Завышение стоимости квартиры при ипотеке: что это такое, выгода и риски продавца и покупателя

Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли продажи?

Как мы уже говорили ранее, самая главная причина завышения стоимости – это возможность избежать первоначального взноса. Однако, не смотря на это, покупатель рискует не меньше, а даже намного больше, чем продавец. Но часто люди вынуждены идти на данную сделку, поскольку считают, что это их единственный шанс. Зачем же банки выставляют такие условия, при которых большая часть молодых семей не смогут позволить себе их услуги? Давайте разбираться в данном вопросе.

Ну, во-первых справедливости ради стоит отметить, что все происходит не просто так. И не потому, что директорам банков пришла эта мысль однажды в голову. Естественно на все есть объективные причины.

1. За счет первого взноса, банки могут обезопасить себя от возможного снижения стоимости жилья. Рынок недвижимости очень не стабилен. И в том случае, если по каким-либо причинам, заемщик не будет выплачивать кредит, они могут оказаться в убытке.
2. Проверка платежной способности клиента. Как и любой кредит, ипотека не предоставляется всем подряд. За счет первого платежа, банк как бы проверяет, надежен ли данный клиент. Ведь в том случае если у него нет накоплений, то, скорее всего это не стабильный заемщик. Также согласно статистическим данным, ипотека без первоначального взноса не выплачивается на разных этапах почти в 89% случаях. При таком повороте событий, невольно начинаешь понимать, почему они выставляют такие условия для заемщиков. Не правда ли?

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком

Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений. Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Брать потребительский кредит на первоначальный взнос

Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.

Почему это ошибка

«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.

Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.

Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант. К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года. Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.

«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.

Риски Продавца при завышении стоимости квартиры

А что Продавец? Чем он рискует, если подпишется под эту авантюру?

Такая продажа квартиры по завышенной в договоре цене действительно несет для Продавца некоторые риски. Продавцы вообще не очень любят Покупателей с ипотекой, а тем более тех, кто тащит за собой свои проблемы и предлагает решить их методом «серых схем». Но когда с Покупателями на рынке напряженка, приходится мириться с тем, что есть.

В этой схеме с завышением стоимости возникает один щекотливый нюанс. Продавец, фактически, подписывает бумаги, согласно которым он получил денег больше, чем на самом деле. И если сделка потом будет признана недействительной, то стороны обязаны будут вернуть все полученное по сделке (). Соответственно, Продавец должен будет вернуть ту сумму (увеличенную), которая прописана в договоре.

Как на практике решается этот вопрос?

Тут в дело вступают встречные (или «возвратные») расписки от Покупателя.

Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет.

Расписка от Покупателя при завышении стоимости квартиры

В случае судебных споров, расписки принимаются к рассмотрению наравне с другими документами, и если они составлены юридически грамотно, то их суть и содержание учитываются при вынесении решения суда. Поэтому недооценивать их юридическую силу не стоит.

При завышении реальной стоимости квартиры, в практике используют т.н. «возвратную расписку». Суть ее в том, что Покупатель, якобы внесший аванс по Предварительному договору, подтверждает в расписке, что получил эти деньги назад. Основание? В результате расторжения этого самого Предварительного договора.

Примерный образец формулировки в подобной расписке может выглядеть так:

Расписка может быть написана как собственноручно (от руки), так и напечатана на принтере. Главное, чтобы она имела оригинальную подпись ее составителя, с полной расшифровкой своего ФИО от руки.

Эта расписка пишется одновременно с подписанием Предварительного договора, но датируется на несколько дней позже. То есть формально получается – подписан Предварительный договор, передан аванс Продавцу, затем через несколько дней этот договор расторгнут, сумма аванса возвращена Покупателю.

Некоторые риэлторы предлагают такой вариант расписки, в котором Покупатель якобы взял в долг у Продавца эту самую сумму аванса. Но в этом случае Покупатель уже сам может испугаться. Ведь Продавцу ничего не мешает со временем «дать ход» этой долговой расписке и потребовать с Покупателя денег.

Расписка от Покупателя квартиры остается на руках у Продавца в качестве «страховки», на случай признания сделки недействительной и требования вернуть «полную сумму по договору».

