Как участвовать в электронных торгах на покупку квартиры?

Недвижимость на аукционе и участники торгов

Как правило, жилье выставляется на аукцион коммерческими структурами, так как именно этот способ позволяет избавиться от актива в виде недвижимости быстро и по хорошей цене.

Например, это могут быть банки, которые продают ипотечную недвижимость кредиторов, не имеющих возможности рассчитаться по кредиту, или предприятие продает квартиру, ранее предоставленную для проживания сотруднику. Судебные приставы также предпочитают данный способ при необходимости реализации жилья, конфискованного по решению суда (при банкротстве, пр.).

Кстати, на аукционе может предлагаться, как готовая квартира в новостройке, так и права требования, если застройщик еще не успел ввести здание в эксплуатацию.

Продавать жилье на аукционе могут и сами застройщики, такой формат помогает получить больше прибыли за самые привлекательные квартиры, а также поможет продать жилье, которое, скажем так, не пользуется усиленным спросом.

Участниками аукциона в качестве потенциальных покупателей являются опытные инвесторы, которые желают выгодно вложиться в недвижимость, а также участие в торгах могут принять и обычные граждане, которые покупают жилье для себя.

Выгода против риска

Самым большим преимуществом является то, что стоимость жилой конфискованной собственности, выставленной на продажу судебными приставами, выгодна с финансовой точки зрения. Временные затраты покупателей также снижаются, ведь все сделки совершаются  в электронном виде.

Но существует и обратная сторона медали. При покупке вы можете руководствоваться только словестным описанием, выставленной на продажу собственности. А ведь жилье необходимо осмотреть, ведь оно может требовать ремонта или перепланировки. Бывает, имущество находится вообще в неблагоприятных условиях и потребитель только теряет на его покупке.

Возможности предварительно оценить квартиру организаторы аукциона не оставляют. Приходится полагаться, лишь на свой опыт и интуицию. Одним словом процесс похож на лотерею, вы не знаете за что отдаете свои деньги.

Очень часто возникают проблемы с бывшими владельцами собственности, которые могут просто не давать вам жизни в новом жилье. Прежние собственники могут обратиться в суд со встречным иском и отсудить квартиру обратно, тогда квартира вряд ли останется в вашей собственности.

Но если верить статистическим данным, то поток желающих стать обладателем конфискованного жилья не уменьшается. Это связано с тем, что за частую сэкономленных денег хватает на решение проблем. К тому же квартиру можно перепродать по рыночной цене.

Как принять участие в торгах?

В торгах могут участвовать как физические лица (граждане), так и юридические (фирмы). Для этого они должны подать заявку на участие в них. Как правило, форма этого документа прикрепляется к объявлению о проведении торгов.

К заявке необходимо приложить определенный перечень документов. В основной пакет входят следующие из них:

• Документ удостоверяющий личность (для физического лица) — паспорт или учредительные документы (для юридического лица) — устав, свидетельство о государственной регистрации. Также если участником торгов является фирма, то необходима доверенность на лицо, действующее в ее интересах (кроме директора).
• Документ (квитанция), подтверждающий внесение задатка по конкретному договору;
• Согласие второго супруга (если оформлен законный брак) на совершение покупки квартиры. Оно должно быть заверено нотариусом.
• Конверт, с вложенным в него предложением о цене, которую лицо готово заплатить за недвижимость.
• Бухгалтерский баланс за последний отчетный период — для фирмы.
• Опись всех представленных бумаг в дух экземплярах. В ней будут указаны точное время и дата приема заявки и документов.
• Другие документы, предусмотренные законодательством РФ. Каждый случай индивидуален и может предусматривать предоставление дополнительных документов от участников.

Согласно п. 1 ст. 90 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» квартира должна быть выставлена на торги в течение двух месяцев с того момента, как она была арестована за долги и передана организаторам торгов.

Информация о проведении торгов размещается на официальном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) и на иных специализированных сайтах. Она должна быть доступна всем лицам, желающим участвовать в такого рода процедуре.

