Налог с продажи квартиры в 2021 году

Случай второй. Покупка

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 во всех остальных ситуациях продавец, желающий избавиться от неприятной необходимости, должен владеть жильём не менее 5 лет. Вполне логично, что документом, служащим для установления даты входа во владение, станет свидетельство о регистрации в Росреестре.

Пример 1. Гражданин А. получил в дар от гражданина Б. в 2012 году квартиру. Б. приходится А. усыновителем, то есть близким родственником. В договоре указана дата передачи — 2 мая 2013 года. Начиная с этого дня и будет отсчитываться трёхлетний срок; продать собственность, не отправляя часть денег в госбюджет, гражданин А. получит возможность 2 мая 2016 года.

Пример 2. Гражданин В. приобрёл квартиру в 2013 году. Дата внесения изменений в Росреестре — 21 сентября того же года. Поскольку отсчёт ведётся именно с этого дня, продать жильё без налогов В. сможет 21 сентября 2018 года.

Декларация – ваша забота

Помните: своевременная подача налоговой декларации – это обязанность гражданина. «Автоматом» никто вам имущественный вычет не предоставит. Если поленитесь оповестить налоговую – инспектор сам рассчитает налог из расчета 70% кадастровой стоимости, и не факт, что эта сумма вам понравится.

«При владении недвижимостью менее минимального предельного срока необходимо самостоятельно подать декларацию, – комментирует Юрий Кочергин. – Это нужно в том случае, когда используется один из вычетов, например „доход минус расход“ (за что купили, за то и продали, не нарушая правила кадастра). Как раз чтобы налоговой доказать, что доход действительно отсутствует, декларация и подается».

Ближайший налоговый отчетный период – не позже 30 апреля следующего после сделки года, обязанность по уплате – до 15 июля года, следующего за отчетным. Если будет допущена просрочка подачи декларации или задержана уплата налога, то на гражданина накладываются штрафные санкции (ст. 119, 122 НК РФ).

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения»:

– Снижение минимального предельного срока владения единственным жилым помещением может благоприятно отразиться на молодых семьях. Теперь они смогут быстрее улучшить жилищные условия – например, при появлении детей.

Полезно это и для рынка недвижимости в целом. Ведь те собственники, которые намеренно не выставляли квартиры на продажу, ожидая пять лет для исключения налоговых затрат, смогут это сделать без последующей уплаты налога уже при достижении трехлетнего срока владения.

Зоя Глазырина, учредитель «СПИК недвижимость», руководитель департамента сопровождения сделок:

– Сокращение минимального срока владения единственным жильем, после которого его можно продать, освобождаясь от уплаты НДФЛ, момент позитивный. Прежде всего – для граждан: на них действие новых поправок, на мой взгляд, и направлено.

Теперь появилась возможность быстрее улучшить свои жилищные условия. Как следствие, граждане будут охотнее продавать и покупать недвижимость. Это может оказать положительное влияние и на рынок в целом. Можно сказать, что оборачиваемость его активов увеличится.

* Налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Текст: Зоя Горохова   
Фото: Business фото создано katemangostar — ru.freepik.com   

Правильный подход к сделке

До того, как продать квартиру или ее часть, следует узнать последовательность и правила оформления законной сделки. В первую очередь, она возможна лишь после того, как владелец оформит государственную регистрацию прав на данную квартиру или ее долю и получит на руки готовое свидетельство. Если его нет, то такие продажи признаются незаконными. Более того, в ходе судебного разбирательства можно обзавестись весьма серьезными неприятностями с государственными органами. Меньшее, что ожидает, это обязанность уплатить немалый штраф.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

В свою очередь, потенциальные покупатели также должны быть бдительными и требовать не только свидетельство, но и расширенную выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость.

Если указанные варианты вам не подошли…

Определили свой вариант? Если не попадаете ни в одну из этих категорий, то есть еще варианты минимизировать налог к уплате при продаже.

Важно не забывать, что можно уменьшить величину полученного дохода на сумму расходов, которые были потрачены ранее при покупке, или же на сумму стандартного налогового вычета при продаже. Давайте рассмотрим основные варианты минимизации налога при продаже недвижимости

Давайте рассмотрим основные варианты минимизации налога при продаже недвижимости.