С чего начать продажу квартиры? С первого шага ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Дополнительно к расписке Продавец может внести в условия Договора купли-продажи квартиры отдельный пункт, согласно которому, в случае оспаривания сделки и признания ее недействительной по иску Покупателя, тот обязуется по соглашению сторон выплатить компенсацию/штраф Продавцу в размере той самой завышенной суммы.

Вообще-то, для Продавца квартиры риск завышения цены в договоре довольно низок. Почему? Потому что абсолютное большинство судебных исков о признании сделок с квартирами недействительными подаются самими Продавцами, или третьими лицами с их стороны (их родственниками, например). Поэтому, если Продавец не собирается сам отсуживать свою квартиру назад, то шанс, что это сделает Покупатель – близок к нулю. Тем более, что для признания сделки недействительной, Покупателю придется предъявить суду серьезные основания (например, грубое нарушение условий договора Продавцом), а такого в практике рынка недвижимости почти не встречается.

При этом, если даже впоследствии у Покупателя с банком возникнет конфликт по поводу искусственно увеличенной цены договора, то это уже будет разбор полетов между кредитной организацией и ее клиентом. Продавца квартиры это уже не касается.

Кстати, от грамотности формулировок в договоре и в расписках будет зависеть их юридическая сила (т.е. защищенность и обязанность к исполнению). Поэтому, если уж идти этим путем, то лучше составлять такие документы у профильных юристов.

Для Продавца есть и еще одна неприятность при продаже квартиры по завышенной цене. Это повышенный налог с продажи. В налогооблагаемой базе будет учитываться та цена, которая указана в договоре. Но в ряде случаев этот налог можно вообще не платить (подробнее – по приведенной ссылке).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Первоначальный взнос и зачем он нужен

Выдавая ипотеку, банки редко оплачивают всю сумму, а только какую-то часть, так что покупка осуществляется частично на деньги заемщика. Прежде чем идти в банк покупателю нужно собрать первоначальный взнос по кредиту. Это немалая сумма, потому если время поджимает, а возможность заработать такие деньги отсутствует, покупатели и продавцы недвижимости пытаются осуществить разного рода махинации. Из-за подобных махинаций банк и настаивает на первоначальном взносе со стороны покупателя. Вот парочка причин, почему так происходит:

• Эта страховка от убытков. Таким образом, кредитная организация в очередной раз проверяет ответственность гражданина, подтверждает тот факт, что он действительно купит недвижимость и станет исправно выплачивать заёмные средства;
• Банк проверяет платежеспособность человека. Конечно, при оформлении ипотеки предоставляются специальные документы, но доказать на практике, что человек способен собрать крупную сумму самостоятельно, гораздо нагляднее.

Не удивительно, что банки не спешат рисковать и предоставлять займы в стопроцентном размере рыночной стоимости залоговой недвижимости. Нестабильная ситуация в экономике, постоянные скачки рубля, вероятность что попадётся недобросовестный заемщик, не выплачивающий долг, факт, что возможно квартира подешевеет, и её нельзя будет продать, вернув долг, заставляют быть осмотрительными.

Практика доказывает, что клиенты, которые получили ипотеку без первоначального взноса, не справлялись с выплатами, которые требуют ипотечные кредиты, значительно чаще, чем клиенты, оплатившие 10% взноса. Если человек нерационально распоряжается доходами, то ему нельзя доверить столь крупные суммы. Именно потому, лучший вариант для заемщика – это получить ипотеку в размере 80% или 90%, и это максимальная сумма, на которую можно рассчитывать.

Ипотека жилья

Ипотечным называют целевой долгосрочный кредит, выдаваемый для приобретения жилья, в рамках которого само приобретаемое жильё выступает обеспечением. Либо вместо него в качестве залога может использоваться другая недвижимость, которой владеет заёмщик.