В настоящее время активно используется электронный способ подачи заявки на участие и всех необходимых документов. Он значительно удобнее, поскольку не нужно лично приходить и подавать документы, и тратить на это время.

Преимущества и недостатки участия в госзакупках недвижимости

Как и в любом другом явлении, в таком участии есть свои особенности, которые бывают как положительными, так и отрицательными.

К преимуществам относится высокая прибыль с каждой удачной сделки. С одной продажи вы можете заработать от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей. Заниматься этим делом можно везде, нет привязки к конкретному месту. Это связано с тем, что все процедуры в 2019 г. переведены в электронный формат. Спрос на покупку жилья есть всегда, у проводимых тендеров нет сезонности. И за это государство готово платить, а оно является самым надежным и платежеспособным клиентом.Если понять правила игры, то они не такие уж и сложные, просто нужно следовать стандартному алгоритму действий и идти к своей цели.

К отрицательным моментам участия в закупках с недвижимостью относится то, что это направление не каждому под силу. Требуется наличие определенных навыков  и умений. Нужно уметь разбираться в нормативной документации, ориентироваться в 44-ФЗ, уметь убеждать собеседника в ходе переговоров. Также у вас должен быть запас денежных средств. Тех кто, решит заниматься перепродажей жилья, ждут немаленькие затраты. Они окупятся, но для этого должно пройти некоторое время. 

Риск велик, но ни один успешный бизнесмен не заработал свои деньги, не рискнув однажды. Это прибыльная ниша, но, не разобравшись, здесь делать нечего. Можно изучить все самостоятельно, но на это уйдет много времени и сил. Лучше всего будет обратиться к специалистам, которые обучат вас этой непростой, но интересной профессии.

Что из себя представляет процесс покупки

Перед тем, как назначается дата торгов все документы по жилому имущество проверяются ответственными лицами из территориального управления. В подобных аукционах может принять участие любое лицо, как физическое, так и юридическое. Но для этого необходимо оформить обязательную заявку.

Сначала претенденту необходимо заключить договор с организаторами, которые проводят торги. Этот договор предполагает внесение некоторой суммы-задатка. После непосредственной оплаты подается заявка стандартной формы.

Окончательное решение о допуске претендента к торгам или отказе ему принимается специальной комиссией со стороны лиц реализующих имущество. При этом составляется протокол соответствующей формы. Если претендента допустили к торгам, то он становится участником аукциона.

Подводные камни и мошенничество

Как и везде, в покупке недвижимости на публичном аукционе есть свои подводные камни. И главный – это отсутствие возможности оценить ликвидность продаваемого имущества. Чаще всего выставляемая на реализацию недвижимость недоступна для непосредственной оценки.

В случае банкротных торгов можно положиться на отчет об оценке, составленный профессиональными оценщиками. Такие отчеты размещаются в ЕФРСБ – едином федеральном реестре по банкротствам.

В случае муниципальных торгов на электронной площадке также размещается описание лота. Оценщик может подойти к процедуре оценки добросовестно и подробно расписать состояние и местоположение недвижимости, сделать много хорошего качества фотографий, даже видео.

Ко многим таким отчетам прилагаются кадастровые паспорта, копии документов на собственность, копии договоров с банком (если продается ипотечное жилье). Но так бывает далеко не всегда:

1. во-первых, регламент составления подобных отчетов не обязывает делать их особенно детальными;
2. во-вторых, должники не горят желанием пускать оценщиков к себе в квартиру.

Поэтому оценка ликвидности недвижимости становится проблемой потенциального покупателя.

Кроме того, на публичных торгах нередки сговоры между участниками процесса. Выставленная недвижимость может понравиться организатору торгов, арбитражному управляющему, кому-то из судебных приставов или даже оператору электронной торговой площадки, и он будет делать все, чтобы не допустить до покупки «посторонних».

Так, к примеру, потенциальный покупатель может столкнуться с недопуском по формальным причинам своей ценовой заявки. Потом ее допустят, но имущество уже будет продано. Или, например, покупатель выиграет торги, но окажется, что имущество уже оформлено на других людей.

