Жалея всех жилых: что ждет закон о запрете хостелов в многоквартирных домах

Что такое хостелы и чем они не угодили законодателям?

Хостелы — это особая система временного размещения граждан. От гостиниц они отличаются тем, что людей размещают в общем помещении, часто оборудованном двухъярусными кроватями. При этом постояльцы получают минимальный набор базовых удобств: общий санузел, общий душ и общая кухня. Стоимость проживания в хостеле обычно существенно ниже, чем в отеле, поэтому они пользуются популярностью у молодежи и других категорий туристов, которым не так важны удобства, как стоимость проживания.

Очевидно, что зачастую в хостелы превращали обычные квартиры, например на одном этаже многоквартирного дома. Это позволяло владельцам таких заведений устанавливать низкие цены без ущерба для комфорта постояльцев. К тому же такое размещение позволяло организовывать эти современные ночлежки (подобные заведения были распространены в дореволюционной России) непосредственно в центре города, где нет свободной нежилой недвижимости, а аренда очень дорогая.

При этом соседство хостелов всегда доставляет множество неудобств жильцам многоквартирного дома. Ведь условия для спокойной жизни по соседству с таким заведением очень сомнительны:

• выходит и заходит множество гостей;
• постояльцы курят на лестничных площадках и у подъездов;
• гости зачастую шумят, ведь они молоды и их много;
• постояльцы могут мусорить в подъезде и возле дома.

Конечно же, все это приводило к жалобам со стороны жильцов. Но управляющие организации и даже полиция не имели реальной возможности повлиять на ситуацию, особенно если речь не шла о реальных нарушениях норм проживания. Поэтому инициатива о запрете представляется вполне оправданной. Как пояснил спикер Госдумы Вячеслав Володин, новый закон делает все, чтобы «наши граждане жили в комфортных условиях, и не нарушались их права».

Но что же вызвало такие протесты против запрета?

ГОСТ для хостелов

Всем владельцам хостелов С 1 января 2015 года действует специальный ГОСТ Р 56184-2014, в котором подробно расписаны общий требования к хостелам. Мы решили остановиться на некоторых прописанных требованиях к зданиям, оборудованию и оснащению хостелов. В частности:

• Высота комнаты от пола до потолка должна быть не менее 2,5 м
• Высота от верхней кровати до потолка должна быть не менее 0,75 м
• Площадь жилых комнат должна определяться из расчета более 4 кв.метров на кровать
• На каждые 15 человек в хостеле должны приходиться 1 душевая кабина, 1 умывальник, 1 туалетная кабина
• Полы не должны иметь дефектов, щелей и иметь плотно прилегающие плинтусы
• Стены санузлов и гигиенических помещений следует облицовывать влагостойкими материалами

Те граждане, что хотят остановиться на ночь в хостеле, но при этом не имеют свободных средств, всегда могут получить займ на карту за 5 минут. Это очень удобный способ пополнения кошелька, который доступен при наличии смартфона и доступа в интернет. Выдают займ с 18 лет. Из требований только наличие гражданства РФ и постоянный доход.

 Загрузка …

Трудности размещения

Предлагаемый Совфедом срок переходного периода — до 1 января 2020 года — выглядит более приемлемым, отметил в беседе с «Известиями» член правления «Лиги хостелов» Евгений Насонов.

— Наконец-то у власти появляется понимание, что, если в десятидневный срок хостелы закроются, это ударит прежде всего по людям, — сказал он. — По тем, кто уже сейчас запланировал поездку, забронировал места и оплатил их.

По данным эксперта, только в Москве хостелы принимают порядка 10 млн человек в год — то есть почти по 35 тыс. человек в день.

Евгений Насонов в целом поддержал идею регулирования рынка хостелов, но отметил: если нормы будут слишком жесткими — это приведет к обратному эффекту.

Хостелы

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Сергей Коньков

Руководитель управляющей компании Hotel Consulting Роман Сабиржанов, напротив, считает, что новые нормы не нанесут бизнесу серьезного урона и даже особого скачка цен ожидать не стоит.

— Бизнес успеет подготовиться. Даже если Совфед не отстоит свои позиции и закон выйдет с десятидневным переходным периодом — мы уже получили отсрочку. Пока работает согласительная комиссия, владельцы хостелов могут перестроиться и начать работать по-новому, — отметил эксперт.

По мнению Романа Сабиржанова, неизбежные затраты, которые понесут хостельеры, не лягут на плечи клиентов. Причина — в высоком уровне конкуренции: если кто-то значительно превысит среднерыночную цену, клиенты просто уйдут в другие мини-отели, пояснил он.