Уменьшение налогооблагаемой базы

Если есть документы, подтверждающие, что при покупке квартиры и последующей ее продаже владелец не получил доход, то декларацию 3-НДФЛ придется подать, а платить налог — нет.

Если же вы продали жилье дороже, чем покупали его ранее, то налог 13% нужно заплатить только с разницы, т.е. с дохода.

Например, в 2019 году купили квартиру за 2,9 млн. руб., а в 2021 продали за 3 млн.

Значит на первом этапе вычисляем наш чистый доход с продажи:

и далее уже определяем размер уплачиваемого налога:

Важно учесть, что в расходы можно добавить не только стоимость покупки, но также и дополнительные затраты. Это могут быть:

Это могут быть:

• траты на ремонт и отделку, если квартира или дом были куплены на этапе строительства;
• уплаченные проценты по кредиту, если квартира покупалась в ипотеку;
• дополнительные расходы в виде налогов при вступлении в право собственности при дарении или наследовании недвижимости.

Есть есть еще одна возможность: уменьшить сумму дохода при продаже имущества, доставшегося по наследству, на сумму расходов, которые потратил умерший родственник при его покупке.

Уменьшение налогооблагаемой базы на величину уплачиваемых процентов по ипотеке

Про этот «манёвр» мало кто знает, но такая возможность есть. Размер налогооблагаемой базы можно уменьшить не только на величину затрат на приобретение жилья, но и на сумму уплаченных процентов

Например, квартира куплена в ипотеку. Общая стоимость 3 млн. руб. Через 2 года ее продали за 4 млн. руб.

Эти 2 года покупатель платил проценты по ипотеке банку в размере 300 000 руб. ежегодно. То есть, всего он заплатил банку 600 тыс. руб. (это сумма касается именно процентов по кредиту, то есть переплаты).

Считаем налоговую базу при продаже, выходит такая сумма:

Дополнительно можно уменьшить налогооблагаемую базу на уплаченные проценты:

В результате налог 13% будет считаться от суммы 400 000 руб. и составит:

До трех и пяти

А что делать тем, кто продал свою недвижимость, так сказать, досрочно? В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход (или налогооблагаемую базу) по своему выбору – или на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости.

Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.

Но большинство продает все-таки по одной. И, казалось бы, чего проще: прописал в договоре стоимость в миллион, закрыл его вычетом, и дело в шляпе. Не тут-то было: государство себя не обидит.

Во-первых, сделка может быть признана притворной со всеми вытекающими последствиями.

А во-вторых, есть еще и такая штука, как кадастровая оценка. Это государство за вас решает, сколько ваша квартира должна стоить, чтобы собирать другой налог – на имущество. Но – если ваша цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то за налогооблагаемую базу берется более высокий показатель.

Продажа

3-комн. кв.|55 м2|2/2 этаж

1 800 000 ₽

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 13

Показать номер

Продажа

3-комн. кв.|61 м2|8,9/9 этаж

1 800 000 ₽

Просвещения просп., 22к2

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|42 м2|1/5 этаж

1 800 000 ₽

Кронштадт г., Велещинского ул., д 15

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|31 м2|3/3 этаж

1 850 000 ₽

Лесное пос., д 17

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|31 м2|1/5 этаж

1 950 000 ₽

Гарболово, Северное тер. СНТ, 1-я линия

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|43 м2|5/5 этаж

1 980 000 ₽

Заводской пос., д 2

Показать номер

Продажа

Студия|24 м2|4/9 этаж

2 000 000 ₽

Ломоносов, Михайловская ул, 51

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|43 м2|1/2 этаж

2 050 000 ₽

Стеклянный пос., Дружбы ул., д 1

Показать номер

Продажа

Студия|24 м2|5/9 этаж

2 050 000 ₽

Ломоносов, Михайловская ул, 51

Показать номер

Продажа

Студия|10 м2|1/4 этаж

2 060 000 ₽

11-я Красноармейская улица, 4

Показать номер

Продажа

Студия|13 м2|2/5 этаж

2 500 000 ₽

улица Курская, 14

Показать номер

Продажа

3-комн. кв.|75 м2|10/12 этаж

2 100 000 ₽

Яхтенная ул., д 12

Показать номер

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 тыс. руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

НК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 220. Консультант-Плюс

Если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости), в этом случае уместнее использовать второй способ – подтвердить расходы на покупку. То есть, чтобы налог не платить совсем, надо доказать, что никакого дохода вы не получили.

