Как зарегистрировать право собственности на ипотечную квартиру?

Программы от Сбербанка

Сегодня Сбербанк занимает лидирующее положение в списке самых надежных и выгодных банков по кредитованию населения. Ипотечный займ славится своими низкими процентами, но вот условия его получения делают его труднодоступным людям с минимальным накопленным денежным резервом.По низкой ставке взять ипотеку можно на таких условиях:

• Займ будет выдан с первоначальным взносом размером не менее 50% от стоимости приобретаемого имущества.
• Получить можно от 300 тыс. руб., до 8 млн. руб., а для жителей Москвы и Санкт-Петербурга и этих областей этот порог может возрасти до 15 млн. руб.
• Взять кредит можно сроком на 10 лет.

Самая низкая процентная ставка здесь действительно мала, но все зависит от категории лиц, желающих оформить займ:

С судом или без суда?

По решению суда может быть приостановлен процесс регистрации права собственности. Документы могут быть задержаны сроком на 1 месяц. Это максимально допустимый срок, при условии, если иное не предусматривается законодательными органами.

Отказ в регистрации возможен на следующих основаниях:

1. в случае, если у заявителя нет прав на регистрацию собственности;
2. если документы являются фиктивными;
3. при условии отсутствия дополнительных справок или документов;
4. при условии повторной регистрации одного и того же недвижимого объекта разными лицами;
5. при условии судебного ареста жилья;
6. при условии отзыва документов одной из сторон.

Как получить одобрение кредитной заявки

Чтобы получить одобрение банка, необходимо прикрепить к заявке пакет документов. С их помощью банк сможет оценить стабильность и уровень постоянного дохода заемщика и его благонадежность. В список справок обязательно входят документы, которые подтверждают личность заемщика.

Помните, что заемщики, состоящие в браке, должны предоставить информацию не только о себе, но и о другом супруге. Согласно действующему законодательству, люди, состоящие в законном браке, выступают в роли созаемщиков

Банку важно оценить доход второго супруга

В случае необходимости кредитная организация может потребовать дополнительные данные.

Что учесть при выборе квартиры

Чтобы избежать проблем при оформлении кредита, будущему владельцу квартиры стоит самостоятельно оценить, насколько она подходит для ипотеки. Сделать это достаточно просто:

• Выбирайте квартиры в домах с хорошим состоянием, достаточно «свежей» постройки, в оживленных районах.
• При осмотре оцените реальное состояние коммуникаций, стен, окон, ремонта, техники и т.д. – все это существенно влияет на оценочную стоимость квартиры.
• Сравните названную продавцом цену со средними на квартиры со схожим состоянием в этом районе. Если цена существенно ниже или выше, это может стать стоп-фактором дл банка (в первом случае высок риск мошенничества продавца, во втором – кредит будет рассчитан исходя из рыночной стоимости, остальное придется доплачивать из своего кармана).
• Обязательно изучите документы о наличии/отсутствии обременений. Такие данные предоставляются всем желающим, обратившимся в кадастровую палату с заявлением и паспортом.
• Узнайте о наличии перепланировок, уточните их законность.

Если все пункты успешно пройдены, можно договариваться с продавцом о том, что квартира будет приобретаться за счет ипотечного кредита. Имейте в виду, что устная предварительная договоренность никак не гарантирует вам, что собственник не продаст квартиру за наличные до того, как вы закончите оформление кредита.

Насколько выгодны сделки с обременением

Операции с недвижимостью, на которую наложены ограничения, являются достаточно сложными, и требуют от риэлтора немалого опыта и профессиональных знаний. Что, собственно, и сказывается на размере вознаграждения, предусмотренного в подобных случаях.

Предпринимать попытки самостоятельно провести сделку с проблемной недвижимостью рекомендуется лишь в том случае, если покупатель по роду занятий связан с такими операциями, в остальных случаях будет намного разумнее доверить оформление документов и проведение необходимых проверок специалисту из крупного и «проверенного» агентства недвижимости.

Однако, несмотря на сложность сделки и необходимость потратиться на привлечение хорошего специалиста по недвижимости, покупка квартиры с обременением может быть весьма выгодной. Сам факт наличия проблем вынуждает владельца снижать цену, наличие проблем, помноженное на необходимость быстро продать квартиру, может в некоторых случаях снижать цену на 35%-40% относительно рыночной цены.

