Я продал или собираюсь продать недвижимость

Тонкости расчета налога с продажи квартиры для пенсионеров

Расчет размера налога, подлежащего выплате после продажи квартиры пенсионером, происходит по общепринятым правилам. Ставка налога на прибыль составляет 13%. Как уже говорилось выше, она берется с фактической цены продажи, указанной в договоре, или кадастровой стоимости.
Сумма налога рассчитывается путем умножения стоимости недвижимости на процентную ставку. Предлагаем рассмотреть несколько примеров.

Пример 1. Пенсионерка Щ. решила продать двухкомнатную квартиру, купленную ею два года назад. В договоре купли-продажи указывается сумма в 3 млн. рублей. Кадастровая стоимость составляет 1 млн. рублей. Расчет будет осуществляться с учетом цены договора: (3 млн. – 1 млн.) * 13 / 100 = 390 тыс. рублей. Поскольку данная сумма превышает установленный максимум, пенсионерку могут обязать уплатить лишь 260 тыс. рублей.

Пример 2. Пенсионерка Т. купила квартиру, общей стоимостью 2 млн. рублей в 2017 году. Через год она принимает решение о продаже недвижимости. Расчет налога осуществляется следующим образом: (2 млн. – 1 млн.) * 13%. Итоговая сумма выплат составляет 130 тыс. рублей.

Таким образом, расчет налога с продажи квартиры достаточно прост. Пенсионер может произвести его самостоятельно, без посторонней помощи.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Частные случаи

Недвижимость, купленная с привлечением кредитных средств, облагается налогом с продажи на общих основаниях. На ипотечное жилье также действует правило о соблюдении минимальных сроков. В этом случае ключевое значение имеет момент регистрации права собственности.

Квартиры могут быть оформлены следующим образом:

1. Право собственности передано должнику, а на квартиру наложено обременение.
2. Банк сохраняет за собой право собственности, до тех пор, пока долг по кредиту не будет уплачен.

Если в кредитном договоре указано, что право собственности переходит после погашения ипотеки, при отчуждении имущества собственник должен заплатить налог. Перед продажей также необходимо получить разрешение от банка.

Квартира, купленная за средства маткапитала, также облагается налогом при продаже. НДФЛ не облагается только сумма пособия. Как правило средств материнского капитала не хватает на приобретение полноценной квартиры, поэтому если гражданин желает избежать обязанности по уплате налога, ему придется дождаться окончания минимального срока владения.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство без налога

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам. Главная особенность такой сделки — срок владения, начинает отчисляться с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

По общим правилам, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет, налог при продаже платить не нужно.

Пример

Женщина вступила в наследство в январе 2016 года и стал собственницей квартиры. Продать ее без уплаты НДФЛ она может после 36 месяцев с момента открытия наследства — в январе 2019 года. Если же гражданка решит продать квартиру раньше минимального срока, НДФЛ будет выплачиваться по ставке 13%.

После дарения квартиры, когда можно ее продать без налога

В случае получения квартиры в дар от близкого родственника минимальный срок владения от освобождения от НДФЛ составляет 3 года ( НК РФ). Близкими родственниками считаются:

• родители и дети;
• бабушки, дедушки и внуки;
• братья и сестры;
• супруги.

Если недвижимость получена в подарок от лиц, с которыми продавец не состоит в близком родстве, продать ее без налога можно только через 5 лет.

По закону полное право распоряжаться подаренным имуществом одаряемый получает после регистрации права собственности в Росреестре. Гражданин, получивший жилье в дар, должен обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о смене собственника. Зарегистрировав право собственности на квартиру, владелец может продать его в любой момент.

Ответ

Если право на недвижимость было зарегистрировано в том же году, когда состоялась покупка и квартира находится в собственности более 3-х лет — платить налог не нужно. В этом случае подавать налоговую декларацию и оповещать налоговую инспекцию о проведенной сделке не нужно. Если же право собственности было зарегистрировано после 01.01.2016 года — для продажи без налога необходимо подождать 5 лет с момента регистрации.

Можно ли уменьшить налог, продавая жилье раньше минимального срока владения?