Если же продажа в пределах миллиона рублей (например, дача), то проще воспользоваться вычетом, а не доказывать долго и нудно свои вложения в строительство этой самой дачи.

Важно: при использовании налогового вычета, даже если налог обнуляется, необходимо подавать налоговую декларацию

Вопросы с налоговой службой

Если избежать уплаты налога в размере 13% всё же не удастся, а продать квартиру нужно ранее, чем через три года или пять лет владения ней, то медлить с обращением в налоговую службу не стоит. Никто не станет делать этого за граждан. Напоминать также никто не будет. Однажды попросту придёт повестка в суд.

После продажи квартиры нужно вычесть из ее стоимости 13%, заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, подготовить пакет документов и направится в налоговый орган для предоставления отчётности. После этого уплачивается налог.

Бланк декларации можно взять с официального сайта ФНС или при личном визите к ним. Заполняется он синими или чёрными чернилами без исправлений и зачёркиваний.

Документы к декларации:

• Копия паспорта заявителя и его идентификационного кода;

• Копия подписанного договора покупки-продажи квартиры;
• Расписка о получении денежных средств за проданную квартиру или банковская справка со счёта о сумме перевода, которая должна совпадать с той, которая указана в договоре;
• Если это долевая собственность, дополнительно подаётся заявление о распределении налога.

Подавать форму 3-НДФЛ нужно в установленные законом сроки, иначе штрафные санкции неизбежны. Насчитываются они ежемесячно, а их ставка каждый квартал увеличивается.

Как продать квартиру без налога?

Срок владения жильем остается основным фактором (не считая налоговых вычетов – об этом ниже), который позволяет продать квартиру без налога. И этот срок бывает двух видов: 3 года и 5 лет.

Этот отрезок времени называется в законе: «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если продаешь квартиру раньше, то возникает обязанность по уплате НДФЛ-13% с полученного дохода. А по истечении этого срока, платить налог с продажи квартиры уже не нужно.

А когда какой срок владения применяется? Тут все просто.

3-х летний срок владения применяется, если соблюдается хотя бы одно из условий:

• квартира была куплена до 01 января 2016 года;
• квартира была приватизирована;
• квартира была получена в наследство или в подарок от члена семьи или близкого родственника;
• квартира была приобретена по Договору пожизненного содержания с иждивением;
• квартира является единственным жильем налогоплательщика.

В этих случаях после трехлетнего владения, продавцу не нужно платить налог при продаже квартиры ().

Для всех остальных случаев применяется 5-ти летний срок владения (), после истечения которого тоже можно продать квартиру без налога.

А теперь пара уточнений и примеров для наглядности.

Пятилетний срок владения фактически применяется только к тем квартирам, которые куплены (именно куплены) на первичном или вторичном рынке после 01.01.2016. И только в том случае, если эта квартира – не единственное жилье у человека. Причем, наличием другого жилья считается и дом в деревне, оформленный на него, и доля в праве общей долевой собственности, и даже совместная собственность супругов в другой квартире.

То есть если человек купил квартиру в новостройке (в т.ч. в ЖСК), скажем, в 2018 году, и при этом у него есть доля в праве общей долевой собственности в квартире родителей, то для того, чтобы продать свою квартиру в новостройке без налога, ему надо будет ждать 5 лет – до 2023 года.

Но если бы он не имел доли в собственности у родителей, то он смог бы продать свою новостройку без налога (как единственное жилье) уже через 3 года владения – в 2021 году.

Как оформить доверенность на продажу квартиры – смотри в этой заметке.

Есть и еще одно уточнение в законе насчет «единственного жилья». Законодатели учли, что на рынке много альтернативных сделок, когда одновременно продается и покупается две или несколько квартир. Бывает и так, что семья покупает сначала новую квартиру, а затем продает старую (чтобы расплатиться по кредиту, например). Тогда в какой-то момент времени у человека оказывается в собственности две квартиры единовременно. Что тогда? Платить налог при продаже?