Необходимы документы для оформления ипотеки на вторичном рынке жилья

В основной перечень требуемых для получения одобрения ипотеки при покупке готового жилья, как правило, входят:

1. Удостоверение личности заемщика, созаемщиков и, при необходимости, поручителей;
2. Документация, подтверждающая трудовую занятость и финансовую состоятельность заемщика;
3. Документы по объекту недвижимости, выступающему залогом (если обеспечением по ипотечному кредиту будет являться не приобретаемое жилье);
4. Свидетельство о браке (при его наличии);
5. Сертификат на получение МСК (при его наличии);
6. Другие документы по требованию банка.

После выдачи кредитного решения банк дает заемщику определенный срок для выбора квартиры и представления документации по кредитуемому жилью.

Общее имущество многоквартирного дома: что это такое, правила содержания

Оформляем дарственную на квартиру, документы, сроки, расходы

Способы переоформления ипотеки на другого человека

Процедура оформления межевого плана земельного участка

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Обновление льгот по земельному налогу

Причины отказа в банках

Если Вы уже пытались ранее брать кредит или оформляли ипотеку, то могли столкнуться с отказом. Чтобы этого не повторилось мы хотим рассказать Вам об основных требованиях к заёмщику:

• Возраст 21+ лет;
• Регистрация, а лучше гражданство РФ;
• Наличие официального рабочего места;
• Стаж свыше одного года (чем он больше, тем выше вероятность получить ипотеку);
• Наличие положительной кредитной истории или, как минимум, никакой – всяко лучше, чем отрицательная;
• Потребуется и достаточный доход. Он нивелируется в зависимости от региона Вашего проживания;
• Наличие дополнительного залогового имущества либо представителей может стать плюсом.

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь. Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Какие документы нужны для оформления ипотеки?

Для оформления ипотечного кредита, банк запрашивает у потенциального заемщика:

• паспорт;
• для состоящих в браке — свидетельство о регистрации брака;
• при наличии несовершеннолетних детей — свидетельства о рождении;
• справку о доходах: для получающих белую зарплату — из бухгалтерии по форме 2-НДФЛ, при получении дополнительных выплат в виде премий или иных доходов, не фигурирующих в 2-НДФЛ — с места работы по форме банка;
• заверенная работодателем копия трудовой книжки.

Для одобрения квартиры в качестве имущества, под которое будет выдана ипотека, необходимо запросить у продавца следующие документы:

• паспорт продавца (а также паспорт супруги/а, если их брак зарегистрирован);
• если продавец состоит в браке, необходимо представить свидетельство об его регистрации;
• согласие супруги/а на продажу имущества, если оно было приобретено в период брака (согласие заверяется нотариально);
• выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру или свидетельство о регистрации права на неё;
• технический паспорт с экспликацией;
• справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• копия финансово-лицевого счета о зарегистрированных гражданах в квартире;
• подтверждение дееспособности продавца (справка из мед. учреждения или водительские права);
• при регистрации в квартире несовершеннолетних детей – согласие органов опеки и попечительства на отчуждение имущества.

Для государственной регистрации перехода права собственности и обременения в силу ипотеки в орган Росреестра представляются:

• договор купли-продажи и кредитный договор;
• отчет об оценке имущества;
• закладная кредитного учреждения, выдавшего ипотеку;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;
• иные документы (например, согласие супруга на продажу и т.д.);
• платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (2000 рублей).

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Комментарии (10)

Марина| 2014/07/27

Добрый день . Продаю вторичное жилье , покупатель по ипотечному кредитованию . Нет технического паспорта на жилье , только свидетельство о регистрации . Как быть ? Приглашать оценщика ?,

admin| 2014/07/30

Здравствуйте Марина! Технический паспорт выдается в БТИ. Иногда банки для выдачи ипотеки требуют и технический паспорт, и независимую оценку стоимости квартиры.

Людмила| 2014/09/05

Добрый день.У меня такая ситуация. Я продаю свою 2х комнатную квартиру и хочу преобрести 3х комнатную.Банк дает мне ипотеку .Мою квартиру покупает клиент тоже по ипотеке этого же банка. .Разница в стоимости квартир намного меньше чем сумма ипотеки которую мне дает банк.Я имею право взять деньги с продажи своей квартиры, а воспользоваться полной суммой ипотеки для приобретения 3х комнатной квартиры ,которую мне подтвердил банк.

admin| 2014/09/19

Здравствуйте Людмила! Здесь разумнее всего, уточнить все условия у самого банка. Однако если продаваемая квартира на данный момент не находится в залоге (т.е. на ней нет никакого ипотечного кредита), а банк уже Вам одобрил полную сумму кредита, то, с правовой точки зрения, у банка нет каких-то оснований отказать Вам в получении наличных за проданную Вами квартиру в полном объеме.

