Жилая недвижимость 2021: тренды, цены, прогнозы, инвестиции

Главные условия выгодной ипотеки

Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.

Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем

Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена

Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.

Июнь 2021

Московский регион

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	12 829	8346	15 542	−35%	86%	21%
М² по ДДУ	653 248	430 832	773 485	−34%	80%	18%
Средняя площадь, м²	50,9	51,6	49,8	1%	−4%	−2%
Средняя цена без скидок	7 131 269 ₽	8 093 383 ₽	10 743 501 ₽	13%	33%	51%
Средняя цена м² без скидок	140 050 ₽	156 784 ₽	215 874 ₽	12%	38%	54%
Выручка	91 487 056 408 ₽	67 547 372 182 ₽	166 975 493 328 ₽	−26%	147%	83%
Доля ипотеки	50%	58%	68%	8%	10%	18%

Инвестиции в недвижимость: стоит ли, как и в какую инвестировать

В июне 2021 года — как мы и прогнозировали — продажи в лотах во всём московском регионе оказались практически на уровне апрельских показателей 2021 года и составили на 86% больше, чем годом ранее, и на 21% больше, чем в 2019 году. При этом относительно мая 2021 года продажи выросли лишь на 18%.

	Май 2021	Июнь 2021	% изменения
Квартиры и апартаменты по ДДУ	13 174	15 542	18%
М² по ДДУ	667 238	773 485	16%
Средняя площадь, м²	50,6	49,8	−2%
Средняя цена без скидок	11 130 306 ₽	10 743 501 ₽	−3%
Средняя цена м² без скидок	219 758 ₽	215 874 ₽	−2%
Выручка	146 630 649 625 ₽	166 975 493 328 ₽	14%
Доля ипотеки	68%	68%	10%

В июне доля ипотеки составила всё те же 68%, как в апреле и мае 2021 года. Однако средняя стоимость квадратного метра немного понизилась относительно мая 2021-го, но всё ещё выше июня 2019 года почти на 55%.

Без особых комментариев приводим ниже статистику по отдельным секторам региона. Картина та же: продажи растут, цены растут, доля ипотеки растёт, средняя квадратура лотов падает. По сравнению с маем 2021 года цены в Москве снизились на 3%.

Москва

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	4384	3179	6286	−27%	98%	43%
М² по ДДУ	250 427	175 284	351 792	−30%	101%	40%
Средняя площадь, м²	57,1	55,3	56,0	−3%	1%	−2%
Средняя цена без скидок	11 937 680 ₽	12 507 059 ₽	16 519 001 ₽	5%	32%	38%
Средняя цена м² без скидок	208 982 ₽	226 832 ₽	295 170 ₽	9%	30%	41%
Выручка	52 334 790 624 ₽	39 759 939 306 ₽	103 838 439 275 ₽	−24%	161%	98%
Доля ипотеки	46%	67%	68%	21%	1%	22%

Новая Москва

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	2357	1098	2824	−53%	157%	20%
М² по ДДУ	117 437	54 017	129 919	−54%	141%	11%
Средняя площадь, м²	49,8	49,2	46,0	−1%	−7%	−8%
Средняя цена без скидок	5 886 433 ₽	6 902 108 ₽	8 615 558 ₽	17%	25%	46%
Средняя цена м² без скидок	118 143 ₽	140 299 ₽	187 273 ₽	19%	33%	59%
Выручка	13 874 321 659 ₽	7 578 514 263 ₽	24 330 336 729 ₽	−45%	221%	75%
Доля ипотеки	58%	69%	77%	11%	8%	19%

Московская область

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	6088	4069	6432	−33%	58%	6%
М² по ДДУ	285 384	201 531	291 774	−29%	45%	2%
Средняя площадь, м²	46,9	49,5	45,4	6%	−8%	−3%
Средняя цена без скидок	4 152 093 ₽	4 966 557 ₽	6 033 383 ₽	20%	21%	45%
Средняя цена м² без скидок	88 575 ₽	100 277 ₽	133 003 ₽	13%	33%	50%
Выручка	25 277 944 125 ₽	20 208 918 613 ₽	38 806 717 324 ₽	−20%	92%	54%
Доля ипотеки	55%	73%	74%	18%	1%	19%

Хорошие новости — мы в 2019-м.