Теоретически можно попробовать либо вернуть потраченные средства, либо добиться признания своей победы, но на все это уйдет время и необходимы деньги.

Еще одна трудность, с которой сталкиваются покупатели недвижимости на публичных аукционах, это юридические сложности с оформлением собственности. Может оказаться, что у проданной квартиры два или три собственника, и один из них не давал своего согласия на продажу.

Или, например, в квартире прописаны и проживают несовершеннолетние, и это их единственное жилье. Или, к примеру, квартира была куплена на торгах у обанкротившегося застройщика, который находится под следствием, и неизвестно, когда можно будет официально зарегистрировать право собственности.

Жилье для представителей социально значимых профессий

Обязанность государства предоставлять жилье учителям, врачам или работникам культуры прямо не предусмотрена законодательством. Но в ряде регионов, в которых отмечается дефицит кадрового состава, представители востребованных специальностей могут рассчитывать на выделение им служебного жилья.

Служебное жилье – это частный дом, квартира или комната, которые предоставляют работникам на весь период его трудоустройства. Его выделяют только тем сотрудникам, у которых нет жилья или работающим далеко от дома.  Но они могут проживать в служебной квартире вместе с членами своей семьи.

На период проживания в служебной квартире можно оформить временную регистрацию. Продолжительность ее действия будет совпадать со сроками подписания срочного трудового договора.

Закон предусматривает и некоторые ситуации, когда можно проживать в квартире, и после расторжения договора. Например, военнослужащие по контракту при достижении определенной выслуги лет могут сохранить за собой служебное жилье (20 лет, в ряде случаев — меньше).

В Жилищном кодексе прописаны определенные категории граждан, которых не вправе выселять из служебного жилья, без предоставления альтернативы. К ним относят:

• члены семей военнослужащих и правоохранительных органов, которые погибли или пропали без вести при исполнении служебного долга;
• инвалиды 1-2 группы, которые утратили работоспособность по вине работодателя;
• члены семьи умершего работника;
• дети-сироты и дети, которые остались без попечения родителей.

Альтернативное жилье для них должно располагаться в пределах населенного пункта, в котором располагалось — служебное.

В ст.4 закона о приватизации подчеркивается, что служебное жилье не подлежит приватизации наряду с аварийной недвижимостью, комнатами в общежитии и жильем в закрытых военных городках. При этом данная статья содержит оговорку: собственники служебного жилья вправе принимать решения о его приватизации.

Служебная квартира подлежит приватизации, если получено разрешение собственника и заключен договор социального найма. Первоначально с квартиры должны снять статус служебного жилья и перевести ее в муниципальный фонд. Таким образом, служебное жилье также можно оформить в свою собственность.

Кому положена квартира

В большинстве случаев право претендовать на служебное жилье могут:

1. Учителя, врачи, работник сферы культура при условии, что они согласятся переехать в сельскую местность.
2. Сотрудники судебных, налоговых, таможенных органов.
3. Работники МЧС и правоохранительных органов.
4. Работники сферы ЖКХ.
5. Госслужащие.
6. Депутаты.
7. Военнослужащие.

По программе «Земский доктор» или «Земский учитель» можно получить компенсацию в размере 1 млн.р., которую направить на покупку или строительство жилья. Основные условия – переезд в сельскую местность и обязательство отработать не менее 5 лет. При переезде на Дальний Восток компенсация возрастает до 2 млн.р. В случае нарушения условий договора – компенсацию придется вернуть государству.

Куда обращаться

Обращаться для получения служебного жилья нужно к работодателю или в администрацию муниципального образования в зависимости от оснований его выделения.

Документы

Типовой набор документов для получения служебного жилья в собственность включает:

• паспорт;
• документы, подтверждающие отсутствие недвижимости в регионе;
• трудовая книжка;
• свидетельство о браке;
• справка о составе семьи;
• трудовой договор.

Порядок оформления

Порядок оформления служебного жилья в общих чертах состоит из следующих этапов:

1. Поиск подходящей вакансии, по которой предусмотрено наделение служебным жильем.
2. Отправка резюме для замещения вакантной должности и прохождение конкурса.
3. Подписание трудового договора с оговоренными сроками.
4. Оформление договора найма с собственником служебного жилья или получение компенсации на улучшение жилищных условий.