Антон| 2014/09/24

Здравствуйте! Покупка квартиры по переуступке права в ипотеку. Имеется задолженность продавца перед застройщиком. Предложена схема офрмления договора переуступки с первоначальным взносом на сумму долга. Как в таком случае эту сумму правильно оформить, чтобы она же была, как первоначальный взнос по ипотеке.

admin| 2014/09/26

Здравствуйте Антон! Вы просто сообщаете банку, что Вы платите продавцу такую-то сумму первоначального взноса. А продавец уже сам рассчитывается с застройщиком, и в договоре должно быть указанно, что квартира выкуплена полностью. В банке Вам расскажут, какие нужны документы (договора, расписки и т.п.) для дальнейшего оформления ипотеки.

Александра| 2015/10/27

здравствуйте!мы с мужем хотим взять ипотеку,есть свои сбережения и сертификат МСК.каков порядок действий при покупки жилья в ипотеку?

admin| 2015/11/02

Здравствуйте Александра! Прежде всего, вам необходимо определиться с категорией жилья, которое вы хотите приобрести. Это может быть как новострой, так и вторичное жилье. После выбора квартиры вам необходимо обратиться в банк, который вы выберете, и подать заявление на получение ипотечного кредита с использованием материнского капитала, а также полный пакет необходимых документов. После одобрения заявки на получение ипотечного кредита вам также будет необходимо направить заявление в Пенсионный фонд о вашем желании использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий семьи – приобретение квартиры в ипотеку.

Сергей| 2019/05/21

Мы договорились с покупателем о продаже моей квартиры за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры 1,7 млн.руб. Банк выдаст ипотеку 1,445 млн.(занижение на 15% от 1,7 и перечислит мне 1,445 млн.руб. К этому времени все документы на право владения перейдут к покупателю. Как я могу подстраховать себя от мошенничества?

admin| 2019/06/01

Здравствуйте Сергей! Существенным условием договора купли-продажи квартиры является цена договора, а именно – цена квартиры, закрепленная в договоре купли-продажи. Если вы хотите получить за продаваемую квартиру именно 2 миллиона рублей, то и стоимость квартиры в договоре должна быть указана в размере 2-х миллионов рублей. Поскольку ипотека предоставляется покупателю на неполную сумму, вам необходимо указать в договоре порядок расчетов, а именно – указать, что одна часть денежных средств за квартиру должна быть оплачена покупателем за счет собственных средств, а оставшаяся – за счет предоставления ипотечного кредита.

Отрицательные стороны ипотечного кредита

Стоит заметить, что у ипотеки на «вторичку» есть и существенные минусы. Их обязательно нужно учитывать, выбирая квартиру для покупки:

• Банки имеют жесткие критерии отбора жилья, подходящего под ипотеку. Будьте готовы, что кредитная организация не выдаст кредит на покупку ветхого жилья, дома или квартиры под снос, находящегося в отдаленном районе, не пользующегося спросом на рынке и т.д. Дело в том, что в этих случаях у банка есть риск утраты залога (в результате сноса дома, например) или невозможности его реализации.
• При покупке вторичного жилья банк выдает кредит не на рыночную стоимость квартиры, а на ликвидационную. В зависимости от ликвидности, состояния жилья, его возраста разница может составлять от 10-15 до 40-50%. Это значит, что разницу придется доплатить заемщику в виде первоначального взноса по кредиту. Если такой возможности нет, банк может предложить оформление дополнительного залога по кредиту (недвижимости или автомобиля, которые есть в собственности заемщика). В таком случае стоимость дополнительного залога должна «перекрывать» разницу между рыночной и залоговой стоимостью вторичного жилья.
• Часты случаи мошенничества со стороны собственников жилья. Это могут быть и «неучтенные» наследники, и другие собственники (например, части продаваемого жилья), и прописанные в квартире пенсионеры, иждивенцы, несовершеннолетние. Бывают случаи, когда владельцы продают квартиру, уже находящуюся в залоге.
• Если в квартире были сделаны перепланировки (особенно незаконные), банк может отказать в кредите на такое жилье.
• Некоторые продавцы категорически возражают против оформления ипотеки – например, из-за нежелания указывать в договоре реальную сумму продажи.
• Банк оценивает, насколько реальная стоимость квартиры соответствует цене продажи. Если выявлены существенные расхождения (например, цена существенно завышена), в кредите вам откажут.