Ну и в завершение нашего обзора — графики динамики продаж недвижимости в московском регионе за последние четыре года.

Динамика продаж квартир и апартаментов по всем классам в московском регионе (Москва, Новая Москва и МО)

По графикам видно, как сильно 2019-й и 2021-й похожи по основным трендам, хотя продажи от месяца к месяцу в 2021 году выше. При этом начало 2021 года было ощутимо ниже уровня 2019 года из-за коротких выходных и праздничных дней в январе 2019 года, а также сделок, перешедших из 2018-го. Не забываем и про ковидную реальность, которая пока не отпускает рынки.

Очевидным также оказался рост продаж в июне относительно мая 2021 года. Покупатели пытались заскочить в уходящий вагон льготной ипотеки — и кривая сильнее отклонилась вверх относительно тренда 2019 года.

А пунктирное продолжение кривой 2021 года на графике показывает наш прогноз при текущей ситуации в стране, ключевым ставкам по кредитам, спросе, сезоне и так далее. В июле мы резко вошли в состояние «спокойного лета», которое продлится до конца августа—середины сентября. Эту кривую, вероятно, немного скорректируют скидки девелоперов и частично продлённая льготная ипотека. Но отмена ограничений и страстное желание москвичей уехать от всего этого в прекрасное далёко вряд ли позволят кривой пойти вверх относительно июля—августа 2019 года, а тем более — июня 2021-го.

️ Точность цифр до единиц может отличаться, так как данные в Росреестре постоянно меняются, что усложняет парсинг. Кроме того, в приведённых данных не учитываются продажи недвижимости, совершённые не по договору долевого участия (ЖСК, ДКП, ПДКП, после ввода и договора инвестирования), а также продажи кладовок, машиномест, коммерции и оптовые продажи.

Источник фото на тизере: katie manning on Unsplash

Продажи и цены по-прежнему растут

На каком месте по экономике россия в мире сегодня и прогнозы экспертов на 2021 год

В первые три месяца 2021 года сохраняется рост продаж недвижимости в Московском регионе в сравнении с аналогичным периодом 2020-го. Хотя цены в регионе выросли более чем на 25%, девелоперы продали на 15% больше лотов (40 643), чем годом ранее (35 224). При этом средняя квадратура практически не изменилась (50,8 м / −1%).

Московский регион

	Q1 2020	Q1 2021	% изменения
Квартиры и апартаменты по ДДУ	35 224	40 643	15%
М² по ДДУ	1 805 870	2 065 549	14%
Средняя площадь, м²	51,3	50,8	−1%
Средняя цена без скидок	8 087 884 ₽	10 190 394 ₽	26%
Средняя цена м² без скидок	157 756 ₽	200 512 ₽	27%
Выручка	284 887 634 076 ₽	414 168 183 154 ₽	45%
Доля ипотеки	58%	66%	8%

В целом ситуация с продажами в отдельных локациях региона идентична общерегиональной — продажи и цены растут, площадь практически не меняется. Но сто́ит выделить Новую Москву с самым большим ростом продаж в московском регионе (33%), при том, что средняя квадратура лотов упала на 5% в сравнении с прошлым годом.

Москва

	Q1 2020	Q1 2021	% изменения
Квартиры и апартаменты по ДДУ	13 594	16 494	21%
М² по ДДУ	778 966	937 546	20%
Средняя площадь, м²	57,3	56,8	−1%
Средняя цена без скидок	13 076 141 ₽	15 840 640 ₽	21%
Средняя цена м² без скидок	228 196 ₽	278 680 ₽	22%
Выручка	177 757 064 084 ₽	261 275 518 014 ₽	47%
Доля ипотеки	53%	62%	9%

Новая Москва

	Q1 2020	Q1 2021	% изменения
Квартиры и апартаменты по ДДУ	5243	6956	33%
М² по ДДУ	266 375	335 241	26%
Средняя площадь, м²	50,8	48,2	−5%
Средняя цена без скидок	6 566 539 ₽	8 048 018 ₽	23%
Средняя цена м² без скидок	129 248 ₽	166 990 ₽	29%
Выручка	34 428 366 403 ₽	55 982 012 326 ₽	63%
Доля ипотеки	59%	69%	10%

Московская область

	Q1 2020	Q1 2021	% изменения
Квартиры и апартаменты по ДДУ	16 387	17 193	5%
М² по ДДУ	760 529	792 762	4%
Средняя площадь, м²	46,4	46,1	−1%
Средняя цена без скидок	4 436 578 ₽	5 636 634 ₽	28%
Средняя цена м² без скидок	95 594 ₽	122 244 ₽	28%
Выручка	72 702 203 589 ₽	96 910 652 814 ₽	33%
Доля ипотеки	61%	69%	8%

Эти же тренды московского региона сохраняются и во втором квартале. Рассмотрим его далее.