Как проводится аукцион. Этапы торгов

Принцип аукциона (не только по недвижимости) заключается в том, что объект продажи достается тому, кто предлагает самую высокую цену. Организаторы торгов получают документы, в которых отражаются их полномочия по продаже недвижимости и оформляют распорядительную документацию, выставляют объекты на торги и размещают в интернете и СМИ информацию о дате и времени проведения аукциона. На ресурсе компании-организатора обязательно размещается информация о предлагаемом объекте.

• Начальная цена оговаривается с владельцами недвижимости и чаще всего бывает ниже рыночной стоимости. Определяется шаг повышения цены, как правило, в пределах 5% — 10% от текущей стоимости лота. После того, как цена озвучена, эту цену может принять участник, и если затем ставки не будут повышаться (на шаг цены), то этот участник окажется победителем. Или же победит тот, кто предложит самую высокую ставку.

• Если на этапе оглашения цены никто из покупателей не согласился купить по предложенной цене и не предложил более высокую цену, недвижимость снимается с торгов и выставляется затем уже на втором этапе. Теперь от цены отнимается примерно 20%-30% рыночной стоимости и в течение торгов участники постепенно повышают цену. После того, как предложения закончили поступать, недвижимость достается тому, кто предложил самую высокую цену и его ставку никто не перекрыл.

• Однако и на этом этапе может оказаться, что квартира по заявленной цене покупателей не заинтересовала, в этом случае торги переходят на следующий этап – начинается понижение стоимости. Устанавливается «Цена отсечения» — нижняя ценовая планка, до которой владелец недвижимости согласен ее продать и покупателям снова предлагают цену ниже 20%-30% рыночной стоимости. Затем цену понижают на шаг, и если покупателей не находится, продолжают понижать до тех пор, пока не появится покупатель или пока цена не дойдет до нижней границы.

Описанный выше способ продажи не является единственным вариантом аукционных торгов. Некоторые компании, которые занимаются организацией аукционов, предлагают, так называемые, сдвоенные аукционы – только на одном этапе цена может повышаться и понижаться. Этот тип аукциона дает возможность избежать разделения торгов на этапы, за счет чего экономится время.

Как купить недвижимое имущество?

Где найти информацию?

Сами торги проводятся на месте нахождения организатора, то есть государственного органа. На этой же площадке реализуют имущество должников судебные приставы.

Информацию о проведении таких торгов можно найти также на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «Извещения о проведении публичных торгов». Арестованное имущество реализуется также через коммерческие торговые площадки.

Банкротные торги проводятся на коммерческих электронных площадках, их в России более 60. Искать конкретные лоты можно как на самих площадках, так и воспользовавшись сайтами-агрегаторами, которые собирают информацию по торгам с большинства крупных площадок.

Банкротные торги регулируются Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Имущество банков, которые обанкротились, реализуется Агентством по страхованию вкладов. Эта организация размещает информацию по лотам на своем сайте https://www.torgiasv.ru/, а продает его на других электронных площадках.

Сами банки реализуют имущество, которое находилось в залоге, либо через коммерческие ЭТП, либо на собственных площадках. Так, к примеру, делает АкБарсБанк, реализующий залоговое имущество на собственной площадке Profit.

Как поучаствовать в электронном аукционе?

Чтобы участвовать в электронном аукционе, необходимо сначала зарегистрироваться на площадке, а потом пройти аккредитацию, предоставив оператору площадки пакет документов:

• для физлица это паспорт, ИНН;
• для ИП и юрлица свидетельство о госрегистрации юрлица, госрегистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя.

Кроме того, для участия в электронном аукционе необходимо оформить электронно-цифровую подпись.

Порядок проведения

После успешного прохождения аккредитации покупатель находит нужный лот, перечисляет задаток (5-20% от стоимости лота) и подает свое ценовое предложение.

