Титульное страхование собственности

Что это такое?

Как всем известно, ипотека — это кредит, который выдается банком на приобретение недвижимого имущества. От обычных потребительских кредитов его отличает наиболее длительный срок погашения (до 30 лет) и наименьшая процентная ставка. Получение ипотеки так же подразумевает внесение некоторой доли собственных средств —  первоначального взноса.

Титульное страхование — это форма страховки финансового риска, который вероятен при приобретении недвижимости из-за утраты права собственности на покупаемый объект.

Подобная ситуация может произойти, к примеру, если уже после регистрации в Росреестре появляются некие третьи лица и оспаривают право собственности купившего эту недвижимость. То есть страхуется не сама квартира как таковая, а право собственности на нее — титул.

Если возникают какие-то подобные обстоятельства, то клиент получает компенсацию. В противном случае, можно остаться без квартиры. Титульное страхование подходит только для покупки вторичного жилья, так как на первичном рынке каждый покупатель — первый и единственный владелец.

В страховании титула есть самый главный выгодополучатель — покупатель объекта, ведь защищаются его интересы. Особенно это актуально, если покупатель не желает тратить дополнительные средства на разные проверки объекта недвижимости.

Работает ли такая страховка на самом деле

Страхование титула не всегда работает. Представленный вывод может быть сделан в результате анализа информации, указанной в неофициальных источниках, и отзывов уже воспользовавшихся соответствующими услугами клиентов.

Основные проблемы наблюдаются из-за невнимательного прочтения клиентами условий договора и Правил. Из-за желания страховых компаний минимизировать свои финансовые потери, документация составляется таким образом, чтобы максимально снизить количество страховых случаев, по которым гражданину полагается компенсация.

Поэтому, при желании застраховать свой титул следует обратить внимание:

• на наличие в договоре условия об осуществлении компенсации при предъявлении к застрахованному лицу виндикационного иска (иска об истребовании дома или квартиры у добросовестного приобретателя из незаконного владения вследствие его (ее) продажи помимо воли изначального собственника);
• на исключения из страхового покрытия (страхование титула часто предполагает отказ страховщиков в выплате компенсации при наличии так называемого ретроспективного обстоятельства – когда само событие (например, мошенничество) произошло до заключения страхового контракта, а его последствия – уже после);
• на наличие в договоре условия, позволяющего страховщику удержать из суммы компенсации размер денежных средств, присужденных судом к выплате от одной стороны сделки (продавца) в пользу другой (покупателя).

Сколько стоит титульное страхование

Страховая компания определяет размер страховой премии в процентах от суммы страхования. Обычно это от 0,13 до 0,3% от страховой суммы. Часто тариф зависит и от прошлого квартиры, и от того, какой год страхования подряд пошёл. Чем короче история квартиры, тем тариф меньше, а в первые годы страхования тариф больше, чем в последующие.

Окончательный размер премии скажут только после изучения документов на квартиру: страховая смотрит на историю недвижимости и может применить повышающий коэффициент, если сочтёт, что риски в данном случае выше. Например, если квартира часто и много раз продавалась.

Нужно ли оформлять титульное страхование

Никто не может заставить нового собственника имущества страховать титул. Но в некоторых случаях при оформлении ипотеки банки требуют оформить такую страховку. Иначе процент по ипотеке увеличивается на несколько пунктов. Дело в том, что банк старается снизить риск утраты денег в случае потери заемщиком права собственности. Большие суммы процентов по ипотечному кредиту выплачивают уже на первом этапе действия договора (как правило, первые несколько лет).

При покупке квартиры в ипотеку заемщик наивно полагает, что банковские юристы и служба безопасности тщательно проверяют

квартиру. Но по факту они могут проверить только юридическую чистоту сделки. К сожалению, не всегда получается узнать прошлое имущества. Возможно, со временем на него будут претендовать наследники по третьей или другой линии. А от таких событий никто не застрахован.

Аналогичная ситуация с покупкой квартиры или другой недвижимости через риэлторские агентства. Специалисты также могут проверить только юридическую чистоту квартиры, но не наличие возможных наследников, которые появятся со временем.

Проследить полную историю квартиры нельзя

. Особенно за столь короткие сроки, которые установлены для оформления сделки. Может быть такое, что на квартиру будут претендовать несовершеннолетние, чьи права при отчуждении имущества были ущемлены. А такое в суде доказывается довольно просто.

Как можно утратить право собственности?