Ипотека выходит на рекордные показатели в регионе и становится главным драйвером продаж.

2020-й стал самым нестандартным с точки зрения продаж. Поэтому мы покажем сразу три сравнения по каждому месяцу 2020/2019-го, 2021/2020-го, 2021/2019-го, чтобы оценить динамику, зависимости и показатели рынка в здоровом, нездоровом и частично здоровом времени.

Май 2021

Московский регион

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	11 501	6097	13 174	−47%	116%	15%
М² по ДДУ	577 737	303 157	667 238	−48%	120%	15%
Средняя площадь, м²	50,2	49,7	50,6	−1%	2%	1%
Средняя цена без скидок	6 995 741 ₽	8 014 259 ₽	11 130 306 ₽	15%	39%	59%
Средняя цена м² без скидок	139 264 ₽	161 180 ₽	219 758 ₽	16%	36%	58%
Выручка	80 458 016 692 ₽	48 862 936 269 ₽	146 630 649 625 ₽	−39%	200%	82%
Доля ипотеки	50%	58%	68%	8%	10%	18%

Что такое жилая и общая площадь квартиры и чем они отличаются

Майские результаты 2021 года в сравнении с результатами 2019-го и 2020 годов не выделяются из общего тренда по московскому региону.

Однако в отдельных секторах региона можно выделить несколько фактов.

Доля ипотечных сделок всё ещё растёт и уже в двух секторах равняется 73% от общего числа сделок в секторе.
Продажи в Новой Москве и области в мае 2021-го сравнялись с показателями 2019 года.
Прирост продаж в регионе происходит в основном за счёт роста продаж в Москве.

Москва

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	3916	2280	5602	−42%	146%	43%
М² по ДДУ	222 531	124 539	317 121	−44%	155%	43%
Средняя площадь, м²	56,8	54,6	56,6	−4%	4%	0%
Средняя цена без скидок	11 662 570 ₽	12 707 602 ₽	17 273 749 ₽	9%	36%	48%
Средняя цена м² без скидок	205 233 ₽	232 645 ₽	305 144 ₽	13%	31%	49%
Выручка	45 670 625 167 ₽	28 973 333 330 ₽	96 767 539 914 ₽	−37%	234%	112%
Доля ипотеки	46%	63%	65%	17%	2%	19%

Новая Москва

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	2134	798	2112	−63%	165%	−1%
М² по ДДУ	104 677	40 304	97 973	−61%	143%	−6%
Средняя площадь, м²	49,1	50,5	46,4	3%	−8%	−5%
Средняя цена без скидок	5 812 737 ₽	6 843 750 ₽	8 123 069 ₽	18%	19%	40%
Средняя цена м² без скидок	118 501 ₽	135 503 ₽	175 109 ₽	14%	29%	48%
Выручка	12 404 381 339 ₽	5 461 312 158 ₽	17 155 921 081 ₽	−56%	214%	38%
Доля ипотеки	55%	69%	73%	14%	4%	18%

Московская область

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	5451	3019	5460	−45%	81%	0%
М² по ДДУ	250 529	138 314	252 144	−45%	82%	1%
Средняя площадь, м²	46,0	45,8	46,2	0%	1%	0%
Средняя цена без скидок	4 106 221 ₽	4 779 162 ₽	5 990 328 ₽	16%	25%	46%
Средняя цена м² без скидок	89 343 ₽	104 315 ₽	129 716 ₽	17%	24%	45%
Выручка	22 383 010 186 ₽	14 428 290 781 ₽	32 707 188 630 ₽	−36%	127%	46%
Доля ипотеки	57%	73%	73%	16%	0%	16%

О чём нужно знать потенциальным заёмщикам?

В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:

Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Весной 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 5% годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82% (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01% (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.

Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.

Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.

Апрель 2021

Московский регион

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	14 388	9348	16 403	−35%	75%	14%
М² по ДДУ	716 963	459 240	836 776	−36%	82%	17%
Средняя площадь, м²	49,8	49,1	51,0	−1%	4%	2%
Средняя цена без скидок	7 130 259 ₽	7 482 570 ₽	10 913 009 ₽	5%	46%	53%
Средняя цена м² без скидок	143 090 ₽	152 310 ₽	213 924 ₽	6%	40%	50%
Выручка	102 590 169 095 ₽	69 947 067 106 ₽	179 006 079 203 ₽	−32%	156%	74%
Доля ипотеки	50%	58%	68%	8%	10%	18%

В апреле 2021 года количество проданных лотов на 14% больше результата апреля 2019 года, при этом стоимость метра в среднем выросла на 50%. В результате выручка от продаж лотов в Московском регионе оказалась на 74% больше, чем в апреле 2019 года.

Комментировать изменения 2021/2020-го бессмысленно.

Три основных вывода: за три года цены выросли более чем на 50%, площадь лотов практически неизменна, а вот доля ипотечных сделок выросла на 18% с 2019 года и теперь составляет 68% от всех продаж.

Отдельно пробежимся по секторам внутри московского региона.

Новая Москва

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	2434	942	2411	−61%	156%	−1%
М² по ДДУ	115 555	46 118	115 140	−60%	150%	0%
Средняя площадь, м²	47,5	49,0	47,8	3%	−2%	1%
Средняя цена без скидок	5 803 572 ₽	6 564 051 ₽	8 207 776 ₽	13%	25%	41%
Средняя цена м² без скидок	122 244 ₽	134 076 ₽	171 869 ₽	10%	28%	41%
Выручка	14 125 894 614 ₽	6 183 335 652 ₽	19 788 946 784 ₽	−56%	220%	40%
Доля ипотеки	49%	59%	71%	10%	12%	22%

Область и Новая Москва в апреле 2021 года смогли-таки достичь уровня продаж 2019 года во многом благодаря льготной ипотеке и стараниям застройщиков, которые создавали дополнительные выгодные условия для покупки недвижимости при постоянно растущей стоимости.

Московская область

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	6771	5403	6781	−20%	26%	0%
М² по ДДУ	313 172	244 611	310 436	−22%	27%	−1%
Средняя площадь, м²	46,3	45,3	45,8	−2%	1%	−1%
Средняя цена без скидок	4 129 903 ₽	4 499 521 ₽	5 896 427 ₽	9%	31%	43%
Средняя цена м² без скидок	89 291 ₽	99 386 ₽	128 798 ₽	11%	30%	44%
Выручка	27 963 574 505 ₽	24 310 909 797 ₽	39 983 673 033 ₽	−13%	64%	43%
Доля ипотеки	54%	61%	73%	7%	12%	19%

Москва

Зато в Москве продажи в 2021 году выросли на 39% относительно апреля 2019 года, тогда как квадратный метр подорожал на 38%. Значит ли это, что Москва живёт по другим правилам? Или это самый инвестиционно-привлекательный город не только для иностранцев, но и для регионов? Или платёжеспособная аудитория Москвы растёт быстрее, чем цены на недвижимость? «Все выводы вы делаете сами» ?

	2019	2020	2021	% изменения 2020/2019	% изменения 2021/2020	% изменения 2021/2019
Квартиры и апартаменты по ДДУ	5183	3003	7211	−42%	140%	39%
М² по ДДУ	288 236	168 511	411 200	−42%	144%	43%
Средняя площадь, м²	55,6	56,1	57,0	1%	2%	3%
Средняя цена без скидок	11 672 911 ₽	13 137 803 ₽	16 534 941 ₽	13%	26%	42%
Средняя цена м² без скидок	209 900 ₽	234 126 ₽	289 965 ₽	12%	24%	38%
Выручка	60 500 699 976 ₽	39 452 821 657 ₽	119 233 459 386 ₽	−35%	202%	97%
Доля ипотеки	44%	53%	62%	9%	9%	18%

Одно мы знаем точно: доля ипотечных сделок как в отдельных локациях, так и по всему региону растёт и уже достигла 73% в отдельных секторах региона.