Стоит заметить, что банк берет на себя львиную долю хлопот по проверке документов, полученных от владельца квартиры, на соответствие нормам. Однако если «непригодность» жилья выявится на этапе оформления кредита, придется повторять все сначала, начиная с выбора квартиры.

Почему вторичка?

Все ведущие игроки на ипотечном рынке отмечают рост ипотеки на вторичку и значительное преобладание ее доли в общем объеме сделок. Причины называют разные, но я считаю, что они все в той или иной степени оказали влияние на рынок.

Рост недоверия наших граждан к застройщикам в свете негативных событий прошлых лет.

До сих пор по официальным данным Минстроя у нас в стране около 40 тысяч обманутых дольщиков в 69 регионах России. А депутаты Госдумы называют цифры – 130 тысяч человек. Семьи годами не могут вернуть зарытые в землю деньги и переехать в новые квартиры. При этом многие из них продолжают исправно погашать взятые ипотечные кредиты.

Снижение процентных ставок до рекордных минимумов и стоимости готового жилья.

После прочтения Вы поймете, как перестать работать за копейки на нелюбимой работе и начать ЖИТЬ по-настоящему свободно и с удовольствием!

Скачать книгу

Хотя сейчас эта причина теряет свою актуальность, потому что во многих регионах страны с начала 2018 года вторичка начала дорожать, а дальнейшее снижение ставок по кредитам – под большим вопросом. Перекос между ставками на новостройку и вторичку в прошлые годы был заметнее. Сейчас проценты банков на покупку жилья на первичном и вторичном рынках практически сравнялись.

Ограничения со стороны банков на приобретение квартиры в новостройке.

Банки выдают кредиты только на аккредитованные объекты, которые по разным причинам могут не устраивать заемщика. Например, отдаленный район с отсутствующей инфраструктурой.

Главное преимущество вторички перед новостройкой – это возможность сразу же переехать в купленную квартиру и зарегистрироваться в ней. Не надо несколько лет ждать достройки объекта, его сдачи в эксплуатацию и последующей отделки. В новостройках все жильцы делают ремонт, поэтому шум и грязь будет еще несколько месяцев сопровождать всех новоселов.

Что еще привлекает заемщиков во вторичном жилье:

• большой выбор объектов в любом районе города, как правило, с развитой инфраструктурой;
• более низкая цена на недвижимость (но не всегда) по сравнению с новостройкой;
• есть возможность снизить цену продавца, достаточно с ним поторговаться, например, из-за выявленных недостатков.

Но есть и существенные минусы. Главный из них – это юридическая чистота сделки. Требуется тщательный анализ документов, проверка владельца. И даже в этом случае вы не застрахованы от появившихся из ниоткуда родственников, которые заявят свои права на квартиру. Риск возрастает, когда вы оформляете сделку купли-продажи самостоятельно, без привлечения агентов. А найм юриста или риэлтора влечет дополнительные расходы.

С чем еще может столкнуться заемщик при приобретении вторички в ипотеку:

• особые требования банка к жилью и продавцу;
• возможные дополнительные затраты на ремонт, которые не всегда удается просчитать на этапе подбора варианта;
• старые коммуникации в доме, даже если квартира с новеньким современным ремонтом;
• неблагонадежные соседи, которые по рассказам продавца “просто очаровательные люди”;
• самовольные перепланировки влекут штрафы и трату времени, нервов и денег на решение проблемы;
• далеко не все продавцы согласны участвовать в сделке с ипотекой, потому что в договоре требуется указать реальную рыночную стоимость квартиры, а это невыгодно для налогообложения.

Выбор в пользу вторички часто делают семьи, которые годами живут в съемной квартире. Они хотят как можно быстрее приобрести собственное жилье и переехать. Как правило, в таких семьях уже есть дети. Поэтому наличие садика, школы, поликлиники, магазинов и родителей в этом же районе играет решающую роль в принятии решения.

Если вы уже его сделали, то самое время изучить требования банков к готовой квартире и ее продавцу. Понятно, что в разных банках они разные. Но можно выделить и общие моменты.

Требования к вторичному жилому помещению

При планировании покупки жилого объекта в ипотеку на вторичном рынке следует учитывать требования кредитора к недвижимости. Они могут незначительно отличаться, в зависимости от выбранной финансовой организации для кредитования.

