Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке? как это сделать в втб 24?

Способы продажи

Осуществить реализацию кредитной квартиры можно несколькими способами. Существуют такие методы продажи ипотечного жилья.

Передав долговые обязательства другому лицу

При таком способе продажи реализуется не само жилье, а ипотека на него.

Договор по кредиту переоформляется на другое лицо – потенциального покупателя квартиры, который берет на себя долговые обязательства займа, и обязуется погасить задолженность продавца в полной мере.

Нюанс состоит в том, что лицо, приобретающее ипотечное жилье, вероятней всего получит переоформленный кредит на других условиях.

Банк может предоставить заем на других условиях: с повышенными процентами, с более высоким залогом.

Через финансовое учреждение (банк)

Покупателя заемного имущества находит владелец ипотеки, а посредничеством занимается банк.

Сумма сделки становится больше, так как за сопровождение сделки финансовое учреждение берет фиксируемый процент.

Как осуществляется процесс продажи квартиры в ипотеке ВТБ:

1. В финансовом учреждении открываются 2 ячейки, — за их аренду банк отдельно берет комиссию. По решении сторон, ее оплачивает или реализатор, или будущий владелец жилья.
2. Банк передает перечень документов в регистрационную палату с целью снять обременение с квартиры.
3. Далее следует оформление договора о купли-продажи нотариусом.
4. Право собственности покупателя и договор о покупке визируется в регистрационной палате.

Первая ячейка – для суммы остаточного долга по займу. Вторая – для разницы цены жилья и остатку по кредиту. Доступ к банковским ячейкам открывается при предоставлении зарегистрированного договора о сделке купли-продажи и свидетельства о праве покупателя на владение собственностью. Если сделка не совершилась, тогда покупатель забирает свои финансы.

Нотариуса выбирает сам банк.

Продать самостоятельно

Этот способ предусматривает продажу жилья без участия банковского учреждения. Лицо, осуществляющее реализацию, находит покупателя и выполняет все операции самостоятельно.

Алгоритм действия самостоятельной реализации:

1. Составляется обращение в банк с целью получить справку о размере задолженности. Она нужна для установления доверительных отношений между покупателем и реализатором.
2. Заключается предварительное соглашение купли-продажи с будущим владельцем квартиры.
3. Нынешний собственник получает от покупателя часть средств в счет оплаты задолженности.
4. Погашается ипотека. Эту операцию может осуществить как сам продавец, так и покупатель.
5. Участники сделки получают от банка документы для избавления недвижимости от обременения и передачи права собственности имуществом.
6. Полученные бумаги отправляются в регистрационную палату.
7. Снимается ограничения на владение имуществом.
8. Закрепление сделки происходит у нотариуса. Там же оформляется соответствующий договор.

Отношение кредитора к продаже

Начнём с того, что необходимость получения в банке разрешения – вполне разумное требование. Ведь финансовая организация в этом случае, потеряв проценты, недополучит прибыль. Но в то же время кредитор понимает, что лишиться всех платежей по ипотечному кредиту более невыгодно. Именно поэтому крупнейшие отечественные банки идут навстречу заёмщику, допуская переуступку прав на квартиру.

Реализовать предмет залога по ипотеке, оформленной в ВТБ 24, можно всеми вышеописанными способами. Стоимость жилья банк определяет на момент продажи согласно рыночной оценке. Однако особых ограничений относительно суммы сделки данная финансовая организация не выдвигает.

Вырученные денежные средства направляются на погашение действующего договора жилищного кредитования. Клиент имеет право использовать остаток на выплату первоначального взноса по новой ипотечной сделке, заключить которую можно будет с тем же ВТБ 24. Кстати, это является хорошей мотивацией данного финансового учреждения продать квартиру по максимально возможной цене. То есть с этой точки зрения цели клиента и банка совпадают. Больше полезной информации на эту тему вы почерпнёте из статьи .

Безусловный лидер сегмента долгосрочного кредитования физических лиц отечественного финансового рынка Сбербанк проявляет к своим клиентам не меньшую лояльность. Его сотрудники готовы проконсультировать ипотечного заёмщика по всем интересующим вопросам, в том числе и по тем, которые касаются продажи недвижимости с обременением.

В частности, Сбербанк допускает продажу ипотечной квартиры, приобретённой с привлечением материнского капитала. В этом случае, как обычно, необходимо получить письменное согласие банка. В разрешении будут указаны условия совершения сделки.

