Худшие районы москвы: где точно не стоит покупать жильё? мы спросили у экспертов

Вопросы и ответы

Большинство покупателей больше думают о престиже, чем о комфорте. Но москвичи предпочитают тихие уголки и микрорайоны, где более чистый воздух. Трудности возникают в час пик, когда город стоит по 3 – 4 часа. Поэтому при выборе места жительства лучше ориентироваться на адрес вашей работы. Тогда вам не придется вставать на рассвете и возвращаться домой ночью.

Самое главное для покупателя – нанять риэлтора, который разбирается в документах и умеет торговаться. Выберите надежную компанию, которая поможет вам подобрать самый выгодный вариант. А у кого покупать, не имеет значения – ваш риэлтор договорится с любым продавцом.

Вы можете взять и кредит на любые нужды, и ипотеку. Сейчас допускается, чтобы было 2 – 3 созаемщика, не состоящие в родстве. Но ваш работодатель должен стать поручителем и предоставить вам справки о доходах. Тогда банк одобрит заявку, даже если вы приехали из другой страны, но являетесь резидентами РФ, платите налоги или работаете по патенту.

Спрос на жилье в столице Российской Федерации всегда будет выше, чем в среднем по стране. Поэтому ожидать такого тотального снижения цен не стоит. Можете поторговаться с продавцом, если вас устроит скидка в 500 – 600 тыс. руб.

Если вы хотите купить квартиру в Москве, подумайте, зачем она вам нужна. Если собираетесь жить и работать в столице, то это может уменьшить ваши затраты на аренду.

Если хотите сами сдавать в наем и получать пассивный доход, то посчитайте расходы на налоги. Обычно, одной квартиры для стабильных поступлений недостаточно.

Рейтинг недорогих квартир в Москве по станциям метро

Цена, которая указывается в объявлениях, обычно, подразумевает торг. То есть владелец заранее закладывает более высокую стоимость, чтобы было куда снижать. Вы можете рассчитывать на скидку до 500 тыс. руб. Ниже этой планки с такой дорогой покупки никто цену не снизит.

Посмотрите в таблице, на что можно рассчитывать при покупке различных квартир, расположенных на улицах, где цена самая низкая по Москве.

Самые дешевые квартиры в новостройках по переуступке ДДУ. В таблице приведены приблизительные данные, по анализу объявлений по продаже квартир в Москве весной 2018 года. По прогнозам специалистов, стоимость квартир имеет тенденцию к очень медленному снижению. Периодические скачки цен на повышение появляется из-за небольшого сезонного наплыва покупателей. Но в основном, спрос на недвижимость очень низкий. Застройщики не могут продать квартиры в уже построенных домах – большинство жилых помещений пустует. Инвестировать в городскую недвижимость сейчас нецелесообразно. Даже от сдачи в аренду купленной сегодня квартиры, доход покроет ваши расходы очень не скоро.

Выбирать диапазон цен, который вам подходит нужно исходя из средней ценовой категории по самому городу, округу, району, станциям метро. Вы можете рассматривать недвижимость по округам Москвы. На 2018 год, самый дешевые округа – это Юго-Восточный и Южный.

Со значительным отрывом в сторону увеличения стоимости квартир – Юго-Восточный и Восточный.

Далее Северный и Северо-Западный округ.

В Западном, Юго-Западном, Центральном округах вы найдете самую дорогую недвижимость по Москве. Но разница в цене на квартиры этих двух округов более 100 тыс. руб. за м2.

Самые дешевые районы Москвы для покупки квартиры (вторичка)

Эксперты рынка вторичной недвижимости проанализировали стоимость квартир в разных районах столицы для оценки ситуации, которая сложилась сегодня.

В список бюджетных районов попали следующие:

1. Молжаниновский р-н. Малонаселённый район, несмотря на свою обширную площадь. На его территории можно приобрести хорошую однушку за 3,4-4,5 млн руб.
2. Зеленоград. Небольшой район за МКАД, окружённый чистой природой Московской области. Примерная стоимость однокомнатной квартиры на пятом этаже – 5 млн.
3. Бирюлёво (Западное и Восточное). Здесь однушку в высотке можно купить за 4,5-5 млн рублей, но стоит учитывать возраст жилого фонда, который давно уже не блещет молодостью. Стоимость 1 кв.м – от 108 тыс. руб.
4. Ярославский р-н. Средняя цена за 1 кв. м – 164 тыс. руб., что позволяет приобрести неплохую однокомнатную квартиру всего за 5,2 млн.
5. Дмитревский р-н. Средняя цена жилья – 150 тыс. руб. за 1 кв.м. Но за низкую цену придётся платить плохой экологией, ведь именно в этом районе расположена ТЭЦ-21.