Продажа жилья раньше установленного срока не всегда будет сопровождаться уплатой НДФЛ. Декларацию, разумеется, подавать все равно придется, а вот не платить налоги иногда можно. Сделать это можно достаточно просто, всего лишь применив налоговый вычет. Данное право не будет зависеть от срока пользования недвижимостью и даты покупки жилья. Вы можете купить жилье, а спустя несколько месяцев его продать, без каких-либо налогов и расходов.

Для уменьшения налога можно применить один из следующих вариантов вычета:

А теперь более подробно:

1. Фактические расходы на покупку жилья. Предположим, Сергей в 2018 году приобрел недвижимость за два миллиона, а в 2019 году он создал семью, в которой родился малыш. Семья переехала в жилье побольше, и продали квартиру также за два миллиона через год покупки. В 2020 году Сергей отчитается в налоговой инспекции о продаже, но налог платить не придется, так как полученный доход от реализации жилья равен фактическим расходам на покупку данного объекта. Здесь срок владения недвижимостью не имеет значение.
2. Без подтверждения дохода. В 2017 году Сергей получил в наследство квартиру, а после того, как Сергей создал свою семью и узаконил отношения, он решил продать квартиру за два миллиона рублей и добавить эту сумму для приобретения новой квартиры в ипотеку. В текущем 2020 году Сергей отчитается в налоговой инспекции, но заплатит НДФЛ не с двух миллионов, а только одного миллиона, так как использовал вычет. Если бы Сергей подождал, и продал квартиру позднее, то налог платить не пришлось бы вообще.

Вычетом по НДФЛ при продаже недвижимости может воспользоваться любой гражданин, и это реальная возможность уменьшить сумму налога с продажи жилой собственности.

В заключении хотелось бы порекомендовать не торопиться и заранее просчитывать все возможные потери. В любых делах необходимо время на обдумывание и изучение нюансов, тем более, если речь идет о крупных суммах, например, с продажи жилья. Для начала необходимо внимательно ознакомиться с условиями, при которых можно избежать уплаты налога. Для этого необходимо просто выждать минимальный срок владения недвижимостью. Если процедура продажи собственности не терпит отлагательств, то размер налога, подлежащего уплате государству, можно избежать, применив некоторые налоговые вычеты. Продавец сможет сэкономить приличную сумму, которую в последующем можно потратить, например, на ремонт в новой квартире.

Ответы на частые вопросы

К сожалению, нет. К одному объекту недвижимости можно применить только один из них. Выбор за вами.

Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее?

Да, при продаже недвижимости сроком менее 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если есть налог к уплате, то оплатить его нужно будет до 15 июля.

Например, если жилье продали в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.

Порядок получения в ФНС и у работодателя

В соответствии с нормой № 220 получение ранее уплаченных налогов можно осуществить двумя способами: путем возврата денежных средств на банковский счет или через уменьшение подоходного налога, удерживаемого работодателем.

В обоих случаях на первом этапе подается декларация по форме 3 и необходимые документы в налоговую инспекцию. Информировать ФНС можно несколькими способами: путем личного обращения, через сайт государственных и муниципальных услуг или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ведомства.

После подачи документов инспектор осуществляет камеральную проверку. Максимальный срок которой составляет три месяца. Затем налоговая инспекция оповещает заявителя о результатах проверки и утверждает сумму возврата.

Необходимо написать заявление в налоговую инспекцию о переводе излишне уплаченных налогов на счет в кредитной организации.

В случае когда гражданин выбирает уменьшить вычет налога из заработной платы, то в территориальный орган налоговой инспекции нужно подать заявление о праве на вычет. Через 30 дней сотрудники налоговой выдадут уведомление, подтверждающее льготу. Его необходимо отнести в бухгалтерию по месту службы.

Как продать квартиру без налога?

Срок владения жильем остается основным фактором (не считая налоговых вычетов – об этом ниже), который позволяет продать квартиру без налога. И этот срок бывает двух видов: 3 года и 5 лет.

Этот отрезок времени называется в законе: «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если продаешь квартиру раньше, то возникает обязанность по уплате НДФЛ-13% с полученного дохода. А по истечении этого срока, платить налог с продажи квартиры уже не нужно.

А когда какой срок владения применяется? Тут все просто.

