им невыгодно терять своего клиента. Если они отклоняют вашу заявку, то можно обратиться в центральный банк, который занимается подобными вопросами. Об этом нужно сказать работникам, так как они могут изменить свое решение в вашу пользу. Ведь для финансовой организации лучше, если вы выплатите свои долги и закроете договор, нежели разбираться с Центральным банком. В случае положительного ответа нужно приступать к действиям: искать покупателя на у и совершать сделку, после которой уплачивать долги.
3. Погасить все проценты по ипотеке – если таковые имеются. По поводу этого вопроса нужно проконсультироваться с работником банка или прочесть внимательно свой договор. Возможно, за досрочное погашение вам зачислятся штрафы или иные выплаты. Если это прописано в договоре, то эти выплаты обязательные.

Покупатель и продавец – клиенты разных банков?

В случае проведения сделки по продаже залоговой квартиры в ипотеку возможны два основных сценария: один, более простой, когда покупатель и продавец являются клиентами одного банковского учреждения, и второй, более сложный, когда кредитуются они в разных банках.

Продажа залоговой квартиры в ипотеку клиенту другого банка – довольно трудновыполнимая задача, но все же реальная. Сергей Слободянюк подчеркивает, что безопасный вариант такой сделки существует: «Теоретически как продавец, так и покупатель могут быть участниками ипотечных схем, и можно организовать сделку, если квартира в ипотеке, а покупатель берет кредит в другом банке

Важно, чтобы у покупателя собственных средств было больше, чем задолженность по кредиту у продавца. Однако я очень сомневаюсь, что серьезный банк будет рассматривать в качестве залога квартиру, уже находящуюся в залоге

Если же банк покупателя не возражает, безопасную схему покупки и расчетов можно продумать и осуществить. Занимаясь подобными сделками с начала кризиса 2008 года, мы проработали различные безопасные схемы приобретения ипотечных квартир».

Наталья Ермолаева, директор ипотечной брокерской компании «Гарант-Кредит» (уполномоченный партнер корпорации «Адвекс. Недвижимость»), отмечает трудность продажи залоговой квартиры в ипотеку и приводит в пример два возможных пути, по которому могут пойти банки, согласившись на подобную сделку: «Когда речь идет о разных банках, то ситуация значительно осложняется. Первый вариант: процедура двойного обременения: для этого банк-залогодержатель должен дать разрешение и это второе обременение наложить. Или же второй вариант: полное досрочное гашение кредитного остатка с последующим снятием обременения. Для этого необходимы свободные средства. Ранее в банках можно было найти такую схему, сегодня таких предложений нет. Если же эти средства вносит покупатель в счет погашения кредита продавца, то тут и возникают высокие риски, необходимо привлекать грамотного риелтора, который поможет, насколько возможно, обезопасить интересы покупателя».

Таким образом, приобретение квартиры в ипотеку, которая находится в залоге у другого банка, может быть осуществлено – для этого и продавец, и покупатель должны убедить свои банки в безопасности сделки. Самым простым выходом из ситуации будет полное погашение задолженности продавца и снятие обременения, а после этого – продажа квартиры в ипотеку. Однако в большинстве случаев у продавца нет достаточных средств для закрытия ипотеки, и он обращается к покупателю, чтобы тот выплатил за него оставшуюся часть, а после этого приобрел жилье. Но в такой ситуации, по словам Натальи Ермолаевой, покупатель и рискует больше всего – ведь он может внести необходимую сумму, а после этого продавец просто не будет выходить на сделку.

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Когда возможна продажа ипотечной недвижимости

Собственник кредитного жилплощади имеет право реализовать купленное имущество до полного погашения задолженности.

Основными причинами продажи являются следующие случаи:

1. Резкое ухудшение финансового положения в результате потери работы, смерти родственника, чей доход был основным, позволял вносить ежемесячные платежи.
2. Смена места жительства, связанная с переездом в другой город, страну.
3. Желание приобрести жилище большей площади.

Если клиент решил продать ипотечную квартиру надо оповестить руководство Сбербанка о невозможности погашения долга. Для подтверждения представить документы, доказывающие ухудшение материального положения, смену места жительства.

Сотрудник кредитного учреждения согласовывает  вопросы с погашением задолженности, выбирает оптимальные сроки, варианты реализации недвижимости.