Ипотека обеспечивает куда более низкие ставки, чем обычный кредит, но с другой стороны для её получения нужно удовлетворять строгим требованиям банков, в первую очередь иметь постоянную работу, дающую стабильный и достаточно высокий доход

Ещё одно важное требование – первый взнос, который обычно составляет 10-30% от цены приобретаемого жилья

На рынке ипотеки доминируют те же банки, что являются лидерами в стране в области банковских услуг в целом, в первую очередь — это Сбербанк и ВТБ, а, кроме того, есть также и специализированные финансовые организации, ориентирующиеся в первую очередь на ипотеку. Некоторые из банков предоставляют ипотечные кредиты в рамках тех или иных правительственных программ с частичным государственным финансированием, что позволяет дополнительно снизить процентную ставку для потребителя.

Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен

Цель стартового или первоначального взноса (ПВ) – подтвердить платежеспособность клиента. По условиям займа он может достигать 15 – 30%, а в редких случаях до 50 – 75% от стоимости жилья.

В стандартной ситуации по ПВ схема такая: покупатель подает заявку на ипотеку, условием удовлетворения которой является выплата определенной стартовой суммы хозяину объекта. После ее передачи кредитору предоставляют доказательства операции, таким способом подтверждается платежеспособность клиента и прошение заявителя удовлетворяется.

ПВ передается реализатору до выделения займа после или до подписания договора купли-продажи. Чем больший платеж, тем меньший долг и ниже переплата % по ипотечному займу. Возрастание стартового платежа с этой стороны выгодно заемщику.

Способы решения вопроса по ПВ завышением цены через ипотеку:

• материнским капиталом;
• зачастую граждане берут иной кредит в другом финансовом учреждении для покрытия ПВ;
• вышеуказанного не потребуется, если завысить стоимость квартиры: продавец выдает приобретателю расписку о получении им ПВ, хотя на самом деле он его не получает. Соискатель подает бумагу в банк – деньги по ипотеке выделяются в завышенном объеме – погашается реальная стоимость недвижимости – бывший хозяин отдает разницу контрагенту, если деньги кредитор перечисляет прямо ему, или покупатель отдает ему полагающееся, а остаток берет себе.

Высокий стартовый платеж, который мнимый в данной ситуации (есть только на бумаге). Если применить описанный метод, он выгоден для заемщика по таким причинам:

• возможность задействовать программу «ипотека по двум документам»: заимодатель не требует справки о доходах. Иногда даже безработные ухитряются получить ипотечный займ;
• ставки снижаются;
• уменьшается срок и ежемесячные взносы;
• вероятность одобрения ипотеки возрастает;
• при потере платежеспособности имущество реализуется на торгах. Заимодатель всегда стремится быстрее избавиться он заложенного объекта и его интересует только остаток долга. По этой причине цена, часто заниженная. Банк возвращает заемщику разницу между выручкой от продажи и остатком долга, соответственно, чем больший первый платеж, тем лучше, поскольку реализация происходит за минусом его.

Завышение стоимости

У банка к заемщику есть жесткие требования, основное из которых – это первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости объекта. Это нужно для того, чтобы банк понес как можно меньше убытков в случае невозврата долга. Но даже небольшой процент – это довольно внушительная сумма, которая составит минимуму 400-500 тысяч рублей, не все ей обладают. Некоторые особо находчивые покупатели могут предложить продавцу в договоре купли-продажи указать завышенную стоимость, чтобы купить жилье без первоначального взноса.

Например, стоимость объекта 3 млн рублей, из которых продавцу нужно вложить 600 тысяч рублей, или 20%, из собственных средств, а остальные 2 млн 400 тысяч рублей взять в ипотеку. Заемщик может договориться с продавцом о том, что он увеличит стоимость на 750 тысяч рублей, и ему не нужен будет первоначальный взнос. То есть 750 тысяч рублей должен покупатель передать непосредственно продавцу, банк дает ипотеку на 3 млн рублей, это фактическая стоимость объекта.

Но не все так просто, не стоит особо рассчитывать на завышение стоимости квартиры при ипотеке. Риски продавца, ровно, как и покупателя, довольно велики, причем афера вскроется на начальном этапе. А именно когда объект будет оценивать независимый эксперт, он же в том числе, должен определить, реальную стоимость квартиры, и если она не будет совпадать с запрашиваемой, то банк кредит не одобрит. Покупатель, конечно, может договориться с экспертом и получить документ с нужными ему данными, но и это плохой вариант, потому что шансы в данном случае равны нулю.