3-х летний срок владения применяется, если соблюдается хотя бы одно из условий:

• квартира была куплена до 01 января 2016 года;
• квартира была приватизирована;
• квартира была получена в наследство или в подарок от члена семьи или близкого родственника;
• квартира была приобретена по Договору пожизненного содержания с иждивением;
• квартира является единственным жильем налогоплательщика.

В этих случаях после трехлетнего владения, продавцу не нужно платить налог при продаже квартиры ().

Для всех остальных случаев применяется 5-ти летний срок владения (), после истечения которого тоже можно продать квартиру без налога.

А теперь пара уточнений и примеров для наглядности.

Пятилетний срок владения фактически применяется только к тем квартирам, которые куплены (именно куплены) на первичном или вторичном рынке после 01.01.2016. И только в том случае, если эта квартира – не единственное жилье у человека. Причем, наличием другого жилья считается и дом в деревне, оформленный на него, и доля в праве общей долевой собственности, и даже совместная собственность супругов в другой квартире.

То есть если человек купил квартиру в новостройке (в т.ч. в ЖСК), скажем, в 2018 году, и при этом у него есть доля в праве общей долевой собственности в квартире родителей, то для того, чтобы продать свою квартиру в новостройке без налога, ему надо будет ждать 5 лет – до 2023 года.

Но если бы он не имел доли в собственности у родителей, то он смог бы продать свою новостройку без налога (как единственное жилье) уже через 3 года владения – в 2021 году.

Как оформить доверенность на продажу квартиры – смотри в этой заметке.

Есть и еще одно уточнение в законе насчет «единственного жилья». Законодатели учли, что на рынке много альтернативных сделок, когда одновременно продается и покупается две или несколько квартир. Бывает и так, что семья покупает сначала новую квартиру, а затем продает старую (чтобы расплатиться по кредиту, например). Тогда в какой-то момент времени у человека оказывается в собственности две квартиры единовременно. Что тогда? Платить налог при продаже?

Нет. Закон дает возможность иметь формально две квартиры в собственности в течение 90 дней, в течение которых сохраняется возможность продажи квартиры без уплаты налога как «единственного жилья» после 3-х лет владения ().

Ну, а если квартира не покупалась, а была получена в собственность другим путем (приватизирована, подарена, унаследована), то при ее продаже налог платить не нужно тоже после 3-х лет владения, даже если это не единственное жилье.

• родители и дети;
• дедушки, бабушки и внуки;
• братья и сестры.

Если же квартиру подарил «друг» или наследство досталось по завещанию от «доброго дяди», то применяется уже 5-ти летний срок владения, после которого не нужно платить налог.

Кстати, закон дает право субъектам РФ уменьшать по своему усмотрению этот самый «минимальный предельный срок владения» вплоть до нуля, для всех налогоплательщиков или только для отдельных категорий граждан, либо для отдельных категорий объектов недвижимости (). Поэтому, при продаже квартиры есть смысл уточнить в своем регионе, действует ли в отношении минимального срока владения квартирой общее правило (указанное выше), или власти региона уменьшили этот срок для своих жителей.

Вроде бы все понятно? Не совсем!

Ведь, срок владения квартирой зависит от того, с какого момента его начать считать. Например, когда начинать считать срок владения квартирой в новостройке – с момента ее передачи по Передаточному акту или с момента оформления права собственности? А в случае получения наследства – с момента регистрации права или с момента открытия наследства? И т.п.

С какого именно момента правильно считать срок владения квартирой для разных случаев рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

По закону: сколько нельзя продавать квартиру после покупки

Российским законодательством не установлены ограничения касательно сроков реализации вновь приобретенной недвижимости — продавать квартиру можно хоть в день покупки. Однако российские власти с целью борьбы со случаями спекуляции на рынке, когда недвижимость скупается по низкой цене и сразу же выставляется на продажу по более высокой, ввели ограничения.

Согласно федеральному законодательству при продаже квартиры в первые 5 лет после ее приобретения необходимо уплатить налог в размере 13%. Таким образом, если собственник решит реализовать квартиру ранее установленного срока, то закон будет расценивать это как стремление получить выгоду.