Базовые критерии:

• Наличие капитального фундамента с применением технологии армирования. При этом межэтажные перегородки должны быть выполнены из железобетона. Некоторые кредиторы допускают к кредитованию объекты, в которых фундамент выполнен из камня или кирпича;
• Частное домовладение или сооружение, в котором расположена квартира, не должны находиться в аварийном состоянии. Объект не должен быть в списках на капитальный ремонт или реставрацию;
• Эксплуатационный ресурс жилого помещения к моменту полного погашения долгового обязательства не должен превышать показателя в 70%;
• Большинство финансовых организаций отказывают в ипотечном кредитовании жилых помещений, которые расположены в домах панельного типа с периодом эксплуатации более 30 лет;
• На недвижимости не должно быть никаких обременений, вестись судебных разбирательств;
• Расположение приобретаемого жилого объекта должно совпадать с регионом базирования кредитора;
• Объект недвижимости должен быть оснащен всеми индивидуальными коммуникациями. К ним относятся: электричество, газ, водопровод, канализационная и отопительная система;
• Не допускается к приобретению вторичного жилого помещения в ипотеку у собственников, которые являются близкими родственниками.

К площади квартир также предъявляются определенные требования. Они разные у конкретных финансовых организаций. Ниже представлены средние показатели:

• 32 квадратных метра – для однокомнатных квартир;
• 41 – для двухкомнатных жилых объектов;
• 55 – для квартир из трёх комнат;
• 6,9 – для площади кухонных помещений.

Документация на вторичную недвижимость

Для оформления ипотечного займа на вторичное жилое помещение понадобится подготовить такую документацию по недвижимости:

• документы, подтверждающие право собственности продавца на жилое помещение;
• ксерокопии паспортов гражданина Российской Федерации всех собственников. При нахождении имущества в собственности детей до 14 лет следует предоставить ксерокопии их свидетельств о рождении;
• выписка из ЕГРН;
• при состоянии продавца в браке требуется согласие второго участника брака на реализацию жилого помещения;
• справка о количестве лиц, которые зарегистрированы в жилом объекте;
• подтверждение в виде выписок или по иной форме об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• отчёт от специализированной компании о рыночной стоимости жилого помещения со вторичного рынка недвижимости.

Как правильно выбрать банк с выгодными условиями ипотеки на вторичное жилье

Первый и самый главный момент – не ограничиваться одним банком, а расширить по максимуму круг поиска кредитного учреждения, подходящего по условиям. Самые выгодные условия предоставления ипотечного кредита предлагают крупные банки России, занимающие лидирующие строчки рейтинга на финансовом рынке. Механизмы ипотечного кредита в них отработаны до малейших нюансов, причем опробованы они уже на сотни тысячах потребителей. Но не следует списывать со счетов и развивающиеся банки, так как они тоже стараются предложить лояльные условия ипотеки для привлечения дополнительных клиентов. Они готовы заинтересовать граждан приемлемыми требованиями и оперативными сроками рассмотрения заявки.

Большая часть банков предлагает реализовать материнский капитал, используя его средства в качестве первоначального взноса. Это можно сделать согласно ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Чтобы ваши шансы на получение ипотечного кредита на вторичное жилье возросли, а условия выдачи были оптимальны, необходимо:

1. Посетить несколько банков в вашем городе, ознакомиться со всеми ипотечными программами, а затем проанализировать их. Это можно сделать, не выходя из дома, используя официальные сайты финансово-кредитных учреждений. На начальном этапе нет надобности тратить время на посещение банков лично. Банки на своих сайтах размещают всю необходимую информацию относительно условий выдачи ипотеки.

2. Вычеркиваем из списка предложения, согласно которым вы не устраиваете банк в качестве заемщика. Это могут быть такие факторы:

• Не проходите по возрасту;
• Нет места регистрации;
• Неподходящий уровень доходов;
• В семье есть дети, не достигшие совершеннолетия;
• Имеются члены семьи, являющиеся инвалидами.

Перед тем, как исключить банк, уточните всю необходимую информацию. Помните, что на сайтах банков необходимые сведения не всегда оперативно обновляются.

3. Займитесь детальным изучением оставшихся предложений по ипотеке, где вы подходите банку в качестве потенциального заемщика. Как правило, процентная ставка в условиях кредитных программ не бывает точной: пишется размытая фраза «от». Только обратившись лично в банк, вы сможете получить точную информацию: на какую сумму займа вы можете рассчитывать, и какова будет ставка по процентам именно в вашем случае.

Если у вас совсем нет свободного времени на прохождение процедур, описанных выше, рекомендуем обратиться в кредитно-консалтинговое агентство.