Другой вариант – договориться с продавцом о рассрочке платежа на размер первоначального взноса, о данном риске поговорим чуть позже. Вообще, хочется отметить, что банк готово оплатить только определенный процент от стоимости квартиры, и в расчет берется не только цена, установленная продавцом, но и оценка независимого специалиста.

Обратите внимание, что большинство кредиторов с целью обезопасить сделку от мошеннических действий со стороны ее участников, требуют от потенциального заемщика предоставить доказательства наличия у него суммы для первоначального взноса. Есть еще один нюанс

Для продавца невыгодно завышать реальную стоимость объекта, ели он находится в собственности менее 3 лет, ведь тогда ему придется платить налог на доход. Хотя если жилье было в собственности более 3 лет, то данный налог платить не нужно

Есть еще один нюанс. Для продавца невыгодно завышать реальную стоимость объекта, ели он находится в собственности менее 3 лет, ведь тогда ему придется платить налог на доход. Хотя если жилье было в собственности более 3 лет, то данный налог платить не нужно.

Риски для покупателя недвижимости с обременением

Недвижимость, которая находится в ипотеке, продается довольно часто. Причина проста – владельцу нечем платить кредит, поэтому проще избавиться от своих финансовых обязательств перед банком. Но покупая такую квартиру, следует учитывать, что на сделку требуется согласие залогодержателя, то есть кредитного учреждения.

Приобретение жилья с таким обременением возможно двумя способами – предварительной оплатой кредита и его оплатой после совершения сделки.

В первом случае покупатель может столкнуться со следующими рисками:

1. Болезнь, смерть или пропажа владельца недвижимости. Если ипотека уже погашена задатком, а продавец исчез, получить деньги обратно очень тяжело. Банк их не вернет, а для истребования средств с продавца придется обращаться в суд. Минимизировать эти риски практически невозможно.
2. Отказ продавца от сделки. Задаток в этом случае также придется возвращать покупателю самостоятельно. И хотя продавец несет ответственность за срыв сделки, но отдавать их он может очень долго.

Второй способ покупки недвижимости с обременением заключается в том, что покупатель самостоятельно решает финансовые вопросы после приобретения. Но и здесь существуют различные препятствия.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски для покупателя

1. Квартира может быть заложена несколько раз. В этом случае снять обременение у покупателя не получится. Чтобы не допустить такого развития событий, квартиру нужно как можно тщательней проверить.
2. Запрет на регистрационные действия. Это происходит, если в отношении продавца был подан иск. Новый собственник просто не сможет зарегистрировать свои права на недвижимость. Поэтому такую информацию также нужно проверять.
3. Неверный расчет средств. Банк может затребовать гораздо больше денег, чем было оговорено с продавцом. Нередко стороны просто забывают о штрафах и пенях, что приводит к уменьшению суммы, которую получит продавец. Это нередко приводит к срыву сделки. Поэтому покупателю лучше самостоятельно проверить данные по кредиту.

Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи?

Как мы уже говорили ранее, самая главная причина завышения стоимости – это возможность избежать первоначального взноса. Однако, не смотря на это, покупатель рискует не меньше, а даже намного больше, чем продавец. Но часто люди вынуждены идти на данную сделку, поскольку считают, что это их единственный шанс. Зачем же банки выставляют такие условия, при которых большая часть молодых семей не смогут позволить себе их услуги? Давайте разбираться в данном вопросе.

Ну, во-первых, справедливости ради стоит отметить, что все происходит не просто так. И не потому, что директорам банков пришла эта мысль однажды в голову. Естественно на все есть объективные причины.

