Постоянная рента

Налоги, подлежащие уплате по договору ренты

Рассмотрим, какие налоги обязаны уплачивать получатель и плательщик ренты в зависимости от их статуса.

Налогообложение физических лиц

Если под выплату передается земельный участок, уплате подлежит земельный налог. Если недвижимое имущество по договору ренты передается за плату, к правоотношениям сторон, в частности, применяются нормы права о купле-продаже. В результате получатель ренты обязан уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Обратите внимание! Нормы налогового законодательства в определенных случаях освобождают лицо от уплаты налога. Так, по правилам п

17.1 ст. 217 и п. 3 ст. 217.1 НК РФ получатель ренты освобождается от уплаты налога, если владел недвижимым имуществом более 5 лет.

 Если недвижимое имущество по договору передается бесплатно, то ГК РФ распространяет на договор постоянной ренты нормы, регулирующие дарение. В случае если стороны договора ренты являются близкими родственниками, получатель ренты освобождается от уплаты налога при владении недвижимостью более 3 лет.

Об особенностях исчисления налога вы узнаете из статьи «Какой существует налог с продажи недвижимости?».

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ рентные платежи относятся к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества в РФ. На основании этого периодические рентные платежи также являются доходом, с которого подлежит уплате НДФЛ по ставке 13%. 

Налогообложение некоммерческих организаций 

Некоммерческие организации являются плательщиками налогов. Налогообложение зависит от того, какой тип выбирает каждая конкретная организация — общий режим или упрощенную систему налогообложения.

Некоммерческие организации обязаны уплачивать налог на прибыль. Рентные платежи включаются в состав внереализационных доходов (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Так как договор ренты является возмездным независимо от того, платно или бесплатно передано имущество, некоммерческие организации также обязаны уплачивать НДС. При этом объектом налогообложения выступает передача права собственности на имущество другому лицу (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Также некоммерческие организации обязаны уплачивать налог на имущество и земельный налог. Таким организациям могут предоставляться налоговые льготы в зависимости от их деятельности.

*** 

Итак, стороной договора постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации. В договоре ренты необходимо предусмотреть такие условия, как форма, размер, срок выплаты ренты, платно или бесплатно передается имущество и иные существенные для каждой стороны условия.

Неоспоримым преимуществом договора ренты для ее плательщика является возможность выкупа ренты в любое время, для получателя — уступка своего права по договору и расторжение договора по широкому кругу оснований. После заключения договора постоянной ренты сторонам необходимо помнить об обязанности уплаты налогов, связанных с отчуждением имущества и получением дохода в виде ренты.

Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Что должен делать плательщик ренты

Анна с мужем Евгением оформили договор на иждивение Екатерины Ивановны – немощной старушки с трехкомнатной квартирой в центре Санкт-Петербурга. Они могут как оставить ее жить вместе с ними, так и предоставить ей другое место. Однако в любом случае оно должно отвечать всем требованиям безопасности.

Наша пара должна не просто покупать хлеб и молоко. Они должны обеспечить комплексное питание с учетом вкусовых предпочтений собственника. Дорогие деликатесы, конечно, в этот список не входят, но набор питательных и полезных веществ старушка должна получать. Готовить для нее не обязательно – этот пункт оговаривается отдельно.

Земельная рента

В экономике отдельно выделяется земельная рента, то есть прибыль, получаемая от передачи в пользование земельных участков и находящихся на них природных ресурсов. Ключевое отличие земельной ренты – право собственности на землю может оставаться за рентополучателем, а плательщик получит лишь право на использование природных ресурсов. То есть земельная рента имеет больше общих черт с договором аренды.

Земельная рента также бывает нескольких типов:

1. Абсолютная, когда плата собственнику земли устанавливается в абсолютном выражении.
2. Дифференциальная, когда плательщик перечисляет в виде ренты часть дополнительного дохода, возникающего при использовании земли с лучшими свойствами. Дифференциальная рента первого типа связана с повышенным плодородием земли или хорошим месторасположением участка (вблизи рынков сбыта или транспортных путей). Дифференциальная рента второго типа связана с улучшением свойств земли посредством капиталовложений.
3. Монопольная рента, когда на сдающемся земельном участке выращивают определенные виды сельскохозяйственной продукции, которые можно продавать по монопольной цене.

Договор постоянной ренты — пояснение эксперта-юриста

Спикер — Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС. Специализация: юридическое сопровождение деятельности предприятий среднего и малого бизнеса; консультирование по вопросам гражданского и налогового дела.

Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС

Понятие и содержание договора постоянной ренты

Для начала, стоит прояснять, что есть договор ренты. Договором постоянной ренты признаются соглашения между сторонами, где одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Соответственно, из этого определения мы уже понимаем, что сторонами данного договора являются получатель (рентный кредитор) и плательщик (рентный должник).