Получив согласие, заёмщик имеет право:

• погасить задолженность по ипотеке до либо после заключения сделки;
• подать в орган государственной регистрации соответствующие документы с целью ликвидации записи об отчуждении, а также передачи прав собственности по кредитуемому объекту недвижимости;
• снять залоговый статус после продажи жилого помещения с обременениями либо передачи прав собственности.

Более подробно о других нюансах проведения подобных сделок вы можете узнать из статьи .

Пошаговая инструкция для продавца

Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.

Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот закон регламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке. Поэтапная инструкция для продавца представлена ниже:

Подготовка документов (в отдельном разделе будет приведен их перечень).
Встреча с покупателем для обсуждения нюансов сделки

Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.
Заключение предварительного договора, где указывают сроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать на рассмотрение банку

Для финансового учреждения этот документ указывает на начало сотрудничества сторон.
Специалисты проводят осмотр жилья. Покупатель находит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) для определения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.
Составление и подписание основного договора (купли-продажи). После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их продавцу.

По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она является стандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.

Какие риски у покупателя при покупке ипотечной квартиры

При совершении любой из сделок всегда существуют риски. Для покупателя они, конечно, существенны. Например, продавец может отказаться продавать квартиру уже после внесения покупающей стороной задатка для погашения ипотеки и пропасть. Им может затягиваться процесс снятия обременения, что тоже не будет играть на руку покупателю. Возможен и отказ от регистрации купли-продажи.

К слову, продавец также не застрахован от различных жизненных обстоятельств, препятствующих сделке. Так, кредитная организация, производящая расчеты, может обанкротиться, лишиться лицензии. Не стоит соглашаться на поиск покупателя банком, поскольку он заинтересован лишь в возврате своих средств и не станет добиваться выгодного варианта для заемщика.

Но здесь палка о двух концах. Если доверить всю процедуру банку, он задействует надежных риелторов, юристов, что исключает многие риски. А при самостоятельной продаже можно:

• потерять часть денег;
• наткнутся на мошенников;
• допустить ошибки в оформлении документов.

В завершение

Если вы не специализируетесь на сделках купли-продажи ипотечного жилья, лучше не поскупиться и прибегнуть к услугам профессионалов. Они не только сами будут решать все проблемы, но продадут квартиру «чисто» и с максимальной выгодой для ее собственника. Оплатив их услуги, вы сэкономите время.

Сотрудники агентств недвижимости имеют богатый опыт и свои подходы при работе с банками. В принципе, продажа квартиры под ипотекой – посильное дело для активного и проворного человека. Просто изучите сперва юридические и организационные тонкости процесса. И перед кредитором будьте максимально открыты.

Поставьте, пожалуйста, оценку автору за статью!

Зачем продавать, когда можно сдавать?

На первый взгляд, идея со сдачей квартиры в аренду кажется логичной и правильной. Платежи от арендаторов постепенно закрывают кредит и на выходе мы получаем закрытую ипотеку и квартиру в собственности

На практике аренда сможет покрыть максимум 2/3 ипотечного платежа. И то если повезёт. А может не повезти и съёмщики что-нибудь сломают. Это что-нибудь нужно будет починить, иначе стоимость аренды придётся снизить. Хорошо, если съёмщики оплатят работы, а ведь могут и сбежать. Такие расходы на пустом месте мало кому понравятся.

К тому же стоит учитывать всё то, что я уже ранее писал о районе. Дорого тут квартиру не сдашь. За счет большого количества предложений цена никогда не поднимется выше нижней границы рынка. А если кто-то хочет сдать быстрее, то он начинает демпинговать, потому что других способов заинтересовать арендаторов тут нет.

Да и банки против аренды ипотечных квартир. В кредитном договоре ВТБ есть отдельный пункт на эту тему, который явным образом запрещает подобную практику.

Вот такой пэрсик продавали. Не бит, не крашен. Сам бы жили, да дела

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

FAQ – ответы на часто задаваемые вопросы

Владельцам квартир и покупателям ипотечной недвижимости полезно будет знать ответы на самые распространенные вопросы по продаже и покупке залогового имущества.

Можно ли продать квартиру без уведомления банка?

Ответ – нет. Законно продать залоговую квартиру как свою собственную не получится. Банк должен быть в курсе любых операций с ипотечной недвижимостью, пока долг не погашен полностью.

Однако если вы выплатили ипотеку вместе со всеми комиссионными, объект становится полностью вашим имуществом, и вы вольны распоряжаться им самостоятельно – дарить, продавать, обменивать, передавать по наследству.