Продажа квартиры или дома производится в несколько этапов:

1. Поиск потенциального покупателя.
2. Осуществление сделки по передаче денег, которые будут израсходованы в счет уплаты долга.
3. Закрытие займа. После проведения операции клиент должен взять в банке справку, подтверждающую погашение задолженности.
4. Оформление свободного использования недвижимостью.
5. Завершение сделки купли-продажи.

Владелец ипотечной недвижимости может самостоятельно искать покупателя. Если найти потенциального хозяина не удается, подключается финансовая организация.

Продавец – клиент Сбербанка

Владелец может самостоятельно организовать, провести продажу жилья с ипотечным долгом. В этом случае ему надо найти покупателя, который оплатит остаточную задолженность по ипотеке в полном размере или переоформит кредитные обязательства на себя.

Процедура передачи денег за недвижимость подразумевает единовременную выплату полной суммы долга:

1. Наличными средствами.
2. Переводом обговоренной стоимости сделки на счет продавца.
3. В отделении Сберегательного банка. Покупатель на месте погашает задолженность по ипотеке. После выплаты долга проводится снятие обременения с квартиры.

Перед осуществлением сделки надо убедиться, что в договоре обозначена возможность досрочного погашения кредита.

Продавец – кредитное учреждение

Если заниматься продажей будет банк, должник может столкнуться с невыгодными условиями сделки

Для финансовой организации важно погасить задолженность. Интересы продавца банк не учитывает

Если задолженность по кредиту равна сумме займа, жилье, взятое в ипотеку, попадает под арест. В этом случае Сбербанк выставляет недвижимость на аукцион. Цена, которую будет устанавливать кредитное учреждение, может оказаться ниже рыночной.

Более простой путь реализовать ипотечную жилплощадь – переоформить на другого заемщика. Процедура подразумевает следующие этапы:

1. Покупатель пишет заявление в банк с извещением о желании оформить ипотеку на свое имя.
2. Руководство финансовой организации рассматривает заявку, принимает решение об одобрении или отказе.
3. Новый заемщик выплачивает установленный банком взнос в счет ипотечного долга.
4. Банк самостоятельно погашает кредит, оформляет ипотеку на покупателя.
5. Проводится снятие старого, регистрация нового обременения.

Важнейшие нюансы и особенности продажи квартиры в ипотеке СБ

Прежде чем выставить на продажу ипотечное имущество, изучите все нюансы процесса

Следует учесть, что существует масса банковских программ, участие в которых требует соблюдения ряда условий и взятия во внимание ряда ограничений

Если жилплощадь приобреталась в рамках различных видов государственной поддержки, с участием материнского капитала, в военную ипотеку, и если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок, есть нюансы, без учёта которых невозможно осуществить сделку купли-продажи.

Как продать недвижимость, приобретённую в военную ипотеку?

Когда в роли продавца выступает военный, приобретший жильё в военную ипотеку, оформленную в СБ, его действия должны быть такими:

1. В Росвоенипотеку пишется заявление с просьбой снять обременение с приобретённой с использованием бюджетных средств жилплощади. Подробно разъясняется ситуация.
2. Параллельно, если позволяют выслуга и возраст, пишется заявление на повторное принятие участия в НИС.
3. Из СБ в Росвоенипотеку направляются сведения об остатке долга, также предоставляется выписка со счёта военнослужащего и график платежей.
4. Заёмщик погашает остаток, используя собственные сбережения, в то время как средства из бюджета зачисляются на его счёт в Сбере.
5. Банк снимает с квартиры обременение.

В том случае, если соискатель не располагает необходимым количеством средств, допускается оформление нового ипотечного соглашения с другим финансовым учреждением.

Также можно пойти путём переуступки прав иному участнику НИС.

Как продать ипотечную недвижимость, купленную с использованием маткапитала?

Есть ряд нюансов, делающих проблематичной продажу недвижимости, купленной в ипотеку с участием материнского капитала. Это:

1. Жилплощадь разделена на доли, каждая из которых принадлежит отдельным членам семьи, в том числе и детям до 18 лет.
2. Маткапитал можно использовать только для оговорённых в законодательстве целей. Продажа ипотечного имущества разрешена, если деньги, вырученные в результате сделки, будут потрачены на строительство дома для семьи, покупку нового жилья или будут размещены на счету ребёнка.
3. Сделка возможна только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства.

Чаще всего купленную с использованием материнского капитала недвижимость продают с целью улучшения жилищных условий.