Как правило, аукционы проводятся в два этапа: на повышение цены (собственно аукцион) и на понижение цены (публичное предложение):

• В первом случае выигрывает тот, кто предложил наиболее высокую цену.
• На этапе публичного предложения выигрывает тот, кто первым предложил наиболее высокую цену.

Оформление сделки

После успешно проведенного аукциона покупатель перечисляет оставшуюся сумму на счет организатора торгов или на счет электронной площадки, а затем с ним заключается договор купли-продажи.

Сколько времени займет покупка?

Торги чаще всего проводятся в течение нескольких часов, но если лот интересный и на него много претендентов, то и несколько суток. Итоги торгов подводятся в течение получаса после их окончания. Договор купли-продажи заключается в течение трех-пяти дней.

Схема приобретения жилья на торгах

Решившийся гражданин на посещение и участие в публичных торгах, должен разработать собственную схему, как купить квартиру на аукционе, установив ограничители по ценам и не позволив в азарте выйти за допустимые пределы. Процедура реализации отличается от стандартного алгоритма, требует непривычных действий от участника и зависит от самой торговой площадки и организаторов процесса.

Алгоритм действий

Ознакомившись с требованиями конкретной площадки в печатных СМИ или на сайтах интернета для того, чтобы купить квартиру через аукцион, следует:

1. Зарегистрироваться в соответствии с требованиями площадки и внести задаток. Процесс регистрации начинается в большинстве случаев за пять дней до проведения мероприятия. Если организаторы допускают «удалённое» участие, то необходимо получить электронный ключ сроком действия на год.
2. Присутствовать на аукционе по продаже квартир лично или на расстоянии при помощи программного обеспечения при условии, что выбранная площадка не требует обязательного личного посещения.
3. Определиться с тактикой и стратегией участия в торгах. Рекомендуется установить верхний ценовой ограничитель, за пределы которого не выходить. Процесс включает повышение цены за лот (квартиру) с определённым шагом, устанавливаемым распорядителем. Например, если шаг составляет 20 тысяч рублей, то последующий участник не может предложить повышение предыдущей цены на 15 тысяч, но беспрепятственно может поднять цену на любую сумму, превышающую 20 тысяч рублей.

В случае выигрыша получить документы, оплатить оставшуюся часть стоимости и провести регистрацию жилья в установленном порядке.

Документы и сроки

Купить квартиру на аукционе может любой совершеннолетний гражданин, представивший документы:

• внутренний паспорт, удостоверяющий личность;
• выписку с банковского счёта, свидетельствующую о наличии денежных средств.

Ряд финансовых организаций осуществляют кредитование на покупку квартиры на аукционе. Тогда вместо выписки с личного счёта допускается предоставление документа, подтверждающего согласие банка на проведение финансирования в пределах оговоренной суммы в случае выигрыша клиента.

В среднем сроки подготовки и процесса составляют:

• 1 день – регистрация и получение электронного ключа с последующим периодом действия до года;
• 5 дней – период, не позднее которого необходимо зарегистрироваться для участия в конкретных торгах;
• интервал от нескольких часов до нескольких дней – время непосредственного проведения мероприятия, зависящее от активности претендентов.

Аукционные площадки

• подавать документы в электронном виде;
• ставить электронные подписи;
• делать ставки, а также совершать иные необходимые действия.

И все это возможно делать в режиме реального времени.

В статье 59 Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» дано общее определение электронного аукциона, заключающееся в том, что под ним понимается аукцион, проводимый в следующем порядке:

1. Заказчик данного мероприятия извещает неограниченное количество лиц о его проведении через единую информационную систему извещения, а также о необходимой документации;
2. Лица допускаются к участию в аукционе по требования, заранее подготовленным;
3. Аукцион проводится оператором на электронной площадке.

Поскольку имущество, изымаемое за долги, не уменьшается, а только увеличивается, то растет и спрос на аукционные площадки. Таких площадок множество, некоторыми из них являются:

• АО «Единая электронная торговая площадка»;
• Сбербанк-АСТ (Электронная торговая площадка Сберегательного банка РФ);
• Российский аукционный дом;
• ЭТП «ММВБ» и другие.