Можно ли продать жилплощадь, купленную по военной ипотеке?

Опять же, если заемщик уже рассчитался с долгом, он волен совершать любые операции с квартирой. Всё усложняется, если военный не успел рассчитаться с долгом, но в силу обстоятельств вынужден продавать жильё.

Чтобы получить разрешение на продажу «военно-ипотечной» квартиры заёмщику придётся собрать огромное количество разрешительных и прочих документов, посетив для этого десяток разных инстанций. Продать такую квартиру без разрешения Минобороны РФ не получится.

В ситуации, когда продажа квартиры связана с переводом военного в иногороднюю часть, Росвоенипотека всячески содействует процедуре продажи.

В других случаях вопрос решается лично военным – если ему удастся убедить официальные органы выдать разрешение на продажу, он сможет выставить квартиру на торги, если нет, придётся ждать окончания срока выплат.

Всё о военной ипотеке – в специальной статье журнала.

Можно ли продать одну ипотечную квартиру и купить другую?

Такая ситуация возникает, когда у заемщика возникла необходимость приобрести квартиру большей площади или, например, переехать в другой район. В теории такая операция вполне осуществима, но на практике данный вариант потребует от продавца невероятных затрат времени и моральной энергии.

Сначала придётся найти продавца, готового закрыть первый долг по ипотеке, затем составить новый договор ипотечного кредитования. Не всякий банк согласится на такие манипуляции – разве что увидит в этой сделке выгоды для себя.

Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет?

Продажа квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, предполагает уплату налога с продажи, который для многих продавцов будет непосильным.

Однако можно осуществить такую сделку без уплаты налога, если продажная цена на квартиру будет не больше той, за которую вы её приобретали. Данная процедура называется «занижение цены».

В любом случае договариваться придётся непосредственно с представителями банка. Если они дадут «добро» на такую сделку, никто не помешает вам провести её.

Как происходит продажа бывшего залогового жилья?

Квартира считается перешедшей в собственность банка в том случае, когда она поставлена на его баланс. Это может произойти, когда квартира:

1. Не была продана на электронных торгах, при условии, что она передавалась банку решением суда.
2. Была приобретена в результате купли-продажи с бывшим залогодателем.

Такую квартиру кредитное учреждение может продавать следующими способами:

• через риэлтерское агентство;
• через собственный информационный ресурс.

Если оно занимается продажей самостоятельно, используются информационные витрины, на которых даются сведения об этом дополнительном виде услуг, предлагающих квартиры в ипотеку. Сделка может осуществляться прямой продажей объектов по ипотечному кредиту клиентам банка, и на аукционах, организованных банками, в частности – юридическим лицом «Сбербанк АСТ».

Нюансы процедуры

Рассказано, с чего начинается приобретение жилья должника, продаваемое финансово-кредитной организацией.

Если квартира выставляется на аукцион, то в предварительные действия входит подготовка лота:

1. размещение рекламы на электронном сайте;
2. описание всех технических характеристик помещения;
3. размещение его фотографий.

Здесь же указывается дата проведения аукциона и условия участия.

Важно! Когда объект предлагается без аукциона, его просто вносят в специальный реестр недвижимости банка, предлагая для просмотра потенциальным покупателям.

Также юристами учреждения разрабатываются бланки типовых договоров для продажи жилой недвижимости.

Пакет бумаг

Каждый объект обеспечивается пакетом документов, в числе которых:

• договор купли-продажи с бывшим собственником или решение суда;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт.

Кроме этого юридическое лицо обязано приложить:

• пакет учредительной документации;
• доверенность, удостоверяющую полномочия представителя на продажу;
• паспорт представителя банка.

Доверенность представителя банка должна быть выдана генеральным директором банка и удостоверена нотариусом.

Сроки

• на регистрацию участников;
• внесение предварительного взноса для участия;
• проведение мероприятия;
• оформление договора купли-продажи в случае выигранного лота;

А также установленный законодательством срок на регистрацию сделки в Росреестре.

При участии в электронных торгах Сбербанка АСТ, лот можно приобрести простым кликом. Если желающих на приобретение одного лота несколько, то срок участия в торгах может занять сутки. После этого требуется провести те же процедуры, что и при прямой продаже:

1. оформить договор купли-продажи;
2. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Внимание! Регистрация сделки в Росреестре потребует от 10 дней до 1 месяца, в зависимости от обстоятельств, сопутствующих сделке.