Для того чтобы сохранить мини-гостиницу в квартире, владельцу придется перевести ее в статус нежилого помещения — то есть необходимо иметь отдельный вход, провести дополнительную звукоизоляцию и так далее. В конце прошлого года Госдума приняла в первом чтении правительственный законопроект о новом порядке перевода жилых помещений в нежилые. Он предполагает обязательное согласование этой процедуры общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Как вы лодку назовете

Значительная часть рынка остается в тени. Представители бизнеса вспоминают анекдот про поиск под фонарем — не потому, что там потеряли, а потому, что светло.

«На Петроградке, например, есть целая сеть хостелов. Фактически это обычные общаги для гастарбайтеров. При этом было решение суда, по которому они не могут работать, потому что занимают третий–четвертый этаж, — сетует хостельер, который предпочел остаться неназванным. — У нас же отдельный вход, нас все видят (налоговая и так далее). И первым делом идут к нам. А к тем, кто сидит на третьих–четвертых этажах, никто не идет. Ведь «их же там нет!». И таких объектов море. Закон этой Хованской — идиотский закон — поощряет черные хостелы. Вот к нам заезжает иностранец — должны его сразу зарегистрировать. Мы трясемся: если придут и выявят, что не все в порядке с миграционным учетом, выпишут от 450 тыс. штрафа. Это иногда в страшном сне снится».

Немудрено, что и оценка стоимости размещения в хостеле разнится. По данным «Авито Недвижимость», в Северной столице средняя цена места в сентябре 2019–го составила 393 рубля в сутки — это на 15% ниже, чем годом ранее (462 рубля). В департаменте гостиничного бизнеса JLL говорят о непрозрачности рынка хостелов с точки зрения статистики и приводят более высокие цифры — в среднем 600–800 рублей за койко–место (для сравнения: в Москве — 800–900 рублей, 500–600 рублей — в других городах России»).

Где больше всего спрос?

Бизнес будет успешным, если предлагаемые услуги будут востребованы. Следует сделать анализ миграционных потоков в населенный пункт или через него проездом. В выгодном положении находятся большие города, туристические, курортные зоны. Необходимость в хостеле возникнет, если в данной местности существует традиция проведения фестивалей, выставок.

Прежде чем организовать мини-гостиницу, надо сопоставить спрос и предложение: уточнить, сколько в городе имеется аналогичных заведений, где они расположены, какие услуги предлагают, по какой цене. Полученная информация поможет сделать выбор – где, как, за сколько открыть хостел.

Что изменится после запрета на гостиницы в жилых домах?

Без всяких условий запрещено размещать в жилых помещениях промышленные производства, осуществлять миссионерскую деятельность. После вступления в силу новых поправок в ЖК запрет распространится и на обустройство гостиниц.

Это значит, что хостелов в многоквартирных домах не будет?

Необязательно. Гражданский кодекс разрешает собственнику после перевода жилого помещения в статус нежилого размещать там предприятия, учреждения и организации, а значит, и хостел.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

нежилые

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что такой хостел должен быть оборудован системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Как правило, возмущения у собственников жилья такие хостелы не вызывают.

Тогда поправки бессмысленны: владельцы хостелов просто переведут свои помещения в нежилые?

Не все так просто. По словам юриста аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в России Антона Свириденко, существует множество законодательных и нормативных требований по использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. «Теоретически возможность размещения хостелов в домах остается. Тем более если помещение уже имеет статус нежилого. Но перевести свой хостел из жилого в нежилое практически невозможно. Требования очень жесткие», — говорит он.

По оценкам бизнес-омбудсмена Бориса Титова, в России 20–40% гостиничного бизнеса занимают именно хостелы, которые преимущественно расположены в жилых помещениях. Значительная их часть после вступления в силу поправок должна будет закрыться. Титов считает, что это может привести к дефициту мест размещения и к существенному повышению цен.

Что делать, если хостел продолжит работать и мешать жильцам?

Написать жалобу в прокуратуру или Госжилинспекцию. Причем, если деятельность хостела создает серьезные неудобства, ждать вступления поправок в силу необязательно. Некоторые собственники уже этим пользуются и направляют жалобы как в прокуратуру, так и в Роспотребнадзор при подозрении на игнорирование санитарных норм, в МЧС — при нарушении требований пожарной безопасности.

Так, в феврале в Санкт-Петербурге по решению суда закрыли мини-отель, в который собственник превратил квартиру в Центральном районе, нарушив санитарные, жилищные и гостиничные нормы. А в ноябре суд постановил прекратить деятельность хостела, устроенного в трехкомнатной квартире на первом этаже дома в Петроградском районе. Жильцы жаловались на мешающих им постояльцев, которые имели круглосуточный доступ к хостелу с общей лестничной клетки.