Стороны договора постоянной ренты

Рентным кредитором по сущности является лицо, которое передаёт своё имущество в собственность другому лицу для получения материальной выгоды или дохода на протяжение неопределенного периода времени. Рентными кредиторами по договору постоянной ренты могут являться так же НКО (некоммерческие организации) или физические лица.

Рентный должник — это лицо, которое принимает возложенное на него обязательство уплачивать рентному кредитору доход или же, проще говоря, ренту в течение неопределенного периода времени в обмен на получение в свою собственность имущества. Плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица.

Также из определения сразу ясно, что же является предметом данных гражданских правоотношений, а именно только индивидуально-определенное имущество, которое находится на праве собственности. Такие критерии как «индивидуально-определенное» и «находящиеся на праве собственности» очень важны в определение предмета договора ренты. Из первого критерия вытекает, то что имуществом данного договора могут только движимые или недвижимые вещи, наличные денежные средства или документарные ценные бумаги, и не могут быть имущественные права (безналичные наличные денежные средства) либо иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а так же работы, услуги или же информация.

Прекращение договора постоянной ренты

Прекращение договора постоянной ренты может происходить на основании соглашения сторон. В некоторых случаях получатель отказывается от получения рентных выплат либо, проще говоря, прощает долг. Так же согласно законодательству существуют частные случае прекращение договора постоянной ренты по двум основаниям:

1. Переход права требования постоянной ренты к лицу, которое в силу закона не может выступать получателем.
2. Выкуп ренты.

Второй пункт разберем более подробно . Согласно статье 592 ГК РФ «плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа», но только при условии, что данный отказ был заявлен плательщиком в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращение выплата ренты либо за более длительный срок, предусмотренный договором.

Но договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30-ти лет со дня заключения договора.

Такими же правами обладает и получатель ренты. Он вправе потребовать выкуп ренты от плательщика в случаях, предусмотренных статьей 593 ГК РФ. Например, когда плательщик ренты просрочил ее выплату больше чем на один год (если иное не предусмотрено договором), плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты, плательщик признан неплатежеспособным или же когда предметом договора являлось недвижимое имущество (например, земельная рента), которое поступило в общую собственность.

Риски

Что касаемо рисков, то тут всё гораздо проще чем, например, с договором пожизненной ренты. Так, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несёт плательщик. Это означает, что даже несмотря на то, что при случайной гибели или случайной порче имущества плательщик продолжает исполнять свои обязательства по уплате, прекратить он их может только в случае выкупа.

Если же гибель или поврежденное имущество было передано за плату, то в этом случае закон становится на сторону плательщика и он может требовать прекращение обязательств по выплате постоянной ренты либо хотя бы изменений условий её выплаты.»

Стоимость оформления

Сколько же стоит оформление договора на квартиру пожилого человека? Договор ренты с пожизненным содержанием заключается обязательно у нотариуса. Поэтому эта юридическая процедура платная. Нотариус не может самостоятельно устанавливать сумму – для пошлины есть конкретная ставка. Чаще всего объем ставки – 0,5% от стоимости недвижимости.

Согласно ГК РФ, объем вознаграждения нотариуса за заверение сделки ограничен рамками. Пошлина не может быть меньше 300 рублей, но и не должна превышать 20 тысяч рублей. Поэтому точная сумма пошлины зависит от цены недвижимости. Чем дороже квартиры в городе или дом в населенном пункте, тем больше будет вознаграждение нотариуса.

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Закон не предусматривает определенных сроков для выплат пожизненной ренты, лучше всего чтобы срок быть оговорен в договоре, а если он не оговорен то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Что это такое?

Рентой называют плату за использование имущества, причём не обязательно речь идёт о недвижимости. После подписания соглашения имущество переходит в собственность плательщика (покупателя), который обязан ежемесячно вносить суммы не ниже прожиточного минимума в качестве ренты. С учётом инфляции и изменения прожиточного минимума, платежи перерассчитываются.

Справка. Условиями договора может быть установлен другой порядок перерасчёта платежей в течении жизни продавца. При этом условие: «сумма ежемесячного платежа не ниже прожиточного минимума на момент выплаты» должно соблюдаться всегда.

Если схема расчётов, описанная в договоре, приведёт к сумме ниже установленного законом порога в некотором периоде, покупатель обязан вносить сумму, равную прожиточному минимум (или больше него, если соглашение предусматривает особый порядок расчёта ренты при понижении до прожиточного минимума).