Юристы выделяют 2 типа подобных исков:

1. Иск о признании сделки недействительной.
2. Виндикационный иск.

Виндикационный иск

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Виндикационным называется иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Такой иск может подать только законный собственник недвижимости, который докажет свои права.

Если ипотечный заемщик сталкивается с такой ситуацией, ему нужно доказать, что:

1. На момент совершения сделки он не знал о существовании других собственников помимо фактического продавца.
2. Он получил недвижимость не безвозмездно, а приобрел ее за счет личных и заемных средств.

Однако если суд установит, что фактический продавец не имел законного права на продажу недвижимости, или истец лишился имущества против своей воли – сделку признают недействительной. Случай с пьющим братом, который мы приводили выше, является классическим примером виндикационного иска.

Мнение эксперта

Николай Шпедт

Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.

По закону, собственник может подать виндикационный иск в течение 3 лет с момента, когда он узнал о выбытии недвижимости из его собственности. Это является причиной того, почему банки настаивают на страховке титула при покупке квартиры в ипотеку, которая находилась в собственности менее 3 лет.

Гражданский кодекс РФ гласит, что сделку могут признать недействительной, если будет доказан факт мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних, наследников или по другим причинам.

Пример:

Петр родился в 1993 году. Поскольку он был несовершеннолетним, его не включили в список участников приватизации. С 1994 года закон разрешил несовершеннолетним участвовать в приватизации. Закон действует с обратной силой. В 2014 году квартиру продали, и Петр подал иск о признании сделки ничтожной. Он заявляет, что не был поставлен в известность о возможности получения доли в собственности и требует восстановить свои права.

Согласно постановлению №6 Конституционного суда от 23 апреля 2003 года, иск о признании сделки ничтожной не будет рассмотрен, если ответчиков признают в суде добросовестными приобретателями. По такому иску оспаривают только первую сделку с проблемной недвижимостью. Если собственник объявился после того, как первый покупатель квартиры перепродал ее другому человеку, то используют виндикационный иск.

Сколько стоит титульное страхование

Закон не устанавливает четких тарифов, как, например, в случае с ОСАГО. Каждая страховая компания устанавливает свои тарифы, поэтому обязательно сравните предложения разных организаций, прежде чем сделать выбор. Точная стоимость титульного страхования зависит от количества проведенных сделок с объектом, с их давностью и другими факторами.

1. Титульное страхование в Ингосстрах. Точную стоимость услуги необходимо рассчитывать в офисе компании, на ее сайте нет калькулятора для расчета цены такого полиса. Базовые ставки — 0,2-0,35% от рыночной стоимости страхуемого объекта.
2. Титульное страхование Ресо-Гарантия. Если сделать расчет на кредитном калькуляторе, расположенном на сайте компании, получим, что при страховой сумме в 3 миллиона рублей защита титула квартиры обойдется в 15000 рублей, то есть это примерно 0,5%.
3. Титульное страхование Согаз. Для уточнения условий страхования и стоимости услуги необходимо обращаться в офис компании, на своем сайте информацию о тарифах Согаз не предоставляет.
4. Титульное страхование Альфастрахование. Стоимость услуги начинается от 0,3% в год.
5. Росгострах, его тарификация — 0,25-1%. Чтобы получить точный расчет, нужно обращаться в офис.

С предложениями страховых компаний лучше знакомиться в их офисах, там можно получить более детальную информацию. Компании Согаз, Ингострах, Росгострах и другие — крупные организации, филиалы которых есть во всех крупных городах страны.

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными. В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Что значит страхование титула при оформлении ипотеки?

Титул представляет собой законное право собственности на имущество с документарной юридической основой. Более понятная формулировка титула — это страхование от событий, имевших место в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем.

Что дает страхование титула? Дело в том, что ни одно кредитное учреждение или агентство недвижимости не в силах проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, чтобы выяснить всех возможных претендентов на собственность. Поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

Возникает резонный вопрос: за что же тогда клиент платит риелторам и банковским юристам? За проверку предоставленных документов и установление их подлинности.

Однако за короткое время в рамках подготовки ипотечной сделки выявить среди собственников профессиональных мошенников или ущемленных в правах несовершеннолетних попросту невозможно.

Личное и титульное страхование при ипотеке

Согласно Федеральному закону №102-ФЗ «Об ипотеке» кредитополучатели обязаны страховать предмет залога. Другие виды страховок в документе не предусмотрены.