В январе в Москве по заявлению управления Роспотребнадзора суд приостановил деятельность хостела на Астрадамской улице за нарушения санитарного законодательства на 89 суток. В декабре столичная прокуратура добилась через суд закрытия хостела, организация которого не была оформлена в установленном порядке.

Как проверить, на законных ли основаниях работает хостел?

В официальном хостеле в общедоступном месте размещена информация о юрлице (обычно ООО), его ОГРН и ИНН, адресе регистрации, указан график работы, контакты и ответственное лицо. По словам юриста, учредителя общественной организации «Потребитель прав!» Андрея Некрасова, это нормы закона «О защите прав потребителей», согласно которому гражданин вправе знать, кто оказывает ему услуги.

«Если это не официальная организация, то это не хостел, а серая зона», — отмечает Некрасов. Как правило, это обычные квартиры, где живут трудовые мигранты, снимающие койкоместо. Жалоба на них в правоохранительные органы не всегда помогает, так как доказать, что собственник занимается незаконным предпринимательством, а не просто пустил к себе гостей, практически невозможно. «Если у постояльцев есть регистрация, никто их не выселит, особенно учитывая коррупцию на низовом уровне в полиции», — говорит Некрасов.

Что такое гостиничные услуги?

Любые услуги, которые персонал средства размещения оказывает постояльцам.

При этом само по себе предоставление помещения с санузлом, кухней и другими комнатами не считается гостиничной услугой.

Основная гостиничная услуга — это питание. Кроме нее, есть еще масса дополнительных, которые предоставляют бесплатно или за деньги. Их перечень и качество должны соответствовать требованиям категории, которая присвоена гостинице. Примеры дополнительных услуг:

• экскурсии,
• продажа билетов на мероприятия,
• продажа сувениров,
• бытовое обслуживание типа уборки или глажки белья,
• SPA-услуги или спортзал,
• аренда конференц-залов и т.д.

Что касается бытового обслуживания, эти услуги относят к гостиничным, только если они оказаны во время проживания. То есть если вы стираете белье или убираетесь, когда гость уже выехал, нарушения не будет.

Еще очень важно, чтобы не было стойки регистрации.

Что произойдёт с ценами на размещение?

«Для пользователя в периоды максимального спроса в отдельных городах в краткосрочной и среднесрочной перспективе может произойти рост цен, когда спрос будет перекрывать предложение», — говорит собеседник Сравни.ру в сервисе-агрегаторе. Впрочем, в долгосрочной перспективе рынок подстроится и влияние изменений нивелируется, отмечает он. Алексей Мишин считает, что цены расти не будут, потому что «высокими ценами туристов не привлечёшь».

Другие собеседники Сравни.ру склоняются к менее оптимистичному для потребителей услуг сценарию.

Небольшая часть хостелов закроется, ещё часть переведёт свои объекты в нежилые помещения и повысит стоимость размещения, а большая часть предложения окажется в серой и чёрной зоне, прогнозирует Елена Пальчунова. Более того, закон может спровоцировать рост стоимости размещения в гостиницах среднего ценового сегмента (в категории 3–4 звезды), считает она: «В Москве катастрофически не хватает бюджетных гостиниц в Центральном административном округе. И именно эту задачу решают сдаваемые посуточно квартиры в историческом центре».

В любом случае, когда вводятся дополнительные ограничения для бизнеса, за это в конечном счёте платит потребитель, говорит Евгений Насонов. Услуга становится менее качественной и более дорогой, считает он: «К тем, кто продолжит работать, будут ходить проверяющие и говорить, что всё запрещено, сработает коррупционная составляющая».

Для потребителя текущий вариант законопроекта также означает, что хостелы и все другие варианты размещения в жилом фонде будут выведены из госклассификации, добавляет глава «Лиги хостелов»: то есть раньше, если человек приезжал в «3 звезды», даже в жилом фонде, он получал услугу, соответствующую трём звездам, — теперь же это будет «абстрактным средством размещения».

Куда переедут мини-отели

Сегодня, по словам Воиновой, перевести квартиры в нежилые помещения в 95% случаях не получится, так как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, отдельный вход и ряд других практически невыполнимых требований. Поэтому остается два варианта: найти новое подходящее помещение или закрыть бизнес, считает она.