При продаже описываемого типа жилых площадей следует придерживаться таких шагов:

1. Получается письменное разрешение в Сбере и параллельно в ООиП.
2. Находится покупатель, готовый совершить покупку обременённой жилплощади.
3. Заключается договор купли-продажи.
4. В банке получается выписка, и погашается указанная в ней задолженность.
5. Снимается обременение.
6. Ищется новое жильё и покупается.

Как быть с несовершеннолетними собственниками?

Обращаться в органы опеки и попечительства нужно и в том случае, если в числе собственников продаваемого недвижимого имущества есть дети, недостигшие совершеннолетия.

Основная задача органа состоит в том, чтобы защищать детские права. Его сотрудники изучают условия сделок и условия, в которых предстоит жить несовершеннолетним. Специалисты органов опеки проверяют, есть ли необходимые для нормальной жизни санитарно-гигиенические условия, не станет ли доля ребёнка меньше, и не аннулируют ли её родители.

В большинстве случаев работники ООиП лично посещают будущее место проживания детей и делают заключение о возможности или невозможности приобретения осмотренной квартиры.

Продажа с помощью риэлтора

Времена «чёрных» риэлторов позади, потому обращение к специалистам по продаже недвижимости приветствуется. Обращение к профессионалу, который изучит все нюансы и предпримет поиск оптимального решения, поможет не допустить ошибок и совершить выгодную сделку.

Продажа квартиры в случае развода

Если ипотечная квартира продаётся по причине развода собственников, порядок продажи ничем не отличается от стандартной процедуры. Разница лишь в том, что банк предварительно должен быть поставлен в известность о том, что причиной сделки служит развод и раздел имущества.

Преимущества и недостатки

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

• сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
• банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
• возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
• продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

• придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
• не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
• более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
• чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Как продать залоговое жилье при посредничестве банковской структуры

Второй способ решения проблемы является более безопасным. Он предполагает продажу залогового жилья при посредничестве банковской структуры. Вам полезно будет узнать о том, что при использовании данного способа найти покупателя на залоговое жилье будет значительно проще.

Как только вы найдете покупателя на залоговую недвижимость, для ее продажи вам потребуется совершить следующие шаги:

1. В самом начале покупатель жилья должен посетить филиал описываемой банковской структуры и заявить о том, что по договоренности с заемщиком он желает выкупить жилье, которое выступает в роли залога по ипотечной ссуде.
2. Далее продавец и покупатель должны подписать предварительный договор о предстоящем выкупе недвижимости, выступающей в качестве залога.
3. После того, как упомянутый контракт будет подписан, происходит резервация двух банковских ячеек. Одна из ячеек будет использоваться для хранения остатка долга заемщика по ипотечному займу, а вторая необходима для хранения остатка стоимости недвижимости, который после передачи прав собственности достанется продавцу.
4. На следующем этапе в упомянутые ячейки должны будут помещены деньги. В этот же момент с залоговой недвижимости будет снято обременение.
5. Далее продавец сможет оформить права собственности на недвижимость на покупателя.
6. В самом конце банковская структура забирает деньги из ячейки, в которой находится остаток задолженности по ипотечной ссуде. В это же время продавец сможет получить остаток стоимости реализованной недвижимости.

Вам полезно будет узнать о том, что при использовании этого способа реализации залоговой недвижимости весь процесс прохождения сделки контролируется банковской структурой, так как именно она берет на себя ответственность за оформление всех необходимых бумаг. Именно поэтому рассматриваемый способ является максимально безопасным как для продавца, так и для потенциального покупателя. Отдельного упоминания заслуживает тот факт, что для того чтобы начать процесс реализации залогового жилья при помощи этого метода, требуется получение письменного согласия от заемщика.

Вам полезно будет узнать про дополнительный метод реализации залоговой недвижимости, который заключается в передаче обязательств по выплате ипотечной ссуды покупателю. При использовании этого метода на имя покупателя залогового жилья оформляется новая ипотечная ссуда, размер которой соответствует объему долга текущего владельца жилья перед банковской структурой.

Оформление нового ипотечного займа осуществляется по классической схеме. Требуется понимать, что описываемый метод является довольно выгодным для потенциального покупателя, так как он избавляет от необходимости вносить полную цену приобретаемой жилой недвижимости. Во время оформления описываемой сделки покупателю достаточно лишь передать оговоренный объем средств продавцу, а его долг перед банковской структурой будет покрыт благодаря подписанию нового ипотечного займа.