В соответствии со статьей 935 Гражданского кодекса РФ личное страхование (жизни и здоровья заемщика) определяется как добровольное.

Но банки настоятельно рекомендуют оформлять личное страхование. При отказе ставка кредита будет повышена, как минимум на 1 %.

Похожая ситуация сложилась и в отношении титульного страхования. Отказаться можно, но заем будет оценен банком как более рискованный, поэтому ставка по кредиту значительно повысится.

О каких титулах идет речь?

В юридической и страховой практике титулом является документ, который подтверждает законное и исключительное право физического лица на владение имуществом. Эта бумага официально подтверждает ваши права.

Но объектом титульного страхования является не сам документ, а его правовой статус. При заключении договора о страховании титула доверитель защищает себя от внезапной утраты права собственности на купленное жилье.

Полис является основанием для возмещения рыночной стоимости застрахованного объекта, а также судебных издержек, понесенных в процессе отчуждения права.

Можно ли отказаться от страхования титула при ипотеке?

Отказаться от полиса можно, но обычно это чревато значительным увеличением процентной ставки.

При подсчетах такое увеличение соизмеримо с самой высокой страховой ставкой по титулам. Проще заплатить от 0,5 до 4 % в год от суммы оценки, чем 5-7 % за спор с банком.

Если квартира покупается в строящемся доме, страхование титула не оформляется, потому что право собственности возникнет только после окончания строительства и ввода здания в эксплуатацию, а не процессе совершения сделки.

Полис на титул приобретается исключительно для объектов недвижимости с вторичного рынка.

Что стоит знать о рисках

Оформление полиса титульного страхования не даёт стопроцентной гарантии, что в случае, если клиент действительно потеряет собственность, ему помогут и выплатят компенсацию. Цена вопроса очень велика и, естественно, иногда страховщики уходят в отказ. Например, заявляя, что произошедшее событие не является страховым случаем или подпадает под исключения из договора. Тогда человеку, попавшему в и без того неприятную ситуацию, остаётся только судиться со страховщиком.

Оформляя любой контракт, нужно читать его предельно внимательно. И буквально под микроскопом вдумчиво изучать каждый пункт, если речь идёт о серьёзных суммах. Стоит вникать в каждую деталь, а если что-то непонятно, лучше проконсультироваться с юристом. Затраты на специалиста тут несопоставимо ниже пользы, которую он может принести, объяснив, что означают условия договора, которые для вас звучат примерно как китайский язык.

Именно за непонятными для простого человека формулировками и может скрываться подвох. К примеру, исключением из страховых случаев может быть пункт о «ретроспективном покрытии». Звучит совершенно непонятно и большинство людей даже не станет задумываться о том, что же означает это словосочетание. А оно означает, что если событие, в результате которого возник страховой случай, возникло до подписания контракта, обязательства выплачивать компенсацию нет. Этот маленький нюанс исключает из числа страховых случаев буквально половину рисков, которые важны для того, кто оформляет титульное страхование.

Также стоит понимать, что в выплате по титульному страхованию откажут, если:

• человек продал или подарил кому-либо квартиру, ведь тут идёт речь о том, что права собственности владелец лишился по собственной инициативе, а не из-за судебных споров по сделке;
• кто-либо отстоял свои права на часть в этом жилье и признан совладельцем. Считается, что первый владелец не утратил свои права на собственность, несмотря на то, что число собственников внезапно увеличилось;
• жильё уничтожено. Для таких ситуаций существует совсем другое страхование — имущественное;
• произошла потеря или прекращение права собственности в результате войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
• застрахованное жильё использовалось не по назначению;
• произошло изменение технических характеристик квартиры;
• квартиру изъяли на законных основаниях (например, за долги);
• сам покупатель оказался недобросовестным приобретателем, например, если суд решит, что он заранее знал, что покупает квартиру у того, кто не вправе её продавать.

Максимальный срок исковой давности для неприятных ситуаций, с которыми может столкнуться покупатель, составляет 10 лет со дня заключения сделки. Поэтому оптимальный срок страхования — 3 года (по истечении трёх лет риски оспаривания постепенно снижаются), но самый надёжный — 10 лет.

Лучше выбирать вариант, где страховые взносы оплачиваются раз в год или сразу за длительный период (последнее может быть даже выгодным — страховщики в таких случаях зачастую рассчитывают стоимость полиса с понижающим коэффициентом). При договоре на год с пролонгацией можно столкнуться с тем, что страховщик узнает о подаче иска и просто откажет в продлении срока страховки.