Для того чтобы открыть бизнес на новом месте, нужно найти подходящее помещение, которые отвечает всем необходимым требованиям и расположено в хорошей локации. При этом, по словам Цая, цена помещения критична для этого бизнеса, а для перезапуска существующего бизнеса в нежилых помещениях предпринимателям нужно больше года. Значительная доля хостелов, которые будут переезжать из жилого фонда, принадлежат мелким бизнесменам, арендующим десятки, не сотни квадратных метров, и при этом вряд ли способным потянуть высокую арендную плату, считает партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Усенко.

Хотя в Москве достаточно много нежилых помещений, требования к размещению гостиничного использования довольно прихотливы, отмечают эксперты. «Для современного хостела желательны или практически обязательны и близость к метро, и наличие рядом хорошей городской инфраструктуры для восполнения ограниченных услуг самих хостелов, и базовые нормы санитарно-гигиенических требований к подобным помещениям», — перечисляет Усенко.

Особенности перевода хостелов в нежилое помещение

1. Обязательное наличие собственного входа в помещение. Например, подъезд, который используют жильцы многоквартирного дома, для постояльцев гостиницы, с правовой точки зрения, не подойдет;
2. По общему правилу помещение должно располагаться на первом этаже. Выше первого этажа можно, но только если под гостиницей будет также нежилое помещение;
3. Согласование перевода на общем собрании собственников жилья;
4. Согласование с жилищной инспекцией;
5. Получение разрешительной документации Роспотребнадзора и пожарной службы;
6. Финансовые и временные затраты. (В Москве подобный перевод по статистике занимает более двух месяцев с учетом положительного прохождения комиссий проверяющих органов.)

Подробнее о том, как перевести жилое помещение в нежилое читайте здесь.

Помимо перевода помещений в нежилое, согласно новому законодательству, владельцам следует позаботиться о получении категории, выраженной в присвоении от 1 до 5 звезд или в их отсутствии.

При нарушении норм жилищного права к нарушителю в настоящий момент может быть применено предупреждение, штраф, и, как крайняя мера, лишение права собственности. Инициаторы нового закона о запрете хостелов не затронули вопрос об изменении мер ответственности к нарушителю.

Где открыть хостел?

Оптимальное место для мини-отеля — спальный район вблизи остановок общественного транспорта, недорогих миниатюрных кафе, супермаркетов и магазинчиков.

Спальный район вблизи остановки общественного транспорта – идеальное расположение хостела

Можно ли открыть хостел в жилом доме? Законодательством не предусмотрено ограничений на этот счет. То есть для организации бизнеса подойдет обычная квартира на 3–4 комнаты. Это хороший начальный вариант, который станет источником дополнительной прибыли. Если же предполагается более масштабный проект, следует подыскать площадь от 150 кв. метров.

Выбирая, где открыть хостел, не забудьте о коммуникациях. Обязательно наличие:

• вентиляционной системы;
• водоснабжения;
• электричества;
• канализации.

Открываем хостел в жилом доме

Чтобы открыть хостел в жилом доме, потребуется выкупить или взять в аренду 2 или 3 квартиры на первом этаже. Площадь в собственности экономически выгоднее, так как оплачивать аренду придется из своего кошелька.

Вы не получите разрешение на открытие отеля, если недвижимость относится к жилому фонду. Поэтому отводимую под заселение жильцов площадь следует перевести в нежилой фонд. Меньше всего бюрократических препон последует, если переводить в нежилой фонд площади на первом этаже.

Первое, что нужно, чтобы открыть хостел в квартире, — представить в местное самоуправление документы, указанные в ФЗ №188:

• заявление;
• документы, подтверждающие права заявителя на площадь;
• технический план жилища;
• план строения по этажам;
• проект перепланировки.

Можно открыть хостел в многоквартирном доме, однако на старте вы должны определить, подойдет ли вам такой формат или же вы готовы вложить больше средств, чтобы затем получать стабильный доход. Отель в жилом фонде подходит для оценки рыночной ниши. Кроме того, с такого формата стоит начинать, если вы хотите проверить, интересно ли вам гостиничное направление.

Открываем хостел в нежилом помещении: правила, о которых нужно помнить

Открыть хостел в нежилом помещении возможно, если, разумеется, здание отвечает существующим требованиям. Перечислим их.

• Для размещения гостей не подходят цокольный этаж и подвал.
• Обязательно соблюдение правил пожарной безопасности:
  • соответствие эвакуационных выходов установленным стандартам;
  • доступ к лестницам, ведущим на первый этаж;
  • наличие запасного входа/выхода при размещении от 50 человек.
• Обязательна процедура регистрации иностранных граждан.

Прежде чем организовать хостел в нежилом помещении, оцените объем работ по перепланировке и ремонту, так как во многом эти затраты сформируют конечную стоимость реализации проекта. Удобно брать в собственность коммерческую недвижимость, которую продают по низким ценам, когда хотят быстро получить прибыль.