Все дешевые столичные районы находятся в 15-20 минутах от МКАД. Поэтому покупая квартиру на их территории, стоит быть готовым к транспортным проблемам, и многочасовым пробкам.

Собственно, отсутствие удобной транспортной развязки и активная застройка Новой Москвы, привели к тому, что пригороды исторической столицы стали более доступными для покупки жилья.

Другие советы по выбору

Кроме правильного выбора района, для покупки дешевой квартиры можно заключать сделку лично с продавцом, не отдавая процент от стоимости квартиры риелтору. Обо всех необходимых документах можно узнать при помощи интернета, а найти квартиру – по частному объявлению.

Новостройки дешевле, если строительство находится на стадии от котлована до фундамента. Если можно подождать, это будет лучшим вариантом

Целесообразно обратить внимание на квартиры, нуждающиеся в ремонте – на рынке «вторички» они обычно существенно дешевле. Квартиры на первом и последнем этажах, угловые – всегда стоят дешевле остальных в доме

Купить недорогую квартиру в Москве возможно, если подойти к выбору очень тщательно

При поиске места важно взвесить плюсы низкой цены и минусы его расположения. При выборе квартиры – соотнести разницу в цене с затратами на ремонт или аренду жилья в ожидании сдачи новостройки

Это позволит сделать рациональный выбор и купить квартиру с максимальной выгодой.

Советы по выбору квартиры: как не ошибиться с районом?

Покупка квартиры – это не только большое событие, но и серьезный выбор. В процессе, возможно, придется перебрать сотни вариантов в разных типах домов и районах города. Как правило, уже на стадии выбора района покупатель определяет определенную сумму, которую он готов отдать за жилье.

Стоимость квартиры – один из важных критериев, о которых мы уже писали в начале статьи. Она зависит не только от метража и времени до метро, но и от территории. Поэтому может показаться соблазном сэкономить на квартире, выбрав не самый лучший район.

Однако Александр Цыганов не рекомендует приобретать дешевое жилье в плохом месте. По мнению эксперта, лучше учитывать перспективы выбранного района и собственные возможности: «При покупке недвижимости нужно обязательно учитывать перспективы места и свои возможности. Не стоит покупать самое дешевое в бесперспективном районе, но опасно и переоценить свои силы, когда выплаты по кредиту съедают жизненные перспективы».

По поводу ипотеки он высказался категорично: «Ипотеку стоит рассматривать и брать, если уровень жизни принципиально не снижается, а выплаты, например, сопоставимы с суммами, которые откладывали на первый взнос». Действительно, такое отношение к ипотеке позволит не переходить грань, за которой выплата ежемесячных платежей становится непосильной ношей, а холодильник и гардероб пустеют.

Самый главный совет: прежде чем покупать собственную квартиру в каком-либо районе – стоит внимательно его изучить. А лучше всего это можно сделать, если какое-то время пожить в нем.

Собственный опыт лучше всего подскажет, подходит ли этот район для жизни или нет. С первого и даже второго взгляда же не получится вычленить какие-то скрытые проблемы – например, шумные дороги по ночам или стаи бродячих собак на окраинах. «Покупка недвижимости – серьезный шаг для большинства россиян, и если район не знаком, то стоит сначала арендовать там квартиру и пожить хотя бы месяц, многое станет понятным хотя бы на несколько ближайших лет», – советует эксперт.

Где точно не стоит искать квартиру?

Худшие районы Москвы, как мы уже выяснили, отличаются негативными показателями по нескольким или сразу всем характеристикам. В них небезопасно, они неэкологичные, а еще из них трудно выбраться на работу или учебу. Причем не во всех «неблагополучных» районах с точки зрения экспертов удерживается низкая стоимость жилья. Иногда стоимость квадратного метра в них может быть даже выше, чем в практических идеальных местах. Осталось разобраться, какие же районы стоит обходить стороной.

Александр Цыганов утверждает: «Традиционно на первом месте в антирейтинге старых районов Капотня, в которой сошлись почти все негативные факторы. И если нет особых причин, то к выбору недвижимости там следует отнестись критически». Капотня – фактический лидер антирейтинга худших районов «старой» Москвы. И даже не самая высокая стоимость жилья в 141 тысячу рублей за метр вряд ли спасет ситуацию: слишком уж она плоха.

Также эксперт отмечает, что в некоторых районах Восточного, Южного и Юго-Восточного административных округов приобретать жилье не стоит: они небезопасны и труднодоступны, особенно в час пик. Ситуацию не спасает даже наличие метро во многих из них:

В этих районах приобретать жилье попросту опасно для здоровья и благополучия. Лучше изучить другие варианты.