Не стоит забывать, что страхуется именно утеря права собственности, но не ограничение или обременение. И если, например, кто-то из ущемлённых в правах родственников продавца через суд восстановит своё право проживания в квартире, то страховая компания ничем не поможет, ведь к праву собственности это никакого отношения не имеет.

Также страховая компания не несёт ответственности за моральный ущерб и, скорее всего, не станет покрывать затраты на возможные судебные разбирательства. 

Тем не менее при правильно выбранном полисе, условия которого действительно позволяют защитить своё право собственности, такая страховка служит хорошей поддержкой в случае возможных проблем.

Какие банки требуют страховать титул при получении ипотеки?

К°Ãº ÃÂöõ óþòþÃÂøûþÃÂàÃÂðýõõ, ÃÂøýðýÃÂþòÃÂõ þÃÂóðýø÷ðÃÂøø ýõ üþóÃÂàþñÃÂ÷ðÃÂà÷ðõüÃÂøúð þÃÂÃÂÃÂõÃÂÃÂòûÃÂÃÂàÃÂÃÂÃÂðÃÂþòðýøõ ÃÂøÃÂÃÂûð ÿÃÂø øÿþÃÂõúõ. ÃÂþ ÷ðúþýà(ÃÂÃÂðÃÂÃÂõ 31 äà102 ëÃÂñ øÿþÃÂõúõû) óÃÂðöôðýøý øüõõàÿÃÂðòþ ÿÃÂøþñÃÂõÃÂÃÂø ÃÂþûÃÂúþ ÿþûøÃÂ, òúûÃÂÃÂðÃÂÃÂøù ò ÃÂõñàÃÂøÃÂúø ÃÂÃÂÃÂðÃÂàøûø ÿþòÃÂõöôõýøàøüÃÂÃÂõÃÂÃÂòð. ÃÂôýðúþ ýð ÿÃÂðúÃÂøúõ üýþóøõ ÃÂøýðýÃÂþòÃÂõ þÃÂóðýø÷ðÃÂøø þÃÂúð÷ÃÂòðÃÂÃÂÃÂàòÃÂôðòðÃÂàöøûøÃÂýÃÂù úÃÂõôøàñõ÷ ÃÂÃÂÃÂðÃÂþòðýøàÃÂøÃÂÃÂûð. ÃÂþôþñýþù ÿþûøÃÂøúø ÿÃÂøôõÃÂöøòðÃÂÃÂÃÂÃÂ:

• àðùÃÂÃÂðù÷õýñðýú;
• ÃÂõûÃÂÃÂðúÃÂõôøÃÂ;
• ÃÂð÷ÿÃÂþüñðýú;
• ÃÂâÃÂ;
• ÃÂûÃÂÃÂð-ñðýú.

Покрываемые риски

Итак, как мы уже выяснили, титульное страхование защищает покупателя от различных рисков, которые могут возникнуть при приобретении недвижимого имущества. Однако необходимо внимательно разобраться с тем, какие именно риски покрывает титульное страхование и в каких случаях гарантирует выплату страхового возмещения.

Рассмотрим, какие же именно риски покрывает данная программа:

1. Различные ошибки, допущенные во время купли-продажи квартиры, из-за которых сделка может считаться недействительной. На деле таких возможных ошибок большое множество и далеко не все знают о них в процессе покупки квартиры. В таком случае оформление договора на случай потери титула является идеальным вариантом обезопасить себя.
2. Случаи мошенничества. С каждым годом количество мошеннических схем, связанных с продажей квартир, увеличивается, и чтобы не остаться на улице в случае чего, необходимо оформить титульное страхование. Ведь никогда заранее не знаешь, чем может обернуться покупка недвижимости.
3. Права на собственность жилплощади посторонних лиц, о которых продавец умолчал при продаже квартиры. Эти лица могут объявиться в любой момент и заявить свое право на недвижимость, и если они будут законны, то покупатель просто останется без квартиры. Но и в этом случае на помощь может прийти оформление договора на случай потери титула. В случае решения суда об утрате квартиры, хозяин квартиры получит от СК полную компенсацию его уже бывшего имущества, покупка которого являлась незаконной по тем или иным обстоятельствам.

Стоит отметить, что титульное страхование актуально не только для приобретения жилого имущества, можно также застраховать нежилое имущество, или даже земельный участок.