1. За счет первого взноса, банки могут обезопасить себя от возможного снижения стоимости жилья. Рынок недвижимости очень нестабилен. И в том случае, если по каким-либо причинам, заемщик не будет выплачивать кредит, они могут оказаться в убытке.
2. Проверка платежной способности клиента. Как и любой кредит, ипотека не предоставляется всем подряд. За счет первого платежа, банк как бы проверяет, надежен ли данный клиент. Ведь в том случае если у него нет накоплений, то, скорее всего это не стабильный заемщик. Также согласно статистическим данным, ипотека без первоначального взноса не выплачивается на разных этапах почти в 89% случаях. При таком повороте событий, невольно начинаешь понимать, почему они выставляют такие условия для заемщиков. Не правда ли?

Этапы ипотечного кредитования

Оформление сделки между продавцом и покупателем с привлечением третьей стороны, то есть банка, довольно сложный и длительный процесс. Рассмотрим несколько этапов, на которых у продавца может возникнуть риски:

• оценка состояния и рыночной стоимости жилья;
• страхование объекта залога;
• переход объекта в залог банку;
• перечисление средств на лицевой счет покупателя.

Теперь разберем по порядку. Оценка состояния и рыночной стоимости жилья – это обязательная процедура перед оформлением ипотечного кредита. Это нужно банку, чтобы независимый эксперт оценил рыночную стоимость объекта и его состояние. Ведь ипотека оформляется на длительный срок, и у банка должна быть гарантия, что за эти годы жилье не придет в негодность и не обесценится, ведь тогда его невозможно будет продать и возместить свой убыток.

Оценка рыночной стоимости также необходима для того чтобы у кредитора была возможность определить реальную цену, если по договору между кредитором и заемщиком стоимость будет явно завышена, то сделка наверняка не состоится. Здесь у продавца есть риск, что банк не усмотрит в объекте ценный для него залог или откажется инвестировать в его покупку средства. Продавец не рискует деньгами, но может потерять довольно много времени.

Обратите внимание, что оценкой объекта занимается только компания, аккредитованная банком, в противном случае у кредитора могут возникнуть сомнения в подлинности документа. Второй риск продавца уже связан с материальной ответственностью

В чем она заключается? Предмет залога подлежит обязательному страхованию он несчастных случаев, то есть если случиться пожар, затопление, стихийное бедствие, то страховая компания покрывает долг заемщика перед кредитором. Но риск продавца в том, что полис оформляется до регистрации объекта в Росреестре за счет собственных средств покупателя. Но пока квартира находится в собственности у продавца и наступит страховой случай, то именно он получить денежную компенсацию, а не покупатель, что тоже может повлечь за собой неприятные последствия

Второй риск продавца уже связан с материальной ответственностью. В чем она заключается? Предмет залога подлежит обязательному страхованию он несчастных случаев, то есть если случиться пожар, затопление, стихийное бедствие, то страховая компания покрывает долг заемщика перед кредитором. Но риск продавца в том, что полис оформляется до регистрации объекта в Росреестре за счет собственных средств покупателя. Но пока квартира находится в собственности у продавца и наступит страховой случай, то именно он получить денежную компенсацию, а не покупатель, что тоже может повлечь за собой неприятные последствия.

Этапы сделки купли-продажи недвижимости

На последнем этапе, а именно подписание договора купли-продажи риски хоть минимальны, но все же существуют. Во-первых, в залог к банку объект попадает сразу после подписания договора купли-продажи, то есть до регистрации права собственности к покупателю, то есть в регистрационных действиях будет отказано, то продавцу придется снимать обременение со своей собственности, в противном случае он ее не продаст. Во-вторых, деньги будут перечислены на счет продавца в течение 10 дней после перехода права собственности, возможно, данные сроки не всегда устраивают продавца.

Обратите внимание, что сегодня у продавца меньше рисков по той причине, что заемные средства не попадают в руки покупателя и перечисляются непосредственно на расчетный счет продавца

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают.  Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает  фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что  купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени.  Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Почему банки требуют первый взнос по ипотеке?