Елена Аросеева-Каширина, в свою очередь, также выделяет неблагоприятные районы на основе экологической ситуации и уровня их безопасности. Помимо уже вышеназванных в их число попали Южнопортовый и Рязанский, которые отличаются большим количеством не слишком «чистых» производств. Ранее в список криминальных смело можно было включать Северное Чертаново и Молжаниновский районы, однако с течением времени ситуация с преступностью стала улучшаться:

Оба Бирюлева лидируют и в жительских антирейтингах, как самые опасные для жизни районы с точки зрения экологии и преступности. Также они отличаются плохой транспортной доступностью: в Бирюлево пока что нет ни единой станции метро. Хотя в 2025 году правительство Москвы планирует открыть Бирюлевскую линию, что улучшит ситуацию с транспортом.

Наконец, сами жители Москвы негативно оценили район Дорогомилово, отметив слишком высокую стоимость жизни при недостатке магазинов. Также здесь не всё ладно с экологией и местами, в которых можно спокойно погулять и отдохнуть. Как ни парадоксально, этот район имеет самые высокие средние цены на квартиры – 248168 руб./м2.

Несмотря на негативную оценку некоторых районов как экспертами, так и жильцами, во многих из них держатся сравнительно высокие цены на жилье:

• Бирюлево (как Западное, так и Восточное) – 126599 руб./м2;
• Некрасовка – 129535 руб./м2;
• Люблино – 139670 руб./м2;
• Капотня – 140808 руб./м2;
• Рязанский – 143425 руб./м2;
• Гольяново – 144777 руб./м2;
• Печатники – 147512 руб./м2;
• Текстильщики – 152912 руб./м2;
• Южнопортовый – 176143 руб./м2;
• Нижегородский район – 197192 руб./м2;
• Дорогомилово – 248168 руб./м2.

К слову, район может становиться лучше или хуже с течением времени. Поэтому не стоит делать однозначные выводы только по ситуации на текущий момент. Марина Астафьева рассказывает о реальном случае увеличения привлекательности района:

То есть со временем даже непривлекательные районы могут (но не обязательно станут) комфортными для жизни. Или, как минимум, будут исправлены некоторые негативные факторы. Например, в некоторые районы планируется в течение нескольких лет проложить метро (например, в то же Бирюлево), что резко облегчит транспортную доступность. В других же могут переделать промзоны в жилые кварталы, торговые центры и другие объекты инфраструктуры – как, например, перестраивают территории ЗИЛ в Даниловском или промзону «Братцево» в Головинском и Войковском районах.

Поэтому желательно не просто ориентироваться на текущее положение дел, но и проанализировать перспективы развития или угрозы благополучию района. Хотя в таком случае риск нарваться на «плохой» район выше.

Впрочем, как верно подметила Елена Аросеева-Каширина, человек должен решить сам, какие факторы будут для него показателем качества жизни. Только покупатель может определить, какая квартира и в каком районе ему подходит больше всего. Ведь значимость всех субъективных и объективных факторов зависит от конкретной ситуации. «Зачастую критерием выбора становится совсем не это, а стоимость жилья, его близость к работе или другие факторы», – утверждает эксперт.

Обзор самых дешевых районов Москвы

Цены на жилье в Москве сильно отличаются от равноценных по России. Если однокомнатная квартира в среднем по стране стоит около 1 млн. руб., то в столице такую же можно приобрести за 4,5 млн. руб. и выше. За 3,5 млн. руб. предлагают жилье вдали от метро, например в Бирюлево.

Если сравнить данные таблицы с картой Москвы, то видно, что самые отдаленные от центра районы предлагают квартиры по более низкой цене. Как и в любом городе, большую роль в ценообразовании играют:

• отдаленность от центральной части столицы;
• близость метро;
• безопасность района;
• отдаленность улицы от остановок общественного транспорта;
• качество дома;
• обжитость микрорайона,
• близость промышленных объектов;
• элитность жилого комплекса.

Москва относится к тем городам, где лучше выбирать жилье с помощью профессиональных риэлторов. В столице мошенникам намного проще провернуть аферу с недвижимостью, чем в провинциальных городах. Проверка документов на жилье, специфика ведения переговоров, заключение договоров, передача денег, оформление квартиры в собственность – все это должно сопровождаться профессионалами.

Одной из особенностей московских аферистов является хорошее образование и знание законов.

В каких районах Москвы самые дешевые квартиры

Стоимость квартиры в Москве зависит от ее расположения. Чем дальше район от центра города, чем менее он благоустроен и чем больше времени займет дорога до метро, тем меньше стоимость жилья в нем.