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве на 2015 год отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

признание недееспособным одного из участников сделки;

совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

было отменено решение суда, на основании которого квартира была передана в собственность.

регистратор Росреестра ошибся при внесении данных в базу.

Проблемы могут возникнуть с любым жильём — унаследованным, построенным, купленным и приватизированным. На каждом этапе до регистрации права собственности могут произойти ошибки или быть нарушены права других людей, о которых становится известно позже. Это грозит собственнику потерей прав на недвижимость.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость. Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

Как выгодно застраховать жизнь и квартиру при ипотеке?

ЧþñàüðúÃÂøüðûÃÂýþ ÃÂÿÃÂþÃÂÃÂøÃÂàÿÃÂþÃÂõÃÂàÿÃÂøþñÃÂõÃÂõýøàÃÂÃÂÃÂðÃÂþòþóþ ÿþûøÃÂð ÿÃÂø ÷ðúûÃÂÃÂõýøø ôþóþòþÃÂð øÿþÃÂõÃÂýþóþ úÃÂõôøÃÂþòðýøÃÂ, ÃÂÿõÃÂøðûøÃÂÃÂàÃÂþòõÃÂÃÂÃÂÃÂ:

• ÃÂÃÂñÃÂðÃÂàÃÂÃÂÃÂðÃÂþòÃÂàúþüÿðýøÃÂ, ÿÃÂõôûðóðõüÃÂàñðýúþòÃÂúþù þÃÂóðýø÷ðÃÂøõù. àÃÂÃÂþü ÃÂûÃÂÃÂðõ ÃÂÃÂÃÂðÃÂþòúð ñÃÂôõàþÃÂþÃÂüûõýð ñÃÂÃÂÃÂÃÂþ, ýþ ýõ ýð üðúÃÂøüðûÃÂýþ òÃÂóþôýÃÂàÃÂÃÂûþòøÃÂàôûà÷ðõüÃÂøúð.
• áðüþÃÂÃÂþÃÂÃÂõûÃÂýþ òÃÂñÃÂðÃÂàÃÂÃÂÃÂðÃÂþòÃÂøúð, ÿÃÂõôûðóðÃÂÃÂõóþ ýðøñþûõõ òÃÂóþôýÃÂù òðÃÂøðýàÃÂÃÂÃÂðÃÂþòúø.

ÃÂÃÂñÃÂðÃÂàÃÂÃÂÃÂðÃÂþòÃÂàúþüÿðýøàÿÃÂþÃÂÃÂþ. ÃÂõþñÃÂþôøüþ þñÃÂðÃÂøÃÂÃÂÃÂàò ýõÃÂúþûÃÂúþ úÃÂÃÂÿýÃÂàþÃÂóðýø÷ðÃÂøù ø ÷ðÿþûýøÃÂà÷ðÃÂòúàýð ÿÃÂõôòðÃÂøÃÂõûÃÂýÃÂù ÃÂðÃÂÃÂõàÃÂÃÂþøüþÃÂÃÂø ÿþûøÃÂð. ÃÂþÃÂûõ ÿþûÃÂÃÂõýøàòÃÂõàÃÂõ÷ÃÂûÃÂÃÂðÃÂþò ýÃÂöýþ ÿÃÂþðýðûø÷øÃÂþòðÃÂàÿÃÂõôûþöõýøàø òÃÂñÃÂðÃÂàþÿÃÂøüðûÃÂýþõ.

ÃÂþÃÂõÃÂøÃÂàþÃÂøàáààÿÃÂõôòðÃÂøÃÂõûÃÂýþ ÿþôóþÃÂþòûõýýÃÂü ÿðúõÃÂþü ôþúÃÂüõýÃÂþò ø ÷ðúûÃÂÃÂøÃÂàôþóþòþàÃÂÃÂÃÂðÃÂþòðýøàÿÃÂø øÿþÃÂõúõ.

Как рассчитать стоимость страхового полиса на онлайн-калькуляторе

После того, как потенциальный клиент четко понял: страхование титула – что это такое, следует приступить к предварительному расчету цены за услугу на нашем сайте.

Приведем пошаговую инструкцию, как узнать ценник на полис, на примере «Ингосстрах». В поля калькулятора вводим:

Далее страхующий жилье увидит результат, а именно:

• чуть ниже отобразится стоимость выбранных опций раздельно;
• а в блоке справа – общая цена комплексной страховки.