Текст закона о хостелах

Проект закона о хостелах в редакции согласительной комиссии содержит всего 2 статьи. Они вносят коррективы в действующую редакцию Жилищного кодекса РФ. Приводим их.

Текст законопроекта о хостелах

Статья 1. Часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2008, № 30, ст. 3616; 2016, № 28, ст. 4558) после слов «промышленных производств,» дополнить словом «гостиниц,», дополнить предложением следующего содержания: «Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.».

Статья 2. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 октября 2019 года.

На этом все. Поскольку изменения вносятся в ст. 17 ЖК РФ, то считаем нужным проинформировать о содержании данной статьи на текущий момент:

ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Альтернативный путь

Несмотря на то, что многие хостельеры и отельеры вынуждены закрыть бизнес или переехать в другие помещения с подходящими условиями, у них есть альтернатива – договор найма. 

«Гостиничная услуга в жилом фонде закрыта, но у людей есть конституционное право распоряжаться своей жилой площадью, так, как они считают нужным, если не нарушать прав соседей. В частности, есть возможность сдавать жилье внаем. Новый формат запрещает сдавать койко-место, но можно сдавать площадь покомнатно. То есть люди могут закрыть гостиничные услуги и сдавать квартиру. Соответственно, это не специализированная деятельность, как гостиничная, и у вас уже нет норм: сколько раз вы должны делать уборку, какая площадь подходит для проживания и так далее. Сами законодатели в лице инициаторов закона оставили возможность сдавать жилое помещение в рамках найма», – объясняет Яна Бабина. 

Адвокат Наталья Петровская заметила, что новый закон отразится на расселении коммунальных квартир. Ранее эту функцию более успешно выполнял бизнес, который выкупал такие помещения и делал из них хостелы. Теперь у собственников остался гигантский метраж, который при всем желании никак нельзя перевести в нежилое помещение, потому что зачастую такие объекты находятся не на первых этажах в исторических зданиях, и переоборудование их под необходимые нормы далеко не всегда возможно. Особенно это касается Северной столицы.

«В Петербурге есть квартиры по 300-400 метров. Представляете, вся семья в течение 10-15 лет расселяла коммуналку. А это огромные деньги. Как быть? Хостела уже здесь не может быть, перевестись в нежилое помещение они тоже не могут.  По идее они должны продать все свои двухъярусные кровати, по-другому оборудовать помещения, иначе выстроить работу, чтобы эти комнаты сдавать внаем. Но это совершенно другой бизнес, который не имеет отношения к хостелам, и другие деньги», – говорит Петрова. 

При этом проверки исполнения нового законодательства только начинаются, и конкретной судебной практики по таким делам еще не накопилось. По мнению специалистов, надзорные органы будут вести себя, оглядываясь на точку зрения региональной власти: если субъекту РФ необходимо развивать туризм, то и «кошмарить бизнес» не будут. 

«Ситуация будет варьироваться от региона к региону, от города к городу, от места к месту. Там, где власти считают, что хостелы нужны, будут поблажки и послабления, там, где власти считают, что нужно развивать именно рынок гостиниц, соответственно, начнется жесткое правоприменение. Пока сказать сложно, тем более что закон только в октябре вступил в силу. Сейчас еще нет количественного исследования того, сколько у нас мини-гостиниц, которые не выполняют требования нового закона. В целом, получается, что тот, кто не перевел помещение из жилого в нежилое, уже рискует, поэтому люди сами могут закрываться, чтобы не попасть на штрафы и более серьезные последствия», – считает Антон Свириденко.

По словам президента Федерации рестораторов и отельеров России Игоря Бухарова, предприниматели смогут работать по договору найма до первой проверки. «По большому счету, вы не можете проверить, хостел в помещении или нет. Да, кто-то перевел помещение  в нежилое или апарт, кто-то закрыл, кто-то переехал, а кто-то решил сдавать внаем как полную квартиру или покомнатно. И это будет рабочая схема до проверки. Надзорные органы будут выяснять, сколько люди там жили. Хотя, конечно, можно заключить договор на 30 дней, а через два дня его расторгнуть, когда человек будет выезжать. Но все это прослеживается», – говорит эксперт.

Тех же, кто несмотря ни на что хочет рискнуть и продолжить вести работу хостела, эксперты предупреждают – это грозит тяжелыми последствиями. «Если с постояльцами заключают договоры на отдельное койко-место, скорее всего суды будут это квалифицировать как незаконный гостиничный бизнес», – подчеркнула Наталья Петровская.