Молжаниново

Средняя стоимость одного квадратного метра жилья здесь около 100,7 тысячи рублей. Кроме того, в последнее время квартиры тут дешевеют – примерно на 3% ежегодно. Среди недостатков проживания в Молжаниново можно отметить удаленность от МКАД, плохую транспортную развязку, а также низкое качество жилого фонда в целом.

Капотня

Средняя цена на жилье здесь составляет 116,2 тысячи рублей за квадратный метр, но снижение за последний год более существенное – больше 4%. Среди проблем для местных жителей можно выделить отдаленное расположение метро и плохую экологию. В районе работает завод по переработке нефти, сильно портящий качество и воздуха, и окружающей среды.

Восточный

Средняя цена предложения на жилье в Восточном районе – около 117 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость приобретения жилплощади меняется незначительно – менее процента снижения за последний год. Район является бывшим рабочим поселком со всеми вытекающими из этого проблемами. Инфраструктура неразвита, транспортная доступность весьма посредственная, находится за МКАД.

Бирюлево

В Бирюлево стоимость жилплощади составляет примерно 199 тысяч рублей за квадратный метр по средним показателям. Среди проблем можно отметить то, что территория примыкает ко МКАД, однако транспортная доступность остается плохой. В округе – рынок, большая промышленная зона и ТЭЦ.

Косино-Ухтомский

Здесь стоимость квадратного метра жилья несколько выше – в среднем около 128 тысяч рублей. Однако и недостатков у района не так много, не считая отсутствия метро ввиду удаленности от центра. Косино-Ухтомский располагается за пределами МКАД.

Северный

В Северном жилье в среднем стоит около 129,3 тысячи рублей за квартаной метр, причем в последнее время цена имеет тенденцию к снижению – примерно на 3,5% за год. К числу проблем при покупке жилья здесь можно отнести его удаленность – район расположен за МКАД, но экология здесь лучше, чем в описанных выше местах.

Дегунино

Средняя цена жилья в Дегунино – 142,5 тысячи рублей за один квадратный метр. В качестве минуса можно назвать проблемы с транспортной доступностью. Она практически полностью обеспечивается только пригородными электричками.

Ярославский

В Ярославском квартира обойдется в среднем примерно в 145,3 тысячи рублей за квадратный метр. За эти деньги придется мириться с отсутствием станций метро в районе.

Новокосино

Средняя стоимость предложения в этом районе – 143,7 тысячи рублей за квадратный метр жилья. Минусом проживания в Новокосино можно назвать не самую лучшую доступность района для автомобильного транспорта.

Гольяново

Здесь квадратный метр жилья стоит в среднем примерно 143,7 тысячи рублей за квадратный метр. При сходстве цен на жилье с Новокосино, район имеет другие проблемы – на этой примыкающей к МКАД территории живет очень много мигрантов, в том числе нелегалов.

Орехово-Борисово

Квадратный метр жилплощади в этом районе обходится в среднем в 144,6 тысячи рублей. В целом район весьма благополучен, но примыкает к МКАД и находится не в самом популярном для столицы направлении.

Зябликово

Средняя цена предложения на квартиры в Зябликово – 145 тысяч рублей за метр квадратный. Как и Орехово-Борисово, он находится в непопулярном направлении, но других острых проблем не наблюдается. Чем ближе жилплощадь находится ко МКАД, тем выше ее стоимость, но и количество недостатков плавно уменьшается по мере приближения жилья к центру столицы.

Город или пригород?

На выбор места проживания влияет не только количество денег, но и ряд других факторов

Одним важно, жить возле центра, чтобы можно было легко и быстро добраться до любой точки города. Другие ценят спокойствие, выбирая тихие спальные районы

Третьим важна экология, отсутствие различных заводов и станций вблизи дома.

У города и пригорода есть ряд своих плюсов и минусов. Так, жизнь в Москве предполагает большие возможности. Широкий выбор образовательных и медицинских учреждений, магазины и аптеки в пешей доступности. Мест для развлечения и самореализации также больше в городе, и до работы добираться ближе.

С маленькими детьми проще жить в городе, поскольку они часто подтверждены заболеваниям, и в любой момент может потребоваться помощь педиатра, и других медицинских специалистов. В пригороде же чистый, свежий воздух, размеренная спокойная жизнь. Он идеально подойдёт для тех, кто любит уют и тишину.