Подробнее про страхование по ипотеке вы узнаете из нашего специального поста.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Где лучше оформить страховку

Титульное страхование недвижимости оформляют многие компании — вы можете обратиться в любую из них. Например, можно изучить независимый рейтинг на одном из сайтов, посмотреть отзывы, рейтинги надежности и изучить другие параметры оценки.

Но прежде чем выбирать страховую компанию, определитесь с выбором ипотечной программы. От того, в каком банке вы планируете получить деньги, зависит, сможете ли обратиться в выбранную страховую. Дело в том, что банки работают только с аккредитованными компаниями. У каждой финансовой компании свой список страховщиков.

Страховой случай при страховании титула возникает, когда сделку признают ничтожной (недействительной) и владелец теряет право собственности на жилье.

Сделку могут признать недействительной, если:

• Она совершена продавцом в недееспособном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
• Она совершена лицом, дееспособность которого ограничена судом.
• Лицом, которое не понимает значения своих действий или не может ими руководить.
• Человеком, введенным в заблуждение.
• Были нарушены права несовершеннолетних – если бывшему несовершеннолетнему собственнику родители не предоставили новое жилье.
• Доказан факт мошенничества – например, с поддельной доверенностью.
• Предыдущий владелец недвижимости получил ее обманом, угрозами или мошенничеством. Если продавец получил жилье не честно, предыдущий владелец оспорит право собственности в суде, и оно аннулируется у текущего владельца.
• Сделка совершена под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
• Один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго супруга.
• Плательщик ренты продал недвижимость без согласия получателя рентной платы.
• Продавец получил квартиру в наследство и продал ее без уведомления других наследников, которые не знали об открытом наследстве и не могли принять или отказаться от него.

Все вышеперечисленные случаи ведут к потере права собственности и возникновению страхового случая. Если титул был застрахован, страховая компания выплатит компенсацию.

Если срок договора закончится до того, как суд вынесет решение о снятии титула, компенсацию не выплатят. В спорных ситуациях фирма в исключительных случаях идет на уступки клиенту и продляет страховку.

Расчет суммы компенсации. Размер суммы возмещения в случае утраты титула должен быть равен рыночной стоимости застрахованной недвижимости на момент вынесения решения суда. Это должно быть прописано в договоре.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Если в договоре этого нет, то сумма возмещения рассчитают исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи на момент ее покупки. За несколько лет стоимость недвижимости вырастет, эта схема не выгодна для страхователя. Поэтому внимательно читайте в договоре, как рассчитывается сумма компенсации.

В договоре должен присутствовать пункт, согласно которому страховая фирма должна возместить понесенные вами судебные издержки. Обязательно это проверьте.

Титульное страхование при покупке квартиры: что это такое?

Страхование титула при покупке любой недвижимости – это отличный способ защитить себя при оспаривании сделки третьими лицами. Страховая компания в таком случае выплачивает клиенту денежное возмещение, равное стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Когда сделка может быть оспорена:

• Если квартира получена продавцом в наследство. Даже через несколько лет могут объявиться наследники, имеющие право на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ).
• Если продавец продал квартиру несовершеннолетнего ребенка, не оформив разрешение органа опеки.
• Если недвижимость приобреталась на маткапитал или погашалась ипотека с использованием средств по сертификату. По закону нужно выделять доли всем членам семьи, но не все это делают. Сделку может оспорить орган опеки, ПФР, прокуратура, отец ребенка или сам сын или дочь по достижении совершеннолетия.

Важно! Согласно ст. 167 ГК РФ, при признании сделки недействительной через суд продавец обязуется вернуть покупателю деньги, а покупатель – недвижимость

И если освободить квартиру довольно просто, то с возвратом денег могут возникнуть проблемы. Скорее всего, всю сумму поделят на несколько платежей, и ждать ее придется очень долго. Титульное страхование от этого спасает.

Какие риски страхуются?

При оформлении договора титульного страхования страхуется риск утраты права собственности добросовестным приобретателем по нескольким причинам:

• Признание сделки недействительной через суд.
• Истребование квартиры из чужого незаконного владения.
• Признание недействительными предшествующих сделок.
• Установление фактов мошенничества при проведении предыдущих сделок.
• Банкротство продавца. Сделку могут аннулировать по решению суда.

Точные риски нужно смотреть в договоре со страховой компанией перед тем, как его подписывать.