Ипотечный кредит предполагает внушительную сумму и большой срок займа. Банк не получает доказательств того, что финансовые возможности заемщика в будущем не изменятся и он будет исправно гасить долг. Чтобы обезопаситься, кредитор вынужден требовать предоставления первоначального взноса.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России. Первоначальный взнос становится дополнительным подтверждением того, что человек, берущий ипотеку, финансово стабилен и способен копить деньги

Это означает, что в случае возникновения форс-мажорных ситуаций, он не перестанет оплачивать ипотечный кредит

Первоначальный взнос становится дополнительным подтверждением того, что человек, берущий ипотеку, финансово стабилен и способен копить деньги. Это означает, что в случае возникновения форс-мажорных ситуаций, он не перестанет оплачивать ипотечный кредит.

Внимание

Уплата первоначального взноса выгодна и заемщику. Чем выше уверенность банка в надежности клиента, тем более выгодные условия он предлагает. Погашение 20% кредита сразу снизит процентную ставку, а также позволит получить скидку на страхование здоровья. Поэтому, обращаясь за ипотекой, стоит вначале скопить денег.

Последствия предоставления недостоверных данных

При попытке предоставить недостоверные данные о стоимости объекта недвижимости, под покупку которого берется кредит, заемщик должен учитывать некоторые нюансы

В частности, необходимо понимать, что на практике случаев намеренного завышения цены достаточно много и банки обращают внимание на заявленную цену покупки и то, каким образом она была определена. Для минимизации рисков, связанных с увеличением действительной стоимости, финансовые организации предпочитают сотрудничать с постоянными оценщиками, в репутации которых они уверены

Кроме того, даже те оценщики, которые никогда не работали с определенным банком, очень редко соглашаются на предоставление недостоверных данных. В том случае, если факт обмана раскроется, а так чаще всего и происходит, оценщик немедленно лишается аккредитации и своего заработка.

Другой риск для заемщика при завышении цены кроется в расписке, которую он дает продавцу квартиры о якобы взятой сумме в долг взамен фиктивной расписки о предоплате. Иногда при оформлении всех документов покупатели просто забывают о необходимости уничтожения документа, а недобросовестные продавцы могут этим воспользоваться, потребовав вернуть деньги. Кроме того, при более высокой стоимости приобретенного жилья чаще всего бывают и более высокие проценты по кредиту, что приведет к переплате при погашении кредита.

Предоставление недостоверных данных может привести к раскрытию обмана и отказу банка в предоставлении кредита. В том случае, если ипотека будет выдана и в дальнейшем заемщик пожелает оформить налоговый вычет, а обман раскроется на данном этапе, такой фактор может стать даже причиной привлечения к уголовной ответственности за мошенничество. В случае же намеренного уменьшения стоимости квартиры заемщик рискует тем, что при расторжении ипотечного договора или договора купли-продажи он должен будет возвратить квартиру ее бывшему владельцу и взамен собственник жилья возвращает ту сумму средств, которая будет указана в договоре купли-продажи. В таком случае, когда по факту была уплачена большая сумма, чем проходит по документам, доказать обратное будет тяжело и заемщику можно только надеяться на добросовестность продавца.

Какая цель преследуется при изменении стоимости?

Изменение стоимости квартиры при предоставлении данных банковской организации может быть связано с несколькими причинами. В первую очередь потребность в завышении стоимости может быть связана с тем, что у потенциального покупателя отсутствует возможность использования собственных средств для внесения первоначального взноса, который, в зависимости от требований банковской организации, может составлять от 10 до 30% от цены квартиры. Договариваясь с продавцом квартиры, заемщик предоставляет данные о том, что озвученная владельцем цена выше как раз на тот процент первоначального взноса, к примеру, на 20%. При этом оформляется расписка от собственника квартиры, что он получил тот самый первоначальный взнос. Она в дальнейшем передается банковской организации вместе с требуемым пакетом документации.

Для того, чтобы обезопасить риски продавца, который в случае разрыва сделки должен будет вернуть сумму фактически не существующего задатка, оформляется фиктивная расписка о том, что покупатель взял у продавца эту же сумму в долг. Банковская организация предоставляет покупателю сумму за вычетом фиктивного первоначального взноса (не зная о реальной цене) и она полностью перечисляется на счет собственника квартиры. В итоге покупатель остается должен банку именную ту сумму вместе с начисленными процентами, которую ему предоставили, но такой результат будет получен в результате предоставления недостоверных данных.