Как посчитать размер налога и продать квартиру сразу после покупки

Многим не понятно, в каких случаях уплачивается налог при продаже недвижимого имущества и как рассчитать размер платежа. Сначала разберемся со сроками. Период владения недвижимостью считается с даты приобретения, а точнее, со дня регистрации перехода права. Она прописывается в свидетельстве о регистрации права. Также дату можно выяснить, заказав выписку из ЕГРП.

Например, вы купили недвижимость за 5 млн рублей. Если продать квартиру через год после покупки, размер НДФЛ составит 650 тысяч. Правило по уплате в государственную казну 13% от прибыли при продаже также действует в случае оформления договора ипотечного кредитования и если жилье приобреталось с привлечением материнского капитала.

Как можно законно избежать платежей

Если жилье было получено в дар от близкого родственника, избежать уплаты НДФЛ можно будет по прошествии 3-летнего периода с даты оформления права собственности. Правило 3-х лет распространяется также на квартиры, полученные по наследству и в случае пожизненной ренты.

На необходимость перечислять государству 13% от прибыли влияет также стоимость квартиры. Так, если в договоре купли-продажи указана стоимость менее 1 млн рублей, налог не взимается. Зачастую граждане в попытке уклониться от налогов указывают в ДКП недостоверную стоимость. Поступать таким образом настоятельно не рекомендуется, поскольку уклонение от уплаты налогов чревато еще большими расходами.

Кто может продать квартиру после покупки: налоговые льготы

Рассмотрим ситуации, когда граждане освобождаются от налогов:

• продается единственное жилье с целью приобретения другого;
• доход от продажи меньше или равен затратам на приобретение (данный факт должен быть подтвержден документально);
• квартира приобреталась в рамках приватизации.

В отношении пенсионеров, многодетных матерей и других незащищенных слоев населения при продаже ими недвижимости закон не предусматривает специальных налоговых льгот.Чтобы продать квартиру сразу после покупки и не отчислять при этом НДФЛ, можно воспользоваться правом на налоговый вычет.

Через сколько продать квартиру после покупки: особенности продажи для ИП

В отношении юрлиц налоговые правила несколько отличаются. Так, индивидуальные предприниматели платят в казну 6% при продаже объекта, находящегося в собственности. При этом стоит помнить о налоге на имущество и учитывать это обстоятельство, принимая решение.Кейс В агентство «Белый дом» обратился клиент, которому нужно было срочно продать 4-х комнатную квартиру в центре Москвы. Главный запрос заключался в том, сможет ли наш центр реализовать сделку на законных основаниях, максимально снизив при этом налоговую нагрузку.Специалисты агентства ознакомились с документами на объект и предложили клиенту пойти по пути образования юридического лица исключительно с целью продажи квартиры. В результате сделки по продаже квартиры, стоимость которой согласно оценке составляла 10 млн рублей, требуется уплатить налог в размере 360 тысяч рублей вместо 780 тысяч.

Продать квартиру быстро после покупки можно, но правильно оценить плюсы и минусы быстрой операции и применить законные основания для снижения налогового давления сможет далеко не каждый собственник. Чтобы в кратчайшие сроки выйти на сделку и выручить хорошие деньги за жилье, стоит поискать авторитетного посредника. Центр недвижимости «Белый дом» ждет вас, с нами безопасно!

Возможно, вас заинтересует:

Чистая продажа квартиры: что это, условия и советы экспертовКак продать дешевую квартиру в дорогом районе

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Как вычислить сумму налога?

Вот мы и подходим к самому главному — как рассчитать налог с продажи квартиры

Важно ведь сделать это правильно, иначе можно очень неприятно удивиться «счастливым письмом» от ИФНС. Итак, как мы уже говорили, резиденты должны заплатить 13% от стоимости квартиры при ее продаже

Но налог может быть посчитан с разной налоговой базы. Возможны следующие формулы расчета:

• (Цена недвижимости при ее продаже — цена недвижимости при ее покупке)*0,13 = налог;
• (70% от кадастровой стоимости жилья на момент продажи — цена недвижимости при ее покупке)*0,13 = налог. Автоматически применяется в том случае, если 70% от кадастровой стоимости жилья больше стоимости жилья в договоре купле-продажи;
• (Цена недвижимости при ее покупке — налоговый вычет)*0,13 = налог;
• В случае с переуступкой, расчет ведется от цены переуступки за вычетом всех расходов, связанных с приобретением жилья (паевые взносы, к примеру).