Нет. Закон дает возможность иметь формально две квартиры в собственности в течение 90 дней, в течение которых сохраняется возможность продажи квартиры без уплаты налога как «единственного жилья» после 3-х лет владения ().

Ну, а если квартира не покупалась, а была получена в собственность другим путем (приватизирована, подарена, унаследована), то при ее продаже налог платить не нужно тоже после 3-х лет владения, даже если это не единственное жилье.

• родители и дети;
• дедушки, бабушки и внуки;
• братья и сестры.

Если же квартиру подарил «друг» или наследство досталось по завещанию от «доброго дяди», то применяется уже 5-ти летний срок владения, после которого не нужно платить налог.

Кстати, закон дает право субъектам РФ уменьшать по своему усмотрению этот самый «минимальный предельный срок владения» вплоть до нуля, для всех налогоплательщиков или только для отдельных категорий граждан, либо для отдельных категорий объектов недвижимости (). Поэтому, при продаже квартиры есть смысл уточнить в своем регионе, действует ли в отношении минимального срока владения квартирой общее правило (указанное выше), или власти региона уменьшили этот срок для своих жителей.

Вроде бы все понятно? Не совсем!

Ведь, срок владения квартирой зависит от того, с какого момента его начать считать. Например, когда начинать считать срок владения квартирой в новостройке – с момента ее передачи по Передаточному акту или с момента оформления права собственности? А в случае получения наследства – с момента регистрации права или с момента открытия наследства? И т.п.

С какого именно момента правильно считать срок владения квартирой для разных случаев рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры

Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.

И перед ним встал меркантильный вопрос: как бы так поменьше отстегнуть государству, но чтобы его при этом не обидеть?

С продажи квартиры Гоцман получил доход (4 млн. руб.), а значит, с него надо заплатить налог. Но размер этого налога можно уменьшить, применив к нему «стандартный» налоговый вычет в 1 млн. руб. (уменьшив на эту сумму налогооблагаемую базу). Гоцман так и сделал.

Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. = 3 млн. руб.

Размер налога за продажу квартиры: 3 млн. руб. х 13% = 390 000 руб.

Посчитав, что такой подарок государству будет выглядеть неприлично большим, Гоцман решил еще уменьшить свою налогооблагаемую базу. Ведь за покупку другой квартиры ему тоже полагается налоговый вычет (2 млн. руб. максимум), который уменьшает все его доходы, облагаемые налогом НДФЛ-13%.

Такими доходами являются не только зарплата Гоцмана, но и полученные им за проданную квартиру деньги. А значит, эту сумму, подлежащую налогообложению, можно еще уменьшить и на второй вычет:

Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= 1 млн. руб.

Размер налога за продажу квартиры: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.

Вот эту сумму уже можно, скрепя сердце, отдать государству в виде налога с дохода, полученного от продажи квартиры.

А если бы Гоцман продал свою старую квартиру не за 4 млн. руб., а за 2 млн., то применив те же два вычета, он получил бы отрицательную величину:

Сумма, облагаемая налогом: 2 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= – 1 млн. руб.

Это означает, что в этом случае Гоцман не только ничего не должен государству (налог = 0), но и наоборот, государство дает ему возможность уменьшить свои будущие налогооблагаемые доходы (зарплату, например) еще на 1 млн. руб. То есть Гоцман смог бы здесь еще и вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.

Как продать недвижимость и не платить налог?

Справка! Доходы от продажи частного домовладения, квартиры или иного объекта недвижимости, которым владели менее 5 лет, всегда облагают НДФЛ. Реализация собственности без уплаты налога возможна только через 5 лет.

При этом налоговую базу уменьшают (по выбору налогоплательщика) на сумму 1 из 2 нижеприведенных имущественных вычетов:

• вычет по схеме «Доходы минус расходы»;
• стандартный вычет на 1 млн р.

В этой ситуации налоговой базой считают разницу между доходами от реализации и понесенными расходами на приобретение.

С полученной в итоге суммы взимают 13% подоходного налога (п. 2 ст. 220 НК РФ).

При получении проданной квартиры в наследство, дар или приватизации первый способ уменьшения подоходного налога не используют.

В этой ситуации налоговую базу по НДФЛ снижают на сумму имущественного вычета, равного 1 млн р. как максимум.