Процедура участия в торгах достаточно проста:

1. Лицо выбирает объект покупки, из представленных на электронной площадке.
2. Далее необходимо приобрести электронную подпись, то есть пройти регистрацию на электронной торговой площадке — идентификатор покупателя.
3. Заключается договор о задатке, и он оплачивается.
4. Подается заявка и определенный перечень документов.
5. Решатся вопрос о допуске (либо отказе в нем) кандидата к торгам, о чем составляется протокол. Если кандидат допущен, то он становится участником.

Победителем, а соответственно и новым собственником недвижимости, признается лицо, предложившее самую высокую цену. Именно по той цене новый собственник и обязан приобрести квартиру.

Несомненным плюсом ЭТП помимо того, что нет необходимости лично или через представителя подавать документы на бумажном носителе, является то, что участнику не нужно постоянно контролировать ход торгов. Торги ведет специальная программа, которая и выявляет победителя.

Модели участия в госзакупках недвижимости

Модель№ 1  — Участие от имени собственника  

Эта схема встречается крайне редко, т.к. собственники не хотят погружаться в тему государственных закупок, для них это чрезвычайно сложно. А те, кто соглашается, продают свою собственность с помощью специальных организаций либо представителей. Специалист помогает в оформлении электронной подписи, регистрации в ЕИС, открытии спецсчета, участии в торгах, заключении договоров. Таким образом, все действия происходят под контролем посредника.

Модель№ 2  — Участие от имени посредника (представителя) 

Этот вариантом могут пользоваться риэлторы и специалисты по тендерам. Вам нужно найти подходящее помещение и выступить в роли представителя. Очень сложно будет объяснить собственнику алгоритм взаимодействия, заключить с ним агентский договор и получить доверенность на представление его интересов (заверяется у нотариуса).

После победы в торгах важно составить дополнительное соглашение, где указать собственника участником правоотношений. После получения денег, собственник переводит вам процент за услуги

Причем комиссия оговаривается сразу, чтобы в будущем не возникло недоразумений.

Модель№ 3  — Выкуп квартиры под выигранный тендер

Схема действий аналогична схеме, описанной в Модели № 2. Только после победы квартира выкупается у владельца, договор купли-продажи заносится в Росреестр, а затем перепродается заказчику. Это затратный вариант, он подойдет для тех, кто готов вкладываться и имеет финансовый запас.

В этом варианте есть свои недостатки. Если заказчик не примет жилье, то она останется вам. И в дальнейшем придется искать на нее покупателя. Может выйти так, что вы заморозите свои деньги на долгий период.

Заключение

Для заемщика, которому нечем отдавать ипотечный кредит правильным и единственно верным решением будет продажа квартиру, что повлечет за собой и погашение кредита. Каким из предложенных способов воспользоваться должник вправе выбрать сам.

Однако, надо понимать, что при продаже жилья по средствам аукциона, банк будет преследовать только свой интерес, а именно возврат кредитных денег. В связи с чем возможно лучшим и наиболее выгодным вариантом для должника будет проявить инициативу и самостоятельно (или через риэлтора) найти покупателя.

Покупка жилой недвижимости через аукцион может быть очень удачным приобретением. Огромным плюсом, безусловно, является цена, которая будет рыночной или даже ниже. Но вместе с тем нужно быть очень внимательным и грамотным в этом вопросе. Тщательно проверять все документы на квартиру, чтобы после ее покупки не столкнуться с проблемой, для решения которой придется обращаться в суд.

Вопрос

Возвращение задатка при участии в аукционе по продаже квартирЯ участвую в аукционе как потенциальный покупатель квартиры, и мною внесен задаток по договору задатка. Если по результатам торгов я не куплю объект, то что будет с задатком?

Ответ

В том случае, если Вы не стали победителем на аукционе, задаток будет возвращен в полном размере. Данный пункт должен быть прописан в договоре о задатке. Как правило, он возвращается в течение 3-5 дней на счет потенциального покупателя. Когда победитель отказывается от заключения основного договора купли-продажи, задаток не возвращается.