Обычно банки продают своё имущество на выгодных условиях, при предоставлении ипотеки:

• со сниженной процентной ставкой;
• со сниженным предварительным взносом;
• без предварительного взноса.

Кредитный договор по ипотеке оформляется вместе в договором купчей.

Правовые последствия

Если квартира должника перешла банку: по заключению договора купли-продажи, соглашения с должником, или по решению суда, то после её сбыта на торгах или путём прямой продажи, наступают следующие правовые последствия:

• деньги, полученные при продаже жилья, переходят банку;
• банк проводит расчёт по остатку ипотечного долга;
• ипотечные долги погашаются из средств, полученных по сделке;
• из остатка денежных средств оплачиваются расходы организаторам торгов, и иные расходы, сопутствующие продаже залогового объекта.

Для должника эта процедура завершается следующими результатами:

1. Прекращается его право владения квартирой. Он обязан выписаться сам и выписать членов своей семьи.
2. Обязан освободить жилое помещение.
3. Выплата ипотеки прекращается, кредит считается погашенным. Если после расчёта и проведения удержаний остались деньги, они возвращаются ему в полном объёме.

Важно! В случае неправомерных удержаний и передачи несуществующего долга коллекторам, граждане могут обращаться в суд или в прокуратуру.

Квартира, оформленная в ипотеку, может быть продана залогодержателю. Тот, в свою очередь, может выставить её на торги или продать самостоятельно на аукционе или путём непосредственного оформления ипотеки своему клиенту. Покупатель становится должником банка до тех пор, пока им не будет полностью погашен ипотечный кредит.

Снятие обременения

Опираясь на законодательство Российской Федерации, заёмщики не могут передавать жилье в кредит без разрешения банка, потому что оно еще находится в собственности финансового учреждения.

Если такое случается, то последний имеет право отсудить недвижимость себе.

После заключения договора, перевода суммы долга по кредиту и оформления предварительного договора на продажу, квартира  относится к необременённым, поэтому владелец может ее продавать.

Но тогда финансовое учреждение должно выдать советующий документ, дающий гарантии новому владельцу.

Процесс снятия обременения

Все ли в порядке с документами?

Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.

Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях. Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят. Либо имеются родственники, о которых домовладелец даже не подозревает.

При продаже дома без привлечения заёмных средств, кадастровая справка необязательна, хотя покупатель и может её потребовать. Но в любом случае, если обременения «всплывут» после продажи, это грозит расторжением договора. То есть проблема обременения актуальна для всех вариантов продажи недвижимости.

Дома обычно продают вместе с земельным участком, поэтому необходимо подготовить документы, подтверждающие право собственности на землю. В документах должны быть указаны действительные границы участка, определённые в ходе межевания. Все бумаги досконально проверяются банком, но честному продавцу эта процедура ничем не грозит.

Порядок проведения сделки

Стандартная схема продажи обремененной ипотекой ВТБ 24 недвижимости путем погашения долга средствами, полученными от покупателя:

1. Поиск покупателя, согласного на покупку жилплощади, находящейся на момент заключения сделки в ипотеке ВТБ.
2. Получение от банка справки на фирменном бланке о состоянии ссудной задолженности по ипотеке (предъявление такого документа покупателю вызовет у него больше доверия и лояльности).
3. Заключение ДКП между продавцом и покупателем (в нем подробно прописываются условия продажи, снятия обременения, порядок и сроки расчета между сторонами).
4. Перевод покупателем продавцу аванса, величина которого равна остатку долга по ипотечному кредиту в ВТБ 24.
5. Заемщик (продавец) погашает задолженность перед банком.
6. Стороны выбирают удобный для всех день для снятия обременения с недвижимого имущества. Жилье можно продать.
7. Покупатель вносит оставшуюся часть денег.
8. Недвижимость переоформляется на нового владельца.

Данная схема работает и с привлечением ипотеки. Когда снято обременение по квартире купленной по ипотеке ВТБ, покупатель может приобрести её и за счет заемных средств. Деньги, что были потрачены на гашение задолженности продавца перед ВТБ будут учтены как первый взнос по ипотеке покупателя. Для этого нужно обязательно предоставить в банк расписку.