Но возникают сложности с выбором детсадов и школ, детей до них приходиться возить. И с развлечениями в пригороде есть проблемы. Чтобы попасть в кино, придётся ехать в город. Аналогичная ситуация и с ТЦ, бассейнами, секциями и различными SPA-центрами. Все эти проблемы решаются наличием собственного транспорта, поскольку подстроится под общественный, сложно.

Автобусы часто двигаются не по расписанию, что выливается в частые опоздания на работу, школу, встречи и т.д.

В Москве можно найти хорошую и недорогую квартиру на вторичном рынке, за пределами МКАД. В такое жилье можно заезжать сразу, и не ждать пока квартира станет пригодна для нормальной жизни, как в случае с новостройками. Более того, покупка квартиры на вторичке может стать хорошей инвестиций в будущие, с чем согласны эксперты.

Какие районы заслуживают внимания?

В Москве достаточно районов, которые достойны называться лучшими. В них высокий уровень безопасности, хорошая экологическая ситуация, нет проблем с транспортом или шумными, неадекватными соседями по подъезду или дому. Конечно, стоимость квартир в таких районах обычно выше, чем в остальных. Но не всегда, так как цена за квадратный метр зависит и от других обстоятельств. Какие районы могут называться действительно хорошими?

Марина Астафьева утверждает, что в первую очередь стоит обратить внимание на западные, юго-западные и северо-западные округа Москвы, поскольку они наиболее экологичны из-за удачного направления ветра и меньшего количества производственных предприятий:

Среди всех районов в указанных округах жители особенно хвалят Куркино, Тропарево-Никулино, Митино и Филевский парк: они отмечены как очень чистые, безопасные и удобные для жизни районы. Нет проблем ни с транспортом, ни с отдыхом, ни тем более с экологией.

Елена Аросеева-Каширина, в свою очередь, считает, что лучшими можно назвать Черёмушки, Сокольники и Строгино (последний, кстати, стабильно попадает в рейтинг лучших по мнению жителей). Кроме того, Новая Москва, по мнению эксперта, тоже заслуживает внимания, как вполне доступный и комфортный вариант:

Предпочтение Новой Москве отдает все большее количество человек за счет дешевизны – жилье там стоит в среднем 134409 руб./м2, но при этом инфраструктура и транспортная доступность активно улучшаются. Тем более что жилья там хватает – ТиНАО активно застраивается комплексами эконом- и комфорт-класса.

Найти удачный вариант в Новой Москве могут и люди, предпочитающие частные дома квартирам. Александр Цыганов отмечает, что неплохим вариантом для проживания на своей земле может стать поселение Сосенское, а конкретно участок неподалеку от станции метро «Прокшино»: «Для ценителей собственного дома рядом с метро можно порекомендовать окрестности станции метро Прокшино, где сформировано предложение по достаточно доступным таунхаусам».

В среднем в районе этой станции метро стоимость жилья колеблется в пределах 126272 руб./м2 – один из самых низких показателей в пределах города при неплохом уровне жизни.

В общем и целом, вырисовывается рейтинг лучших районов Москвы с точки зрения безопасности, экологии и удобства:

• Новая Москва – 134409 руб./м2;
• Митино – 143811 руб./м2;
• Куркино – 156906 руб./м2;
• Строгино – 170941 руб./м2;
• Тропарево-Никулино – 187127 руб./м2;
• Филевский парк – 198383 руб./м2;
• Черёмушки – 202142 руб./м2;
• Сокольники – 204111 руб./м2.

Обратите внимание: некоторые лучшие районы имеют более низкую стоимость жилья, чем отдельные «неблагополучные». Что доказывает, что ориентироваться только на цену квартиры не стоит – можно найти одновременно дешевую и выгодную

Можно также присмотреться и к районам, которые на текущий момент не считаются лучшими в Москве, однако имеют все шансы в итоге стать ими. В исторической части города, например, с транспортом (в частности, с метро) и школами проблем меньше, чем в Новой Москве, однако сейчас может не хватать парков и мест для отдыха. В планах же может оказаться постройка сквера или устранение вредного производства, что исправит ситуацию. Так, например, Александр Цыганов выделяет несколько районов, которые со временем могут стать привлекательными:

Лефортово – один из старейших исторических районов города, и средняя стоимость жилья в нем не такая уж высокая – 159195 руб./м2. И это за хорошую транспортную доступность и не слишком большую удаленность от центра. Квартиры в Даниловском районе будут стоить дороже – в среднем 183 тысячи руб./м2.

Но даже без этих двух районов в Москве достаточно уже сформировавшихся мест с хорошей инфраструктурой, экологией, а также безопасных и комфортных. Причем стоимость квадратных метров в них не зашкаливает. Поэтому можно найти подходящий вариант.