Отличия от соглашения с содержанием

Если владелец недвижимости не может самостоятельно выполнять домашние обязанности, ходить в магазин или нуждается в регулярном медицинском уходе, может быть удобен договор ренты с содержанием. По условиям соглашения продавец передаёт право собственности на объект недвижимости плательщику, если последний обязуется оказывать первому ряд услуг:

• Самостоятельно приобретать продукты питания, одежду и другие предметы личного пользования.
• Приобретать медикаменты и оказывать медицинские услуги на территории плательщика ренты.
• Выполнять перечень обязанностей в отношении объекта недвижимости и получателя платежей, например: уборка помещения, приготовление пищи, помощь получателю ренты в пользовании бытовыми приборами и санузлом.

Законом не установлен порядок содержания по соглашению о пожизненной ренте, поэтому список услуг должен быть явно описан в договоре. Передать право получения услуг от плательщика нельзя ни по договору купли-продажи или дарения, ни по наследству. Если с продавцом планируют проживать его родственники, которые также нуждаются в содержании, то возможны 3 варианта:

• Если все лица, которым будут оказываться услуги, являются собственниками объекта недвижимости, выступающего предметом договора, то оформляется групповое соглашение о пожизненной ренте.
• Предполагается оказывать услуги лицам, проживающим с собственником. Тогда оформляется приложение к договору ренты с содержанием, в котором описывается порядок оказания услуг.
• Соглашение предусматривает оказание услуг только в отношении получателя/лей ренты, являющегося/щихся собственником/ами, а проживание третьих лиц исключено, либо допускается на особых условиях: снижение размера платежей, возмещение расходов плательщика при оказании услуг третьим лицам и др.

К сведению. Во всех случаях приобретение продуктов питания, медикаментов и других товаров в рамках оказания услуг по содержанию получателя/лей ренты может производиться как за счёт плательщика, так и за счёт лица, которому оказывается услуга.

Если договор не содержит явных указаний, покупателю должны возмещаться все расходы, понесённые при оказании услуг продавцу. Главное отличие от договора пожизненной ренты: снижение суммы ежемесячных платежей за счёт оказываемых услуг.

Плательщик ренты получает возможность купить жильё ниже рыночной стоимости, а продавцу гарантирован бесплатный уход на всю жизнь.

Далее вы можете посмотреть видео о том, чем отличается договор ренты от договора пожизненного содержания с иждивением:

Все отличия, а также недостатки и преимущества договора пожизненной ренты с содержанием и без, были подробно рассмотрены нами тут.

Существует ли соглашение с пожизненным проживанием?

Юридически предусмотрено 2 вида пожизненной ренты: с содержанием и без. Но в различных источниках встречается формулировка «договор ренты с пожизненным проживанием». Она не является юридически корректной и подразумевает ренту с содержанием, в условия которой включено проживание покупателя в приобретаемом объекте недвижимости на период ухода за продавцом.

По умолчанию договор ренты с содержанием допускает пребывание плательщика на территории продавца в период оказания услуг. Явно может быть прописан график посещений, вне которого находиться в доме или квартире получателя ренты запрещено без предварительного согласования с последним.

В последнее время становятся популярны договора выкупной аренды. Они подразумевают проживание нанимателя в помещении собственника подобно классической аренде жилья, но отличаются повышенной суммой платежей и возможностью передачи недвижимости в собственность арендатора по достижении определённого срока проживания или суммы выплат.

Как правильно заключить договор

При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:

1. Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.

Условия договора, его удостоверение и регистрация

В договоре пожизненной ренты прописываются:

• Стороны договора. Необходимо указать ФИО, паспортные данные плательщика и получателя.
• Предмет договора. Указывается квартира, в отношении которой заключен договор, ее адрес, общая площадь, количество комнат.
• Условия договора. Здесь подробно описываются все права, взаимоотношения и обязанности сторон.
• Условия расторжения договора. Необходимо определить, почему контракт может быть прекращен или расторгнут ранее, чем наступит смерть рентополучателя.
• Ответственность сторон. Необходимо указать, какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение участниками условий соглашения.
• Разрешение споров. Разъясняется способ разрешения возникающих споров по договору. Такие разногласия разрешаются, как правило, в суде.
• Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Необходимые документы

Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:

• заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты;
• оригиналы и копии паспортов участников сделки;
• согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;
• документы, удостоверяющие право получателя на собственность;
• копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;
• справка о стоимости квартиры;
• кадастровый паспорт на помещение и экспликацию;
• заверенный нотариусом договор;
• оплаченная квитанция госпошлины.

Особенности договора ренты

3.1. Кто выступает сторонами договора

Согласно закону, стороны соглашения — это плательщик (другими словами его могут называть рентным должником) и её получатель (или кредитор). Последний – это лицо, которое обязуется предоставить свою недвижимость или другие ценные вещи с целью получить материальную выгоду. Лицо, которое выступает получателем, зависит от разновидности соглашения.