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке ВТБ 24

Сейчас люди очень редко покупают квартиры без кредитов, поэтому многих продавцов интересует вопрос, как продать квартиру, которая находится в ипотеке ВТБ 24 или другого банка. Бывает такое, что ипотечный кредит за недвижимость еще не выплачен, но квартиру требуется продать. Сделать это по обычной схеме у вас не получится, поэтому следует сначала узнать обо всех нюансах, а также трудностях, с которыми вы можете столкнуться. Из данной статьи вы узнаете, как продать квартиру, если она с ипотекой ВТБ 24, что вам нужно учитывать при этом.

• Человек захотел взять другое жилье с большей площадью, так как в семье родился ребенка. Также за какое-то время у человека могли поменяться доходы. Если они стали выше, то он захочет приобрести в дальнейшем более дорогое жилье.
• Заемщик не может больше выплачивать банку необходимую сумму ежемесячно. Возможно, что его понизили на работе или уволили. В таком случае оплачивать кредит вовремя у него больше не получится, а значит стоит просто избавиться от квартиры.
• Необходимость продажи недвижимости может возникнуть в том случае, если вы переезжаете в другой город.
• Желание получить дополнительный доход. Дело в том, что если жилье изначально покупалось еще в строящемся доме, то через время квартиры в нем могут очень сильно подорожать. Соответственно на этом можно очень неплохо заработать. Продаваемая квартира может подняться в цене, в некоторых случаях, в два раза.

• Могут возникнуть сложности на этапе поиска покупателя. Дело в том, что мало, кто захочет приобретать квартиру, которая находится в ипотеке, ведь с ней могут возникнуть проблемы. Кроме того, в качестве аванса потребуется внести сумму, которую еще осталось отдать банку, чтобы полностью погасить кредит. Такое может смутить некоторых, а значит, желающих купить вашу недвижимость будет значительно меньше.
• Продать квартиру, если она в ипотеке в ВТБ 24, без погашения кредита у вас не получится, так как это является основным условием, которое прописано в договоре.
• Банки не заинтересованы в том, чтобы вы досрочно погасили кредит, так как при этом они теряют часть своей прибыли в виде процентов. Заемщику потребуется обосновать необходимость таких действий. В некоторых случаях решение данного вопроса может занять очень много времени, к чему вы должны быть заранее готовы.
• Сделка по продаже ипотечного жилья может занять больше времени, чем обычно. Этот момент может привести к тому, что покупатели будут требовать снизить цену на недвижимость. Стоит отметить, что вам, скорее всего, действительно, придется продавать квартиру по меньшей стоимости, если вы хотите конкурировать с «чистыми» квартирами.
• Есть огромная вероятность того, что вам придется внести в банк сумму, которая равна 1% от общей суммы займа, чтобы получить разрешение на оформление сделки. В некоторых случаях это может оказаться не самой маленькой суммой. Например, если квартиру вы купили за 5 миллионов рублей, то банку вам придется дополнительно заплатить еще 50 тысяч. Если этого не сделать, то продать квартиру просто не получится.
• После того, как банк даст свое согласие на продажу ипотечной недвижимости, вам потребуется выписаться из квартиры и выписать всех членов семьи. Это ускорит процедуру продажи жилья.

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Для воплощения данного способа нужно найти покупателя, у которого есть наличные деньги, чтобы долго не выплачивать ипотеку, а досрочно ее погасить. Поиск человека, согласившегося предоставить вам средства для оплаты остатка ипотечного кредита, — тяжелый. Но если это удастся сделать, нужно будет:

• получить согласие банка продать недвижимость;
• решить вопросы с досрочным погашением (узнать остаток долга, написать соответствующее заявление);
• составить предварительный договор купли-продажи, заверенный в нотариальной конторе. Отразите в документе, что покупатель выполняет полное досрочное погашение за вас. Если остаток долга будет внесен в качестве залога, это обезопасит продавца от утраты данной денежной суммы в случае срыва сделки из-за покупателя;
• выписать всех жильцов, в том числе себя;
• взять задаток (как минимум равный остатку ипотечной задолженности);
• внести на счет полученную сумму, совершить досрочное погашение, закрыв ипотеку. Потребуйте у кредитора справку об этом;
• снять обременение и подписать договор;
• зарегистрировать в ЕГРП переход права собственности;
• забрать у покупателя оставшуюся сумму.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, таким образом, в принципе несложно. Все стадии прозрачны и понятны для каждой из сторон. Времени схема отнимает меньше. Еще один плюс – заемщик не зависит от решения банковской структуры. Зато для покупателя жилья эта форма несет большие риски, потому что продавец квартиры может в любое время тоже сорвать продажу, отказавшись от нее.