По схеме доход минус расход

Вычетом по схеме «Доход минус расход» пользуются те, кто может официально подтвердить собственные расходы.

Это не зависит от срока владения имуществом. В подобной ситуации в ИФНС предоставляют документацию (банковские выписки, квитанции к приходным ордерам и др.), по которой подтверждают официальные расходы на приобретение продаваемой квартиры.

1. Пример №1: 20.05.2018 г. приобрели трехкомнатную квартиру за 3 млн р., а затем 1 марта 2019 г. продали ее за 2,7 млн р. 70% текущей стоимости жилья по кадастру = 2,5 млн р.

   Тогда в этой ситуации налоговой базы по НДФЛ нет, потому что расходы на приобретение квартиры превышают доходы от ее реализации ((3 – 2,7) млн р. <0).

2. Пример №2: 20.07.2018 г. приобрели частный дом за 3 млн р., а затем 01.04.2019 г. продали его за 3,5 млн р. 70% текущей стоимости жилья по кадастру = 3,8 млн р., что больше вышеприведенной договорной цены (3,5 млн р.).

   Тогда базу по НДФЛ находят по такой формуле = (3,8 – 3) млн р. = 800 тыс. р., а налог = (800 тыс. р. х 13%)/100% = 104 тыс. р.

Внимание! Никаких ограничений по конкретному количеству и суммам заключенных сделок купил-продажи за год нет.

Например, если за 12 месяцев продают 3 квартиры, то по каждой из них снижают доходы на соответствующие расходы.

В подобной ситуации НДФЛ начисляют только с полученной разницы.

Стандартный вычет на 1000000

Стандартный вычет, равный 1 млн р., вычитают из продажной цены жильяст. 220 НК РФ

Этот способ используют в отношении частного домовладения, квартиры или иного имущества, которое оформили по наследству, получили в качестве подарка или приватизировали.

При отсутствии кассовых чеков и иной потверждающей документации доходы от продажи имущества снижают на 1 млн р., и на итоговую сумму начисляют НДФЛ.

Стандартный вычет применяют только 1 раз в год.

• Пример № 1: 20.08.2018 г. купили однушку за 1,1 млн р., а затем 01.03.2019 г. ее продали за 700 тыс. р. 70% кадастровой текущей стоимости = 500 тыс. р.

  В подобной ситуации НДФЛ не начисляют, потому что итоговый доход меньше стандартного вычета (700 тыс. р. < 1 млн р.).

• Пример № 2: 20.09.2018 г. купили частный дом за 3,9 млн р., а затем 01.05.2019 г. продали его за 3,5 млн р. 70% стоимости жилья по кадастру = 3,8 млн р., что больше договорной цены (3,5 млн р.).

  В подобной ситуации базу по НДФЛ находят по такой формуле = (3,8 – 1) млн р. (стандартный вычет) = 2,8 млн р., а налог = (2,8 млн р. х 13%)/100% = 364 тыс. р.

Важно! Если жилье реализуют за 1 000 001 р. и более, то все равно потом платят НДФЛ

Стандартный вычет используют вне зависимости от предельного срока владения проданной квартирой.

Стоимость квартиры в договоре

Помните, раньше все в договоре купли-продажи недвижимости указывали цену «1 миллион рублей»?

Уже с 2016 года это не имеет смысла. Налоговики сравнивают цену недвижимости, указанную в договоре купли-продажи, с кадастровой стоимостью этой недвижимости. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости этой конкретной недвижимости, налог НДФЛ от продажи недвижимости рассчитывают из предполагаемого дохода. А предполагаемый доход в данном случае считают по формуле:

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ *0,7

Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, то налог НДФЛ рассчитывают по доходу исходя из цены недвижимости в договоре.

Кадастровая стоимость расположенной в России недвижимости с 2017 года указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и периодически пересчитывается (происходит переоценка примерно каждые три года).

Чтобы в договоре указать правильную цену и заранее рассчитать налог НДФЛ, перед сделкой мы рекомендую получить выписку по объекту недвижимости из ЕГРН, в которой будет указана и кадастровая стоимость этой недвижимости. Выписку можно получить быстро и без проблем в электронном виде на сайте Росреестра rosreestr.ru. Стоимость услуги и способы ее получения указаны на картинке ниже.