Плательщиком ренты выступает лицо, обязующееся в обмен на предоставленную недвижимость или другую собственность, выплачивать получателю доход на протяжении оговоренного ранее периода. Плательщики ренты — это физические или юридические лица, независимо от разновидности соглашения.

3.2. Что выступает предметом рентного контракта

Предметом контракта может выступить исключительно та собственность, которая находится во владении получателя и это подкреплено соответствующими документами.

Это может быть недвижимость или движимое имущество, ценные бумаги или наличные. Говоря о выплатах на основании пожизненной и постоянной ренты, здесь речь может идти о любом имуществе. Но, когда соглашение подписывают для пожизненного содержания, предметом может стать только недвижимость.

3.3. Обеспечение выплат по договору

Одно из существенных условий соглашения, это обеспечение обязательств по предоставлению регулярных выплат. Механика обеспечения напрямую зависит от того, какое имущество будет передано плательщику. Если речь идет о земельном участке или другой недвижимости, в обеспечение выполнения своих обязательств кредитор получает залоговое право на свои ценности.

Когда предмет ренты — это не недвижимость, а другое имущество, сторона обязуется предъявить другие доказательства своей добросовестности, которые могут выступать таковыми на основании действующих законов. Также допускается страхование рисков ответственности в интересах рентного кредитора на случай неисполнения обязательств.

Что предусмотреть в договоре перед подписанием

Первый этап – это корректное определение разновидности договора, который необходимо составить. В юридической практике, чаще всего, встречается соглашение о пожизненном содержании иждивенца. Примерно 70% контрактов – это другие их разновидности, соответствующие конкретной возникшей ситуации. Чтобы правильно определить вид документа, необходимо пройти консультацию с опытным юристом.

Соглашение всегда подписывается от руки и удостоверяется нотариально. Государственная пошлина за засвидетельствование документа составит 0,5% от суммы. Она не может превышать 20 000 рублей или быть меньше 300 рублей. У нотариуса есть право удостоверить соглашение сторон без привязки к их месту проживания.

Примечание

Поскольку документ предполагает отчуждение собственности в виде недвижимости, его передача от одной стороны к другой подлежит обязательной госрегистрации.

Каждое из требований в соглашении необходимо описать как можно чётче. Обязательно учитываются все мелкие детали во избежание спорных ситуаций.

Например, необходимо указать, сколько раз в неделю плательщик должен приносить продукты, медицинские препараты или другие необходимые вещи иждивенцу. Чтобы избежать споров, следует учесть следующие рекомендации юристов:

• Любая передача денежных средств должна пройти через счет в банке. Также рекомендуется сохранять все квитанции и чеки;
• Если происходит передача денег наличными, рекомендуется оформлять расписку;
• Не существует запрета, при котором запрещено формировать отчётность за каждый месяц в свободной форме. Она подтвердит то, что плательщик придерживается договоренностей, а получатель не имеет к нему претензий.

Чем больше стороны узнают о тонкостях соглашения, тем сложнее оно кажется. Иногда сделка срывается из-за того, что условия кажутся слишком сложными к исполнению. Но, у сторон не возникнет споров при выполнении основной части обязательств. Уточнить важные детали необходимо для того, чтобы уберечь себя от разбирательств в суде из-за нечетко описанных условий или неточностей при оформлении документации.

Также всегда нужно помнить о том, что плательщиком может выступать юридическое и физическое лицо, в то время как получатель – это всегда физическое лицо. Если действие договора необходимо прекратить, это может произойти по общей договоренности между сторонами в случае невыполнения плательщиком своих долговых обязательств или после смерти получателя.

Что такое пожизненная рента

Срок такого договора — до конца жизни собственника квартиры. А если договор ренты был заключён с несколькими получателями — например, супругами, — то до конца жизни последнего из получателей.

Недвижимость может передаваться бесплатно (то есть исключительно в счёт рентных платежей) или за плату— единовременный платёж на момент заключения договора, который в дальнейшем будет дополнен рентными платежами, отмечает управляющий партнёр адвокатского бюро г. Москвы «Щеглов и партнёры», адвокат Юлия Лялюцкая.

Размер рентных выплат устанавливается договором. Если квартира передаётся бесплатно, то платежи не могут быть ниже прожиточного минимума, который установлен в регионе, где живёт получатель ренты. Если прожиточный минимум растёт — выплаты индексируются.

По словам Лялюцкой, переход права собственности на недвижимость происходит сразу после заключения договора ренты. То есть юридически владельцем квартиры станет плательщик ренты. Но недвижимость будет с обременением — её нельзя продавать и сдавать в аренду без согласия получателя ренты, за которым также сохранится право на проживание в квартире.

Нужно иметь в виду: оплачивать коммунальные платежи и налоги после заключения договора нужно будет плательщику ренты — как владельцу имущества, — несмотря на то, что фактически он не будет проживать в квартире.