При этом, в независимости от метода подсчета, действует правило: если итоговое число будет меньше или равно нулю, гражданин не платит налог за продажу жилья. Однако, заполнить декларацию 3-НДФЛ ему по-прежнему нужно: инспекторы ФНС перепроверят, точно ли верны расчеты, показывающие 0 или меньше по налогу.

Обратите внимание: максимально возможная сумма вычета — 2 млн рублей. Сумма вычета берется из дохода, с которого гражданин уплатил налоги государству

То есть получить вычет в 2 миллиона можно только в том случае, если за три финансовых года до момента обращения в ФНС было заработано 2 и более налогооблагаемых миллионов рублей.

Итак, разберем теперь на примере способы расчета налога. Гражданин вправе выбирать любой (!) метод из вышеперечисленных в зависимости от того, насколько тот или иной вариант выгоден налогоплательщику.

Если гражданин сам не обратится в ИФНС, чтобы сообщить, как лучше рассчитать подоходный налог с продажи квартиры в 2021 году, налоговая автоматически посчитает налог по наиболее выгодному для плательщика варианту (но без использования налогового вычета, т.к. процедура может производиться только по инициативе самого гражданина).

Пример 1. Антон в 2018 году приобрел за 2 млн жилье. В 2021 году он продал недвижимое имущество за 2,5 млн рублей при кадастровой стоимости в 2,2 млн рублей. Вычета у Антона нет. Соответственно, подходит только первый вариант:

(2 500 000 — 2 000 000)*0,13 = 65 000 рублей

Пример 2.Ирина купила в 2011 году жилье. Продажа состоялась в 2018 году. Согласно ст. 217 НК РФ, платить подоходный налог Ирина не должна, т.к. жилье было в собственности больше пяти лет.

Пример 3. Сергей приобрел квартиру в 2017 году за 3,1 млн рублей. В 2021 году она была продана за 3,4 млн рублей при кадастровой стоимости 3,5 млн рублей. Сергей подал в налоговую документы, удостоверяющую его право на вычет в размере 1,4 млн рублей — ИФНС подтвердила это право. Тогда расчет может быть произведен одним из двух вариантов на выбор:

По вычету:(3 100 000 — 1 400 000)*0,13 = 221 000 рублей

Очевидно, что в данном случае использовать налоговый вычет нецелесообразно.

(3 430 000 — 4 000 000)*0,13 , а значит, налог не взимается.

Порядок исчисления срока

Дата, с которой необходимо вести отсчёт срока владения квартирой, обычно указывается в документе о регистрации правомочия собственности, которая выдаётся Росреестром при постановке данного права на учёт.

Однако на практике есть определённые исключения, когда срок исчисляется с другой даты:

• если квартира была оформлена как наследство, то моментом, с которого исчисляется период давности владения, определяется дата смерти наследодателя;
• при получении имущества от кооперативной организации моментом, с которого исчисляется время владения, определяется дата последнего взноса или же дата составления акта приёма-передачи, если таковой акт составлялся;
• если квартира была приобретена до 1998 года, то свидетельство о регистрации правомочия собственности на неё не выдавалось, соответственно рассматриваемым моментом признаётся дата подписания соглашения о купле-продаже.

Кроме того, на практике встречаются некоторые особые случаи, когда возникают сомнения относительно времени владения квартирой.

Так:

Когда начинается отсчёт срока, если долевой собственник выкупал остальные части постепенно? В таком случае срок владения исчисляется с момента покупки своей первой доли в квартире

И при этом неважно, как долго производился выкуп остальных долей.
Платят ли налог собственники частных домов, которые достраивают его? При этом основное значение придаётся кадастровому плану постройки. Так, если после достройки внешние границы дома не соответствуют его кадастровому плану, то дом будет рассматриваться как новое строение, а налог, соответственно, подлежит уплате.

Какие дни учитываются при исчислении срока, зависит от регистрации правомочия собственности на конкретный объект, который индивидуально определён в кадастровой документации и не подвергался изменениям

При этом неважно, имело ли лицо всё это время право единоличной собственности на весь объект либо владело частью объекта наравне с иными совладельцами