Для этого заявителю понадобится адрес объекта недвижимости и его кадастровый номер. Кстати, если собираетесь покупать квартиру, то тоже обязательно воспользуйтесь данным сервисом, чтобы проверить информацию об известных вам и скрытых собственниках.

Если прибыль при продаже недвижимости равна нулю

Многие заблуждаются, думая, что если они купили и продали квартиру за одну и ту же сумму, то налога не будет.

Например, квартира куплена за 3 млн. рублей. Продана за 3 млн. рублей. При этом кадастровая стоимость квартиры составляет 7 млн рублей.

В данном случае доходом, облагаемым НДФЛ будет 4 900 000 рублей (получено по указанной выше формуле 7 млн*0,7=4,9 млн. руб). Этот доход можно уменьшить на сумму расходов на покупку недвижимости – 3 млн. руб. Итого налог составит:

НДФЛ = (4 900 000 – 3000 000) *13% =636 610 рублей.

Часто задаваемые вопросы

Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:

• 3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
• 5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.

Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!

Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.

Например: квартира куплена в 2021 году за 1840000 руб. и продана в этом же году за 2160000 руб. Облагаемая база составит 320 тыс.руб. (2160000 — 1840000), а сумма налога 41600 руб. (320 тыс.р. × 13%).

Если квартира продана в 2021 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.

Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.

Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2000000) должен быть произведен возврат НДФЛ.

Его сумма составит 1900000 × 13% = 247 000 руб.

При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.

При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:

• долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
• продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.

Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.

Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.

Рассчитаем налог: 1300000 × 13% = 169 000 руб.

Оба брата — бывшие собственники проданной квартиры должны заплатить налог в размере 169 000 рублей каждый.

Налоговое законодательство не предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ ни для каких категорий граждан. Поэтому пенсионеры при продаже квартиры обязаны рассчитать и заплатить налог, если период владения окажется меньше установленного минимума.

Если не можете подтвердить расходы на покупку

Если документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, нет, то можно получить налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Это та сумма налогового вычета, которую каждому можно применить при продаже.

То есть, НДФЛ придется заплатить не с суммы продажи, указанной в договоре, а за вычетом 1 млн. руб:

Например, если продать комнату, доставшуюся по наследству, за 1,7 млн. руб., налог в размере 13% будет рассчитываться с суммы:

Итого к уплате получаем сумму:

Важно: право на налоговый вычет в размере 1 млн. руб

предоставляется ежегодно.

В том случае, если всё же документальное подтверждение расходов на покупку квартиры у вас есть, то нужно решить, что выгоднее — уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки или на 1 млн. рублей. В зависимости от этого и выбрать способ уменьшения уплаты налога.

Известно, что при продаже квартиры собственник должен заплатить налог на доход, полученный в результате заключенной сделки.

Если вы хотите получить об этом детальную информацию, можем рекомендовать подробную статью практикующего юриста на сайте юридической консультации «Российской газеты» о налоге с продажи недвижимости для физических лиц. А мы с вами сегодня поговорим только о тех, кто ничего платить не должен, а также о том, каким образом сумма налога может быть уменьшена.

Ставка налога составляет 13%. Таким образом, путем несложной калькуляции выясняем, что при продаже квартиры стоимостью 12 миллионов рублей мы должны будем заплатить более 1,5 миллионов. Цифра значительная!

Срок владения квартирой

Платить налог не придется, если квартира была приобретена на основании возмездных сделок (купля-продажа, мена) и находится в вашей собственности более 5 лет (ранее минимальный срок владения составлял 3 года, но с 01.2016 года был увеличен). Согласно Налоговому кодексу РФ, по истечении этого времени собственник полностью освобождается от уплаты налогов при продаже недвижимости

Обратите внимание, что если квартиру вам подарили близкие родственники, она была приватизирована или досталась вам по наследству (то есть имели место безвозмездные сделки), то необходимый минимальный срок владения по-прежнему составляет 3 года

Учет кадастровой стоимости недвижимости

Еще одним относительным нововведением является учет кадастровой стоимости недвижимости при исчислении налога. Для чего это сделано? Все вы, наверное, помните, что многие продавцы занижали стоимость недвижимости в договоре до 1 миллиона рублей, который не облагается налогом. Теперь в этом нет никакого смысла. В случае продажи квартиры за цену менее кадастровой стоимости налогооблагаемая база исчисляется по формуле: кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Именно она облагается НДФЛ по ставке 13%. Допустим, кадастровая стоимость квартиры составляет 8 млн рублей, а в договоре указано 2 миллиона. Считаем и получаем 5 600 000 рублей. 13% от этой суммы составляет 728 800.