Могут также возникнуть обстоятельства, независящие от заемщика (болезнь, смерть). Несмотря на то, что нотариальное заверение бумаг в некоторой степени страхует покупателя, решение вопроса в судебном порядке слишком затягивает сроки. В результате всех этих факторов, продажа квартиры в ипотеке, — редкий способ, применяемый обычно при продаже недвижимости в новостройке.

Четвёртый этап – ожидание регистрации документов в Росреестре

Это был самый волнительный и нервный момент во всей сделке.

При подаче документов мы получили код, по которому можно было отследить статус сделки. И если в сбербанке в электронном виде у нас вся регистрация заняла три дня, то тут в назначенный день ни по коду, ни по телефону ничего уточнить было невозможно.

Хуже всего было то, что как раз к моменту предполагаемой даты готовности наших документов Всеволожский МФЦ решил устроить переезд в новое здание. Как обычно это бывает – в момент переезда что-то узнать и получить было нереально.

Ситуацию усугублял тот факт, что у нашего покупателя заканчивалось общежитие и нужно было срочно перевозить вещи в почти уже купленную квартиру. Нам же, в свою очередь, очень не хотелось заселять людей в почти проданную квартиру, пока Росреестр не подтвердит что всё нормально. Иначе мы бы могли столкнуться с неприятной ситуацией отсутствия денег и необходимости выселения только что заехавших покупателей.

Очень удачно получилось, что агент покупателя проживала в этом самом Всеволожске и имела возможность лично потеребить МФЦ. Нам из Санкт-Петербурга это делать было бы не с руки.
В итоге мы таки подписали акт сдачи квартиры еще до получения документов из МФЦ. Но в этот момент мы уже знали, что всё готово – осталось только чтобы курьер агента привёз все бумажки в банк.

Способы продажи

Существует несколько законных вариантов выполнения данной процедуры. Остановимся на них более подробно.

За наличные

Такая схема продажи квартир для их владельцев, безусловно, выгодна. Правда, обременение не является благоприятным фактором: каждый хочет приобрести жильё безо всяких обязательств и долгов. А найти такой объект на вторичном рынке достаточно просто. Этапы сделки следующие:

• Между заёмщиком и покупателем оформляется нотариально заверенное соглашение. Второй вносит сумму, объём которой достаточен для полного погашения ипотечной ссуды.
• После закрытия долга с последующим снятием обременения участники сделки оформляют в Регистрационной палате договор купли-продажи.
• Если объект ещё не был введён в эксплуатацию, вместо купчей переоформляется договор долевого строительства.

Передав долговые обязательства

Другое название продажи квартир по ипотеке в банке ВТБ24 таким способом – перезаем.

Будущий владелец должен иметь стабильный доход и незапятнанную кредитную историю. Новый договор будет оформлен только при соблюдении этих условий. Жильё при этом будет продолжать оставаться в залоге у банка, однако перезаёмщик имеет право погасить кредит досрочно.

Через финансовое учреждение

Каждый заёмщик имеет право отказаться от принятия участия в продаже квартиры. Ему просто может не хватать времени, или он переехал в другой город, ввиду чего присутствовать лично при оформлении сделки не может. Снятием обременения и другими этапами данной процедуры в этом случае занимаются сотрудники банка и покупатель. Его находит тоже финансовая организация.

Денежный остаток от операции (если таковой имеется) составляет разницу между ценой недвижимости и суммой ипотеки. Эти деньги помещаются в депозитную ячейку банка, а бывший хозяин квартиры заберёт их после того, как будет подписан документ купли-продажи.

Продать самостоятельно

Этот способ осуществляется несколько быстрее, но поиск покупателя – дело непростое. Однако банк даст разрешение, если заёмщик без задержек выплачивал ипотеку.

Сделка состоит из следующих этапов:

• покупатель обращается в банк на предмет приобретения квартиры;
• специалисты финансовой организации оформляют предварительный договор. Заверить его надо нотариально;
• покупатель вносит в сейфовую ячейку №1 сумму оставшегося долга по ипотеке, а в ячейку №2 – денежные средства, причитающиеся заёмщику;
• снятие с объекта обременения;
• в Росреестре фиксируется продажа жилья;
• банк и продавец забирают средства из ячеек.

Как показывает практика, этот способ наиболее выгоден для продавца. Так он сможет получить за квартиру хоть какие–то деньги.