Порядок оформления

Для покупки страховки титула нужно пройти ряд шагов:

1. Нужно выбрать страховую компанию.
2. Собрать довольно большой пакет документов, которые страховщик возьмет на изучение прежде, чем согласиться заключить договор.
3. После получения позитивного ответа от компании оформить страховой полис и оплатить его стоимость.

Рассмотрим каждый этап процедуры оформления страховки более детально.

Выбор компании

Титульное страхование в России предоставляют очень ограниченное число страховщиков. Все они страхуют риски при покупке квартиры, дома, нежилых помещений (например, производственных комплексов), земельных участков, а некоторые даже готовы брать на страхование риск покупки объектов незавершенного строительства.

Но в основном компании сотрудничают с заемщиками банков-партнеров либо юридическими лицами. Перед тем как оформить договор страхования проводится экспертиза всех документов на покупаемую недвижимость.

Название СК	Тариф	Срок страхования	Страховые риски
Росгосстрах	0,25-1%	до трех лет	потеря права собственности
РЕСО-гарантия	0,3-1,4%	на срок кредитования	утрата права собственности, обременение
Альфастрахование	от 0,3%	до 10 лет	потеря права собственности

Какие документы нужны?

Для титульного страхования нужно будет заполнить заявление-анкету, где описывается покупаемая недвижимость, а также все сведения о праве собственности и предыдущих сделках. Вместе с заявлением нужно подать и пакет документов, большая часть которых связана с самой недвижимостью.

Для страхования потребуется:

• копии паспортов сторон;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• расширенная выписка из ЕГРН на квартиру;
• техплан БТИ;
• выписка из домовой книги;
• копия финансово-лицевого счета;
• документы, подтверждающие дееспособность продавца;
• разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если у продавца есть маленькие дети);
• согласие супруга/и продавца на совершение сделки;
• отказ соседей или сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты/доли (если покупается доля).

В случае если квартира ранее часто покупалась и перепродавалась, могут быть затребованы правоустанавливающие документы по предыдущим сделкам. Дополнительно страховщик вправе запросить расширенные выписку из домовой книги, чтобы убедиться в том, что в квартире не прописаны несовершеннолетние лица. После того как все документы будут изучены, подписывается договор страхования.

Делается это без нотариального оформления в простой письменной форме. Страховку титула можно купить как до регистрации права собственности на квартиру, так и после этой процедуры. Но полис вступит в силу только после появления на купчей отметки регистратора.

Сколько стоит?

Стоимость полиса составляет в среднем от 0,2% до 1,4% от страховой суммы. Страховщик имеет право применять к рассчитанным базовым страховым тарифам повышающие (от 1,1 до 5) и понижающие (от 0,9 до 0,1) коэффициенты в зависимости от различных обстоятельств, влияющих на степень страхового риска.

Например, дороже обойдется полис, если квартира продавалась чаще двух раз в год или по доверенности. Размер платежа зависит также от срока страхования – в первый год он самый высокий, а затем постепенно снижается. Страховая сумма обычно привязывается к рыночной стоимости объекта недвижимости или размеру кредита.

Титульное страхование – дорогая услуга. Однако платить можно только первые три года, а не весь срок кредитования, как в случае с обычным имущественным страхованием.

В заключение

Разобравшись с тем, что же из себя представляет защита титула, можно с легкостью понять, почему данное страхование является обязательным условием при получении ипотеки в банке. Ведь всегда существует вероятность (пускай она и небольшая) наступить на подводные камни при покупке квартиры. Если же клиент теряет квартиру, то ему нечем будет платить свой долг по ипотеке, и суд, скорее всего, будет на стороне должника. В данном случае банк не сможет ничего сделать. Именно поэтому обязательным условием банка при выдаче ипотеки является титульное страхование приобретаемой недвижимости.

Несмотря на то что данный вид страхования отнюдь не дешевый, а его точная стоимость зависит от стоимости квартиры, для того чтобы обезопасить себя от возможных проблем лучше застраховать свою недвижимость и быть уверенным, что в случае каких-либо проблем страховая компания вернет полную стоимость квартиры.

Исходя из полученной информации, можно сделать вывод о том, что титульное страхование — это выгодная трата средств, которая может обезопасить от различных видов мошенничества и подтвердить ваше право на собственность.

Советуем почитать:
Оформление и расторжение договора страхования ипотеки

Рейтинг: 2/5 (4 голосов)