Если вы продаете недвижимость выше кадастровой стоимости, ситуация иная. Итак, кадастровая стоимость нашей квартиры составляет 8 миллионов рублей, по договору – 9 миллионов. В этом случае вы можете воспользоваться 2 видами налогового вычета: это либо необлагаемая сумма до 1 миллиона рублей, либо налоговый вычет в размере расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости. Выбрать можно тот, который будет оптимальным в вашем случае.

Пример 1. Вы приватизировали квартиру менее 3 лет назад. Единственный доступный вам налоговый вычет составляет 1 миллион рублей.

Пример 2. Вы менее 5 лет назад купили квартиру за 10 миллионов, а сейчас продаете ее за 12 миллионов. В этом случае вы можете оплатить налог либо с 2 миллионов рублей (12 млн – 10 млн), либо с 11 миллионов (12 млн -1 млн). Естественно, первый вариант является более выгодным.

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы

Способ 2 позволяет сократить размер налога, воспользовавшись имущественным вычетом, который составляет 1 000 000 рублей. Этот способ в большей степени подойдет тем, у кого нет документов, подтверждающих расходы на квартиру, например, если жилье было подарено или перешло по наследству, а минимальный срок владения еще не наступил.

Пример. Квартира была получена в наследство. Владелец продает ее за 4 180 000 рублей. Расчет производится следующим образом: (4 180 000 – 1 000 000 (имущественный вычет)) х 0,13 = 413 000 рублей.

Посчитаем размер налога с продажи квартиры, учитывая кадастровую стоимость – 5 300 000 рублей. 5 300 000 х 0,7 = 3 710 000 рублей. Цена на квартиру – 4 180 000 рублей – выше, поэтому из нее и рассчитывается налог: 4 180 000 х 0,13 = 543 000 рублей. Счет опять не в пользу расчетов по кадастровой стоимости.

Пользоваться правом на имущественный вычет при продаже можно каждый год. Если продавец реализует за год сразу несколько квартир, то 1 000 000 рублей будет распределен между ними. Те, кто воспользуется этим способом, также обязательно должны подать декларацию на налоговый вычет – сама налоговая без соответствующего документа его вычитать не будет.

️ При реализации квартиры за ту же цену, за которую она была приобретена, налог платить не надо, если прошло уже положенное количество времени. Но обязательно придется подать налоговую декларацию.

Произведя несложные расчеты, продавец сам определит, какой из вариантов поможет больше сократить размер налога.

Также налог платить не потребуется при продаже квартиры по договору цессии (уступке права требования). Например, жилье было приобретено в 2018 году на старте продаж. Через два года, к моменту завершения строительства, но до получения ключей, владелец решил эту квартиру продать. Поскольку недвижимость еще не находится в собственности, продавец передает права на нее покупателю. Формально цена такой квартиры остается той, что указана в договоре, однако рыночная цена может оказаться выше. Этим пользуются инвесторы, которые приобретают квартиры на этапе строительства котлована и потом перепродают на более высокой стадии готовности.

Таким образом, современное законодательство позволяет либо не платить налог от продажи квартиры, либо существенно сократить его.

Советы продавцам квартир:

1. Перед продажей посчитать срок владения жильем, учитывая дату приобретения – до 2016 года или после. Если необходимые сроки уже прошли, не переживать о налоге.
2. Если минимальный срок владения еще не наступил, узнать кадастровую стоимость квартиры.
3. Посчитать размер налога, учитывая кадастровую стоимость и разные способы сокращения выплат, описанные выше.
4. Не забыть предоставить в налоговую инспекцию декларацию и оплатить налог до 30 апреля следующего года. В 2020 году в связи с угрозой распространения коронавируса и введением режима самоизоляции срок подачи декларации был продлен до 30 июля, но заплатить налог необходимо до 15 июля.